长租公寓新趋势：产品个性化 服务金融化

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尹(化名)花了一周时间在上海租了第一套房子。90后尹2015年大学毕业，她希望在地铁站附近租一套房子，房子装修得很好。最好有好的室友，她希望真的有一个包。至于价格，尹觉得即使她拿出一半的收入，她也希望生活在一个非常舒适的环境中。

85后和90后逐渐进入职场。这些人个性鲜明，不同于老一辈的储蓄。他们对住宿的要求越来越高。由于这个原因，长期租赁公寓市场在过去两年里逐渐流行起来。《中国商报》记者注意到，开发商、企业家、酒店经营者和中介公司等不同群体已经开始进入长期租赁公寓市场。抢夺住房、比较服务和实现高入住率是长期租赁公寓运营商面临的几个难题。当每个人都有住房的时候，如何细分这个广阔的市场也被称为考验每个长期租赁经营者的另一个障碍。

记者注意到，公寓行业的产品已经开始有差异化的内容，如专为女性设计的公寓和专为爱情设计的公寓，许多公寓已经开始结合金融产品为客户服务。

私人裁缝？

水地公寓创始人冯玉光发现，当前社会的人口结构在不断变化，第一批大学毕业生已经25岁了，稳定的租房需求在不断释放。在不急于买房、提升租赁消费和年轻一代质量需求的背景下，生活体验和性价比更好的连锁品牌长期租赁公寓对传统租赁模式产生了巨大影响。这些人的个性化生活体验不断要求公寓的个性化设计。

以水地公寓为例，它的顾客大多是大学毕业、在城市工作不到五年的单身人士。这些年轻人通常只有吊、塞、扔三个动作，但不会折这个动作。因此，水地公寓推出了一个没有橱柜或抽屉的房间。通过创造悬挂式家具摆放模式，卧室、厨房和浴室的储物问题得到很好的解决，更多的空房间得以释放。对于年轻人来说，他们显然不需要打开衣柜就能轻松找到自己的物品，而对于水地公寓来说，这是一种成本节约。这个简单的日式公寓显然对许多有经验的宅男有吸引力，这也是冯玉光的目标客户。

公寓的每个细节都决定了用户的体验。北科公寓创始人魏子时认为，如何节省相对简单的空房间的空间是关键。例如，经济型酒店的布局是中间有一张床，两边各有一张床头柜。事实上，这对于小空房间的利用是非常不经济的。酒店把床放在中间，因为每天清洁人员都会进入房间换床单和被褥。床放在中间是为了方便清洁工，而长期出租的公寓不需要每天打扫，所以靠墙更经济。这种节省下来的空客房可以让顾客对空客房有更多的感受。

还有专为御宅族设计的公寓，床和桌子无缝连接，方便御宅族在床上度过周末，增加了空房间的舒适性。也有专门设计的女性公寓，主要是较小和较新鲜的颜色，较小的床面积和较大的梳妆台面积。记者了解到，国外有一种专门针对女性公寓的产品，很多女孩都有更多的私人空公寓，只有女性才能入住。事实上，早在1969年，美国最大的酒店式公寓运营商eqr就成立了，美国公寓的reits一年四季都保持着8%左右的收益率。它于1993年上市，市值已达275亿美元。美国有300多处房产和11万套公寓。目前，中国的产业刚刚起步，这也是为什么这个产业已经开始有了一定的分化。

公寓的金融化

面对这样的市场，各行各业的资本都很激烈。在通过差异化准确定位客户之后，仅仅依靠设计来提高租金溢价显然是不够的。目前，该行业的服务成本约为月租金的10%~15%，走出去进行成本服务的收入并不太高。

记者注意到，许多公寓已经开始测试金融业务，将金融产品与公寓社区联系起来。例如，北科公寓与58城合作，可以实现每月支付58城租户租金的功能，从而为客户节省现金流，实现北科与58城之间的客户数据共享，实现020增值服务。

蘑菇公寓希望成为一个公寓平台，这样很多二房东就可以通过蘑菇出租自己的房子，这个平台也有财务价值。该平台建成后，蘑菇公寓将拥有更多的客户、数据和现金流，并能在金融、社会化和营销等多方面发展。例如，因为租金收入非常稳定，蘑菇公寓可以做一些金融产品。例如，客户租用的房子是3000元/月，蘑菇公寓可以通过对接银行等机构实现一对一的支付方式。对于年轻顾客来说，每月3000元的付款远远少于每季度9000元的付款。；就第二个房东而言，蘑菇公寓可以通过机构直接发放信用贷款。目前，手续费约为5%。蘑菇公寓可以扣除6%的资本成本，直接全额支付给第二个房东，这样第二个房东就可以提前收到年租金。通过这种方式，第二个房东可以有资金来寻找房产，而蘑菇公寓赚取平台费。

冯玉光认为，租赁证券化对许多p2p公司非常有吸引力。这些租赁具有良好的现金流，属于高质量资产。如果将懂创新业务和租赁业务的人才有机结合起来，就能创造出更多的金融产品。

目前，越来越多的公寓希望通过出口品牌和供应链，打造一个资产管理平台，获得增值收益。有几个利润点，第一个是房屋租赁过程中的金融需求，第二个是围绕客户生命周期的增值服务，比如一些面向年轻人的o2o服务。