绿城管理层现三分天下格局：借中交大棋盘 或走出国门

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经过11个多月，跨越两家上市公司，融创中国(01918.hk)和CCCC (01800。香港)，绿城中国(03900.hk，以下简称绿城)的风风雨雨终于到达了一个新的节点。

3月30日，在绿城2014年的业绩会议上，前副主席寿柏年没有再出现。聚光灯下出现了一张新面孔。原CCCC财务部总经理李庆安作为绿城管理层第一次参加了绩效会议。陪同他的有绿城执行董事曹舟南和公司首席财务官郑风。

据推测，与九仓作为纯粹的金融投资者进入绿城不同，中国交通部的力量正在慢慢吞噬绿城的掌门人宋卫平。这是绿城控制下的新一轮江湖杀戮吗？

事实上，在旷日持久的股权之战中，绿城仍然损害了它的活力。去年利润同比下降50%就是一个信号。CCCC掌权后，绿城管理的三方能否顺利运作需要新的注脚。

管理结构的未来趋势仍不明朗。绿城集团品牌部相关人士告诉《时代周刊》记者，我们应该等到一切安排妥当，但无论如何，公司的运营仍在正常进行。

显而易见的信号是，绿城在营销策略和海外扩张方面正显示出新的变化。绿城的管理层在业绩会议上透露，今年的下一个重点是冲刺600亿元，以准确消除不同地区和城市的项目。未来，CCCC可能会帮助绿城在海外房地产上获得一些东西。

新的管理模式:世界三分

在与融创中国艰难分手后，去年底，绿城向中央企业CCCC抛出了橄榄枝。完成绿城股权收购后，CCCC和九仓成为绿城最大股东，分别持有24.287%的股份，绿城创始人宋卫平和寿柏年共同持有18.538%的股份。

3月30日的演出会上，被CCCC任命为绿城董事的李庆安充分肯定了宋卫平在绿城的地位。李庆安指出，CCCC看中了宋卫平投资绿城的经营理念。我们始终相信绿城和宋先生永远是一个不可分割的品牌。

到目前为止，绿城并不完全平静。在最近一个月的演出大会上，有很多关于绿城暴力人事骚乱的新闻。

两周前，曹舟南曾被告知离开。绿城否认了这一传闻，称曹仍在绿城工作。

3月22日，宋卫平被中央纪委带走，这导致绿城董事会临时取消。绿城当天在其官方微信上正式发布书面传言，指出该报道不准确。

宋卫平也很无奈。在电话的另一端，他说，“这是胡说八道。那天我还在看绿城和国安的比赛。”。

三天后，绿城的公告最终为绿城的新管理架构勾勒出了清晰的轮廓。在新的人事安排中，CCCC的朱碧新和孙国强被派往绿城董事会，朱碧新被任命为执行董事兼董事会联合主席。宋卫平由董事长变更为联席董事长。

目前，绿城集团董事会共有6个董事席位，其中包括4名执行董事:宋卫平、朱碧新、孙国强和寿柏年；九仓(00004 hk)拥有两个非执行董事席位，即九仓内地业务主管周及九仓执行董事兼集团财务总监徐耀祥。

此外，绿城地产(绿城中国的子公司)的董事也将发生变化。除了原绿城部的宋卫平、、应，新成员还包括来自的孙国强、李庆安、李永谦。

绿城上下管理结构逐渐清晰，出现了三点世界格局。值得注意的是，CCCC已经在绿城赢得了关键职位，CCCC未来可能会全面介入绿城的财务、成本和战略等关键部门。

今年的重点:增加销售额

在宋卫平、CCCC和码头的治理下，绿城未来的发展战略，尤其是销售战略的表达，发生了微妙的变化。

在过去的一年里，绿城的业绩大幅下滑。截至去年年底，公司净利润同比下降57.6%，至20.72亿元，毛利率从2013年的30.3%降至去年的23.5%。绿城设定的2015年销售目标为600亿元，同比下降7.7%。今年第一季度，绿城的销售额考核指标为90亿元，到3月29日，已经完成了86亿元。

在中央六部委出台330政策后，房地产行业几乎一致看好市场前景，一些开发商甚至声称已将提价提上日程。关于绿城是否会提价，绿城表示目前还没有明确的声明。

目前，价格问题没有具体的方向，应该根据不同地方的不同情况来确定。一些城市库存压力较大，销售不佳，没有涨价的理由；在一些城市，已经有上升的趋势，价格可能会调整。绿城的雇员雷(化名)告诉《时代周刊》记者。

据了解，绿城今年的重点将是加大销售力度，拓宽销售渠道，加快公司的去库存化。对于一些库存量大、库存时间长的地区，将采用灵活的价格手段来提高产品的降解率，保证资金的返还，从而转化为市场上新的更具竞争力的产品。绿城在其业绩报告中指出了这一点。

中国指数研究院研究部主任陈认为，总体而言，绿城去年的表现不错，但其财务状况有些令人担忧。陈严斌告诉《时代周刊》记者，采取灵活的市场策略以加快资金回笼，在确保财务安排方面也有考虑。

根据绿城集团2014年业绩报告，在此期间，公司的综合总资产为1271.4亿元，综合负债总额约为922.9亿元，其中公司的流动负债约为677.7亿元，一年内到期的银行贷款约为121.6亿元。公司的非流动负债约为348亿元，其中一年后到期的银行贷款约为150.5亿元，优先票据负债约为85.9亿元。

对于这样的财务结构，穆迪分析师郭认为，绿城虽然持有近91亿元现金和经营现金流(银行余额77.3亿元，现金+13.5亿元按揭银行存款)，但不足以支付121亿元的短期债务和52亿元的承诺地价，存在一定压力。

然而，鉴于股东结构较强，我们预计公司将通过顺畅的国内融资渠道满足短期债务需求。郭对说道。

绿城首席财务官郑风也指出，CCCC进入绿城后，公司的销售策略将会改变，但绿城仍不主张简单降价。曹舟南说，绿城的销售与目前的房屋存量有关，包括新的增量和俯卧撑。一般来说，销售应该根据公司自己的计划指标进行。

嘉里研究中心首席研究员林博表示，绿城销售方式的微妙变化也是CCCC和九仓共同努力的结果。

放弃权力:拓展海外市场

中央企业的新主人CCCC将给绿城带来什么？

李庆安最有发言权。他表示，CCCC上任后，将为绿城的发展带来协同效应，具体体现在三个方面:建设CCCC+绿城+码头的建筑体系，融资和帮助绿城拓展海外业务。

CCCC是中央企业的背景，码头是著名的蓝筹，绿城建设能力强。发挥这三个方面的协同效应，将促进绿城的价值建设和战略价值实现。李庆安表示，这种结构在中国房地产行业是独一无二的。

曹舟南承认:CCCC在融资、管控、治理结构和现代企业制度建设方面有其特殊要求，所以我认为这种变化是积极的。

在融资方面，绿城有望通过CCCC平台获得更多资本市场的支持。

根据现有数据，CCCC的主要业务包括基础设施建设、港口、道路和桥梁、市政工程建设和设备制造。根据CCCC 2014年业绩报告，去年年底CCCC总资产达6303.8亿元，CCCC 2014年收入约3666.7亿元，其中海外收入约622亿元。与CCCC相比，绿城1271.4亿元的规模确实很小。

值得注意的是，CCCC持有几家金融机构的股份。根据中国通信披露的信息，截至去年底，中国通信持有招商银行2.74%的股份，招商证券4.64%的股份；此外，中国还回购了中国光大银行、交通银行、上海浦东发展银行、广发银行和江泰保险等金融机构的股票。

李庆安表示:收购后，绿城将借助CCCC资本市场的优势和央企背景，帮助其降低融资成本，优化债务结构。截至2014年底，绿城加权平均利息成本为7.9%，海外贷款总额为145.79亿元，占贷款总额的40.7%。

绿城尚未涉足的海外市场将出现明显变化。李庆安指出，作为一家h股上市公司，CCCC 40%的业务是海外基础设施建设，公司在国内外共有土地储备1800万平方米。未来，绿城有望借助绿城的品牌和产品开发能力拓展海外房地产市场。

这是我们的初步假设。例如，我们参与了东南亚的一些港口建设项目，以便在当地获得一定的土地置换。如果这些项目能够移交给绿城进行开发，将会有一个巨大的空升值空间。李庆安说道。

但这一切仍处于试探阶段。海外业务仍在筹备中，目前还没有具体的扩张计划和具体的时间表。绿城集团品牌部相关人士告诉《时代周刊》记者。