佳兆业房源解锁后的博弈 融创债务重组谈判难度加大

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该物业被锁定近4个月后，凯撒深交所的地位发生了很大变化。

自4月3日晚10: 00起，凯撒已落户深圳市龙岗区凯撒中心广场、凯撒悦丰花园、凯撒龙岗大道1号、大鹏新区kpr凯撒广场、前海区凯撒前海广场。大多数住房状况已经从行政封锁转变为司法扣押。

根据深圳房地产管理网房地产新媒体的观点，按比例来说，大约有一半的房子已经被司法查封。从项目角度来看，kpr凯撒广场的几乎所有房屋和凯撒中央广场的近一半房屋都被明确显示为司法扣押。

事实上，据报道，在4月6日之后，所有被当局锁上的房子都将被解锁。

据分析，这意味着地方政府已经放弃了对项目销售的行政干预，现在已经进入司法程序阶段。

法院受理了98起案件

深圳政府放手的原因目前还不得而知，但进入司法程序的原因是显而易见的。

在凯撒的海外债务违约风险暴露后，许多债务持有人和合伙人担心凯撒的资本问题，要求法院保护资产，并查封了相应的房屋。

据深圳法院网上诉讼服务平台统计，自今年1月第一起案件以来，已有98起与凯撒相关的案件，大部分已进入审理阶段，申请人或原告均为银行或金融公司，包括中信银行、招商银行、华夏银行、中国银行、中国农业银行、中铁信托、平安信托、信达资产管理、深圳国投信托、日立电梯等。

据凯撒称，一些债权人的详细情况已在公告中披露。如中信银行深圳分行要求凯撒中央广场项目公司宝鸡工艺品(深圳)有限公司提前偿还7亿元，华信国际信托要求偿还贷款及违约金约5.9亿元；凯撒悦丰花园项目公司面临中信银行深圳分行提前偿还贷款2.5亿元的要求；开发凯撒假日广场的深圳大鹏凯撒房地产开发有限公司应浙商银行深圳分行的要求提前还款6500万元，厦门国际信托提前还款6750万元。

据统计，凯撒在全国范围内共收到60多份申请，其中法院裁定的资产保全金额高达137.57亿元。

即便如此，深交所业内人士林晓华告诉视点房地产新媒体，这并不意味着债权人的权利不会受到任何损失。

它指出，一旦凯撒进入清算或破产程序，其资产将由法院拍卖，通常以低于原价的价格进行拍卖。在更好的情况下，如果贷款以20%的价格出售，债权人只能得到原价20%的补偿。

事实上，与债权人相比，在此之前购买凯撒住房的小业主的利益得不到保障。林晓华说，一般来说，这些房子的所有权确实属于业主，除非他们交上去或入住，所以这些房子现在大部分不是属于凯撒，就是已经抵押给银行了。如果银行出售这些房子来补偿债权人，房主将一无所获。

上述人士补充称，除非他们联合起来进行集体诉讼，否则估计他们只能获得欠薪或少量赔偿。

融创重组谈判可能会更加困难

另一方面，凯撒深证房市锁定状态的改变可能不是融创的好时机。

在司法查封的情况下，该项目仍无法正常出售，凯撒的现金流仍无法改善。接下来，融创应该加强与国内债权人的谈判，让他们接受债务重组，取消诉讼，让项目正常出售。有这样的分析意见。

然而，现在，当行政封锁变成司法扣押时，债权人肯定会重新燃起希望，凯撒事件将会好转。如果情况逐渐好转，融创的重组提议(未被债权人接受)的分量将会消失。之前，海外重组谈判陷入了僵局。

凯撒海外重组计划涉及的债务包括高息票据、可转换债券和海外贷款，总额约为170亿元人民币。海外债务重组计划包括五种高息债券和一种可转换债券。票面利率将从6.875%大幅下调至12.875%，从2.7%下调至6.9%，还款期限将延长五年，但本金金额保持不变。

此前，一些债权持有人代表表达了他们的立场。一般来说，债权人的保护权高于股东是一种商业规范。当一家公司陷入困境时，首先是股权遭受重大损失，其次是债权人。因此，在目前的债务重组谈判中，融创不想花钱投资该公司，也不愿意为任何形式的债券提供担保，而是不断告诉别人，凯撒是一片死木，这不是正常的商业行为。

据了解，通常情况下，当债务重组以损失90%或更多的股权价值为代价时，债权人会同意债务重组可以减少。

事实上，凯撒的一些大债权人已经公开宣称，凯撒的价值高于融创认可的价值。

市场上也有观点认为，如果凯撒确实处于困境，融创中国可以以非常低的价格收购；鉴于每股1.8元的收购价格，我们可以看到凯撒的潜在价值。

如果交易不太可能成功，融创将不会干预。正如债权人所说。

然而，目前融创董事会主席孙宏斌也很强硬。在之前的年度业绩会议上，孙宏斌告诉包括视点房地产新媒体在内的媒体，不管生意有多大，都只是生意，并表示如果债权人不同意，融创将毫不犹豫地离开。

该公司表示，除了6亿美元的股权收购投资外，不会再投资任何资金。

深圳一位业内人士林晓华表示，如果进行司法程序，凯撒的住房将被迫低价出售，这将加速凯撒宣布破产。不过，融创的目标应该是深圳凯撒的几块优质土地。因此，将凯撒一分为二是可行的，这样融创可以获得土地，进入可出售阶段的资产可以用来补偿债权人。