佳兆业郭英成再面临抉择：自救还是被收购

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融创终止了对凯撒股权的收购，这让凯撒再次站在了选择的十字路口。目前，有一些迹象表明凯撒的情况已经有所缓解，包括退伍军人回国、与债权人的沟通以及与政府的关系等。然而，沉重的债务让凯撒陷入困境，凯撒可能会自救或继续谈论收购。

收购计划终止后，凯撒·郭英成将再次面临选择，但此时的选择环境似乎比以前更好。与债权人的沟通和深圳飙升的房价给他带来了希望。目前，最重要的是等待债权人解冻资产和盘活资金，这对他的下一个选择非常重要。

凯撒大股东郭英成于4月13日重返董事长职位后，开始进行一系列内外部整改，以恢复公司的正常运营。

5月28日上午，凯撒宣布之前与融创的收购要约不会继续，但双方仍有一些财务和项目问题需要解决。

对凯撒来说，更关键的是回归后的下一步，郭英成。尽管郭有意东山再起，但由于司法扣押、年报困难和巨额债务等问题，能否成功自救仍不得而知。接近凯撒的人士表示，该公司也在寻求另一项收购计划。其中，第二大股东人寿和中央企业华侨城最有可能。

两个主要问题

随着的回归，原执行董事、副董事长谭立宁也已返回。

谭里宁表示，郭英成邀请他回来担任顾问，就债务重组提供建议。他指出，凯撒目前有两大难题需要解决，一是债权人的债务问题，二是履约公告问题。

谭透露和他本人两周前已经与债权人会面，债权人也倾向于与郭讨论，但没有正式的计划。

“国内外债权公司正在加紧积极沟通，希望尽快有一个明确的计划。”凯撒公共关系部和投资者关系部的负责人李晓刚说。

根据凯撒此前的公告，截至2014年12月31日，凯撒应付境内外贷款人的计息债务总额约为650.09亿元人民币；3月8日，凯撒再次披露，未来12个月将有298亿元人民币的生息债务到期。

自2014年12月以来，由于担心凯撒破产，已有30多家金融机构在诉讼前向法院申请查封财产。据统计，凯撒已在全国范围内收到60多份申请，资产保全金额超过300亿元，涉及国内多家国有及商业银行、信托、基金和资产管理公司。

在此之前，由于一系列债务违约，凯撒的现金流几乎枯竭。根据公告，截至3月2日，凯撒的现金余额仅为19亿元。

此外，凯撒原本计划在3月23日披露的业绩报告被多次推迟，但截至目前，凯撒2014年度报告的数据尚未公布。凯撒仍在与第三方会计师事务所普华永道进行谈判和沟通。

谭里宁承认，公司很难提取现金，因为债权人没收了财产；年报问题需要逐步解决，公司股票的复牌日期仍没有确定。

为了解决上述问题，凯撒内部人士透露，自4月13日回归以来，郭英成已经召集了老部门，深广公司等日常公司也加大了努力。郭也在采取各种措施提取资金，包括加快销售和转让他名下其他公司的股权。

据了解，凯撒在长沙、成都等地的项目销售正在回升，株洲项目开展了首付、降价等促销活动。

此外，郭氏家族还通过转移凯撒以外的资产提取资金。5月20日左右，密切关注达德利集团的投资者发现，数百万的销售额来自郭氏家族的子公司富昌证券。对于一只平时很少交易的股票来说，这种抛售是不寻常的。“郭英成想继续留在凯撒，但资金极度短缺，所以他卖掉了期待已久的达德利集团，以套现。”投资者说。

根据市场消息，郭氏家族于上月主动关闭富昌金融公司，并以9，280万港元低价出售香港豪宅。

翻转筹码

凯撒回归正常轨道的关键是郭的案子是否已经过去。

至于外界最为关注的郭个人官员腐败问题是否已经得到处理，有迹象表明与政府的关系似乎正在逐渐解冻。

首先，凯撒的原房产被深圳市房管局锁定，现已改为司法查封。4月3日，凯撒位于深圳市龙岗区凯撒龙岗大道1号凯撒悦丰花园凯撒中心广场、大鹏新区kpr凯撒广场、前海区凯撒前海广场。大部分住房状况已经从“被行政当局锁定”变为“司法扣押”。

深圳一家开发商表示，这实质上是凯撒与政府之间的关系，而这种关系已经转变为凯撒与债权人之间的关系。

最新的例子是凯撒赢得了深圳盐田体育中心的竞标。“这是一个政府项目，政府不太可能把它交给一家破产的公司。”凯撒的一位海外投资者表示，这一事件应该意味着政府不会让凯撒破产，或者可以说政府有足够的信心或选择不会让凯撒破产。

深圳房地产市场近期的飙升可能会成为凯撒方面的另一个谈判筹码。3月30日新政后，深圳房地产市场几乎失控。在不到两个月的时间里，前海、龙华、宝中等一些热点地区“大涨”，房价飙升了30%-40%。

根据机构数据，一些在股市获利的投资者开始将他们的收益转移到房地产市场。最近，深圳的新盘正在出售，大型单位往往先售罄；对于一些单价超过10万元的豪宅项目，比如深湾一号和深野商城，买家的首付资金大多来自股市利润。

根据中联连锁房地产的统计，投资者入市的热情最近明显回升。投资者在深圳二手房交易中的比例已达到近30%，而在市场低迷时期，投资者的比例仅为10%。一些地区近一半的客户投资于自有住房，投资者主要集中在罗湖、南山、宝安和龙华。

凯撒在深圳的许多锁定项目都位于南山和其他地区。尽管这些被锁定的项目仍在司法扣押中，但在深圳房地产市场迅速升温的6个月里，它们的价值飙升。一旦启封，这些项目将为凯撒带回大量现金。

一位与凯撒关系密切的人士向《21世纪经济报道》记者透露，近日将有几个国内债权人向法院申请撤销司法查封，凯撒深粤的几处被锁定的房产有望恢复正常销售。

据凯撒2014年半年度报告显示，深圳项目的可销售价值超过100亿，2015年计划中，深圳项目的可销售价值将达到600-700亿。

2013年，凯撒深证公司销售额达到62.35亿元，曾与万科争夺榜首。如果这部分资产可以出售，凯撒可以重振旗鼓。

中央企业接管？

查阅凯撒的相关数据，我们仍然可以看到公司并不缺乏优质资产。截至2013年底，凯撒土地储备约为2300万平方米，主要分布在一线核心城市。一级、二级和三级四线城市的储备分别为56%、34%和10%。截至2014年初，统计数据显示，凯撒有近40个城市更新项目，其中30多个是位于珠江三角洲的旧城改造项目，占地面积超过1000万平方米。

虽然凯撒有许多高质量的项目，但目前的黑箱状态还没有解除。如果郭灿不能说服许多国内债权人，司法扣押就不能撤销，也不可能卖回现金。

此外，凯撒的隐性债务和相关债务也是一个大问题。根据2014年中期报告，截至2014年6月底，凯撒需要在一年内偿还60多亿元短期债务，两年后在五年内偿还47亿元短期债务，同期需要偿还110.9亿元账面现金和银行存款。

然而，根据融创3月8日接管后第三方财务顾问进行的一项调查，凯撒一年内到期的有息债务高达298亿元。

一些金融人士认为，凯撒账面债务加上信托融资和私募股权融资的实际债务风险超出了预期，这些都不在“表外”。

接近的知情人士承认，公司有很多可能性，郭老板有可能回来盘活，其他公司也有可能接管郭的股权。然而，他说，没有明确的意图谈论它。

《21世纪经济报道》记者了解到，在凯撒事故前后，许多公司都曾与凯撒方面接触讨论并购事宜，其中包括万科、华侨城和华润。

深圳一家银行的人士认为，华侨城最有可能成为寻找收购方的地方。首先，华润不可能，因为华润本身在深圳有很多老的改革项目，吃不下；然而，万科不擅长处理政府关系。

"华侨城作为中央企业，既能处理政府关系，又能处理国内债权人."该人士表示，目前国内债权人陷入僵局，因为每个人都不愿意先启封自己，这意味着如果凯撒破产，其权益将得不到保护。华侨城有能力以统一的方式与这些金融机构谈判，同时在当前楼市复苏的窗口下疏通和加大销售，凯撒可以重振；此外，凯撒第二大股东人寿保险也有这种能力。