千亿房企城市布局的秘密：选择比努力更重要？

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关键提示

中国的城市化是一个“大城市化”和“超大城市化”的过程。中国房地产市场相对较好的地区集中在一些常住人口超过800万、新房价格超过1万元/平方米的大城市。

从660个城市中选择投资价值最高的60个城市并不容易。正因为如此，仲量联行华北研究部主任马吉文在过去几年里已经访问了中国20多个城市。

每一个新城市，Magewen和他的同事都会想出一个独特的坐标系统来测量这个城市。例如，什么是经济总量，投资情况，是否有大企业...通过计算和总结，得出最终结论。

然而，在4月初举行的一次新闻发布会上，马吉文和他的同事们遇到了“不要太大也不要太小”的尴尬。在他介绍了他们眼中投资价值最高的60个城市后，没有一个记者举手提问。

对于大多数一生只买一两次房子的人来说，在他们居住的城市之外发布信息似乎是多余的。事实上，对这份报告真正感兴趣的是外资机构和一些打算在中国投资的开发商。

巧合的是，领先企业万科(000002.sz)也在大约60个城市发展。据年报显示，恒大地产(3333.hk)已进入中国147个城市，在中国布局城市中排名第一。万达商业(3699.hk)在中国也有107个项目，并已进入数十个城市。

分析1000亿住宅企业的布局战略，前60名城市的分布，或者看财富聚集的背景和中国城市的发展趋势。

选择的逻辑

2013年6月，万科集团总裁于亮在Xi出席媒体见面会时谈到了万科的投资策略。他说，“目前，国内房地产市场可分为60个市区。中国的房价问题也是60个大城市的问题。其他地区的房价太低，所以万科不感兴趣。广州、深圳、北京、上海和海外地区的均衡布局将有助于减少行业波动。”

根据万科2014年年报，万科坚持以城市带为重点的发展战略。截至2014年底，万科已进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深地区、以长三角为核心的上海地区、以环渤海为核心的北京地区以及由中西部中心城市组成的成都地区。

扩大城市布局不是万科的第一选择，但他们更倾向于深化已进入的城市。“对万科来说，我们的想法是跟上城市发展的步伐。”于亮曾在接受采访时说。

与万科相比，以住宅开发为主的恒大地产在三线城市布局最广，项目总数达到305个。正是这种布局，让恒大地产在过去一年的表现与市场背道而驰。2014年，恒大的营业额从2013年的937亿元增长到1114亿元，增幅为18.9%。但在中国，一线城市和三线城市之间存在巨大差距。在一线城市，一些房产的年销售额高于三线城市几家小公司的总销售额。自2013年以来，恒大加快了在一线城市的布局。

万科近年来发展商业地产，其快速增长的重要原因之一就是逆势而行。万达选择了郊区的土地，因为许多住宅企业为了市中心的土地不惜血本。许多房地产企业认为，只有一线城市或1.5线城市有更多的业务发展机会，万达的布局重点是三四线城市。2014年，万达商业新开了23家购物中心，在71个城市共开了107家购物中心。万达2016年开业项目分布表显示，万达2016年的主要布局是三个四线城市，许多城市是第一次进驻。

不久前，在香港举行的业绩报告会上，万达商业首席执行官屈德俊表示，万达在未来很长一段时间内都将保持高速增长，产能没有瓶颈，因为中国有100多个城市可供选择。

根据《21世纪经济报道》记者获得的内部数据，万达的城市需要满足更高的经济总量和人口门槛，其中216个城市可分为一线、二线、三线和四线。万达目前只进入了110多个城市，有100多个城市可以选择进入。未来，随着经济发展和城市化进程的加快，将会有更多的其他城市达到万达的标准，并进一步拓展潜在市场。

根据万达的计算，一级城市基本可以容纳的万达广场项目数量为8-10个(例如，上海到目前为止有6个项目)，二级3-4个，三级2-3个，四级1个。因此，可以容纳的理论项目总数约为359个。

在空，万达的布局显示出与“政策红利”的一致性。从万达的投资地图可以看出，其在二三线城市的进入选择与2010年国家主体功能区规划和2014年颁布的国家新型城镇化规划中的重点发展城市是一致的。

“大城市化”和“超级城市化”的きだよ0/房

仲量联行和万科选择的前60名城市布局有很大的重叠，评价角度不同，得出的结论也不同。他们的共识是，中国的城市正以惊人的速度发展，潜力巨大。

根据仲量联行的报告，中国前60名城市的总人口接近3亿，而更广阔的辐射圈可以容纳4亿人，超过了美国的总人口。在过去的三年里，中国前60个城市的消费阶层迅速扩大，年收入超过5000美元的人数翻了一番，达到1.3亿。这60个城市的经济总量为8.6万亿元。近几年来，北京和上海的房地产吸纳量迅速增加，成为全球20大跨境房地产投资目标市场之一。

据Magewen称，对于投资者和开发商来说，最有价值的信息是，超级一线城市(北京和上海)的写字楼市场竞争过于激烈，但一线城市(广州和深圳)和一线城市(成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉和Xi)的风险仍在控制之中。他在接受《21世纪经济报道》采访时表示，在许多二线城市或三线城市，第三产业所占比重相对较小，空写字楼市场的入住率较高，投资价值也不那么突出。

就零售房地产的形式而言，中国不同于所有其他国家。中国电子商务发展最快，人口最多。中国零售业将找到自己的路。但并不是所有的开发商都像万达一样在整个产业链中拥有自己的生产线。这意味着万达的布局策略难以模仿。购物中心的总供应量存在超额风险，大多数开发商不得不在红海竞争。唯一的出路是提高质量，因为优质购物中心的供应仍然短缺。

另一个关键信息是，酒店业的发展正在放缓。2014年，中国三分之二的酒店供应来自仲量联行统计的前60个城市。市场已经逐渐饱和。事实上，万达最近宣布将放缓酒店建设的步伐。

就住房市场而言，许多城市都处于略微供过于求的状态。在接受《21世纪经济报道》采访时，第一太平戴维斯研究部经理丹妮表示，他们在提供投资建议时会关注一些重要指标。例如，城市是流入城市还是流出城市，以及居民的收入。很明显，有人口流入的城市有更旺盛的住房需求。

平安证券研究所首席经济学家钟伟认为，中国的城市化是一个“大城市化”和“超城市化”的过程。中国房地产市场相对较好的地区集中在一些常住人口超过800万、新房价格超过1万元/平方米的大城市。

聪明的投资者不仅会选择更好的投资领域，避开陷阱，还会试图分散布局和平衡风险。