中介行业鲶鱼效应：抢占租赁市场

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近年来，叶巍我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖在内部会议上总是谈到“鲶鱼效应”。所谓“鲶鱼效应”，就是采取某种手段或措施，刺激一些企业积极参与市场竞争，从而激活市场。

在“鲶鱼效应”的影响下，传统中介行业正在加速转型。然而，一直被中介忽视的租赁领域，最近也展开了激烈的竞争。

《21世纪经济报道》记者近日获悉，我爱我家的租赁业务将衍生自资产管理等产业链服务。此前，链家地产也推出了“自由自在”的产品。一些新兴的互联网公司也在活跃租赁行业，包括优酷、优酷和其他互联网新秀。

鲶鱼效应

"市场在变化，这将加速一些计划的实现."我爱我家，北京公司副总经理刘洋说。刘洋所指的计划是他们正在加速的“互让”产品。

对于传统的二手中介，他们的业务主要分为二手交易和租赁业务。在北京的房地产市场，我爱我家，最早开始从事房屋托管业务。始于2000年；2004年，它被升级为管家业务；自2009年以来，住房托管业务已分为普通住房和具有一定装修配置的住房。

但是租赁市场的进展仍然非常缓慢。在刘洋看来，与二手业务相比，租赁市场在时间和劳动力成本方面需要更高的投资，这使得租赁业务非常低。因此，大多数二手中介公司不太关心这项业务。

2009年，链家地产甚至宣布从元旦起暂停接受房屋租赁代理业务。连锁房地产之所以向公众披露，是因为经纪公司在房屋租赁代理业务中容易卷入房东和房客之间的纠纷，所以决定不接受新的房屋租赁代理业务。与链家地产签订租赁代理合同的房屋及房屋租赁中介业务不受影响。

根据当时的数据，截至2008年底，北京共有2334家注册房地产中介机构。当时，只有30家符合租赁代理条件，占不到2%。在当时的连锁地产看来，由于交易代理租赁中房东和房客没有见面，三方发生纠纷的概率远远大于中介租赁业务。

房地产市场总是瞬息万变。2010年4月，为抑制房价快速上涨，北京出台限购政策，率先规定“每户只能购买一套新商品房。”这一政策导致大量住房需求搁浅，从而转向租赁市场。随后，北京租赁市场的租金开始上涨。

2011年10月，随着o2o概念的提出，链家地产开始推出面向租赁业务的免费友好型产品。“宾至如归”对这一标准进行了细化和升级，实现了房屋统一装修、家电配置、清洁、选户和家政服务。

那时，我爱我家，我家在租赁业务中一直占很大比重，业务重点是业主的房屋托管业务。

变化

北京是一个有着非常特殊的租赁市场的城市，有大量的常住居民，超过2100万，其中40%来自外地；据人口普查统计，流动人口约为800万，市场普遍认为实际人口已达数千万。这使得北京的租赁需求继续流动。市场预计，北京各类出租屋的交易量将在一年内超过120万套；租赁市场不会像买卖市场那样受到监管政策的约束，它一直是稳定而活跃的。

目前，租赁经纪服务主要分为两种类型:中介和代理。一般来说，中介服务是一项难度系数较低的服务，它主要是由中介通过租户和房东之间的撮合交易来完成，中介的回报通常是一个月的租金。代理服务具有资产管理概念的雏形，但很少有扩展功能。通常，它是房东的房屋中介代理，签订长期托管服务，然后把它租出去，依靠差价获得收入。

长期以来，由于租赁的服务价值没有得到充分开发，即使是高生产率的租赁经纪人也容易遇到收入瓶颈。

互联网思维也影响着租赁市场。一些新兴的互联网公司开始用无存款甚至无租金的概念占领市场。二手中介，包括连锁店、免费朋友之家和优百客，不断向需求方推出各种产品。例如，免费居住，三年内不涨价，租金支付购买价格，等等。这让我感到爱家人的压力。

刘洋说，正因为如此，他们加速推出“翔宇”产品。该产品仍将围绕房屋托管而构建，但同时，它将设计丰富的金融产品，并将它们与生活的所有渠道联系起来:包括用租金来管理金钱，用租金收入来联系其他生活费用，从而获得一揽子优惠服务；以长期租赁换取一笔钱来满足自己的融资需求；业主甚至可能有短期贷款产品，还款只需转换和扣除租金。

“这一系列金融衍生品并不缺乏同类产品。最大的不同是，我们依靠房屋中介，用租金获取更多的利益，并通过这种方式解决各种生活需求，这将使业主的压力更少，方式更安全。经纪人需要做的不再仅仅是关闭房子，离开房子，然后去报修。房屋管理全过程的交易工作将由个人电脑和应用平台协助经纪人完成。租赁经纪服务的另一个重点是挖掘业主的生活需求。实现所有生命联系渠道的资产管理。刘洋表示，资产管理服务的延伸不仅会使交易获得佣金，还会不断带来收益。后期服务不仅能满足业主的需求，还能更好地促进合同续签、租赁、委托转售等增值服务。此外，可持续吸收的租赁市场打破了长期租赁经纪服务的上限。

“如果我们如预期的那样发展，我们希望在两年内真正改进我们的产品。”刘洋说道。一场没有硝烟的战争正在租赁市场肆虐。