澳大利亚地产基金是如何运作的

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自2012年11月24日澳大利亚推出siv主要投资者签证以来，全球已有近2000份申请，其中90%以上来自中国大陆。根据双城国际从移民局获得的数据，90%的中国投资者中有80%以上全部或部分投资澳大利亚房地产基金。因此，除了中国人热衷于配置固定资产这一事实之外，澳大利亚房地产基金还有哪些优势？它们是如何运作的？

首先，我们来谈谈澳大利亚房地产的运作。开发商通过竞标获得土地、找到设计公司进行规划和设计、向政府提交审批报告以及开始出售，至少需要半年到一年的时间。澳大利亚政府不鼓励囤积土地，因此一般开发商将在收回土地后两年内开始建设。此外，澳大利亚银行一般都有规定:开发商在获得建设贷款之前，必须达到预售款的60%以上。因此，具有悠久历史和良好声誉的开发商将在地块设计获得批准后立即开始对外销售。一方面，他们将尽快获得银行贷款，另一方面，他们将开始建设，并尽快完成住房移交，从而获得投资回报。然而，由于土地贷款和资金周转不当等问题，一些资金实力较弱的开发商将在项目获批前开始出售。

在澳大利亚，大多数开发商出售70%以上的房屋，这基本上可以收回所有成本，包括土地、建筑成本、银行贷款和利息。如果仅仅从这一点来看，澳大利亚的房地产开发商基本上只赚不赔。然而，并不是所有的澳大利亚开发商都有实力不亏不赚。因为一个项目是否赚钱与其位置、政府规划、周边人口增长、就业机会、配套设施等诸多因素有关。因此，开发商的经验尤为重要！

澳大利亚的房地产基金可以分为两类:一类是直接投资于某个特定的项目，如项目a。另一类是以基金池的形式分散投资于几个不同的项目。前者的优点是可以获得股权投资的收益并使收益最大化；缺点是它有一定的风险。相比之下，后者风险较低，能够实现稳定的回报，但预期回报不会像第一类那样高。目前，大多数成熟的房地产基金都以获取投资收益为目标，尽量避免直接投资。相反，他们通过资金池的方式充分发挥投资管理的优势，将资金投入不同的项目，并在资金池中留有一定比例的现金。当有高收益的澳大利亚房地产开发项目时，该基金将优先获得投资份额，以提高投资回报。

也许投资者更关心如何退出，而不是如何投资。一般来说，基金管理人将通过转让项目公司的股权、支付项目公司的股息、项目本身、基金再融资等方式清偿股东贷款的本金和利息。