企业拆迁及补偿问题最全解析

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对于很多企业来说，拆迁无疑是一件头疼的事情，因为企业拆迁的很多方面，法律法规并没有太多单独和详细的规定，而只是分散在法律法规中关于拆迁和征收的规定。那么，当企业遇到拆迁问题时，如何维护自己的权益呢？我们如何解释有效法律规定的优势？下面由景运律师分析企业拆迁的法律规定，以及企业被拆迁时可以获得什么补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县人民政府给予的补偿包括:

(a)对被征用房屋价值的补偿；

(二)因房屋被征用而造成的拆迁补偿和临时安置；

(三)因房屋被征用造成停产停业损失的赔偿。

市、县人民政府应当制定补贴和奖励办法，对被征收人给予补贴和奖励。

第二十二条因拆迁房屋，房屋征收部门应当将被拆迁房屋支付给被征收人；选择房屋产权调换的，产权调换房屋在支付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供工作场所。

第二十三条因房屋征收造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋征收前的收益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑影响被征收房屋价值的因素，如区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积和土地使用权等。

被征用房屋的内部装修价值、机械设备材料的搬迁费用以及停产停业损失的补偿，由征用双方协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》

第三十三条因拆迁非住宅房屋生产、经营的，拆迁人应当给予适当补偿。

企业拆迁补偿标准适用于上述法律，在企业拆迁过程中会遇到各种程序性问题，如评估机构的选择、及时性问题、采用何种救济方式等。这些程序性问题与普通拆迁的问题相同。根据上述法律和律师的实践经验，本文着重探讨了企业拆迁补偿方面的问题，以及在立法不完善的情况下，律师如何帮助企业在拆迁过程中最大限度地减少损失。

从上述法律法规和各地颁布的其他法律文件中，我们可以看出企业拆迁补偿主要包括五个方面:

一、对房地产、建筑物和土地的补偿

1.不动产和建筑物赔偿

企业的经营场所主要包括工业厂房和仓库，以及一些住宅和办公楼。具体补偿面积根据相关产权证登记的建筑面积计算。如因历史原因无法申请房产证和土地证，可通过实际测量确定。企业房屋建筑价值评估应考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等。此外，企业拆迁还涉及到房地产的所有权。企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人。如果企业是承租人，只能是在租赁期内有权获得自建用地补偿的承租人。

2.土地补偿

企业拆迁时，土地补偿涉及土地性质、国有土地和集体土地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定国有土地上拆迁企业的补偿。全国各地拆迁期间的土地补偿通常与房屋和建筑物的补偿一起计算。不明确和不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。集体土地上的企业拆迁一般按评估价补偿。如果企业是承租人，就涉及到谁有权向土地使用权人获得土地补偿的问题。赔偿的依据是证书或租赁合同。

二.设备和设施的补偿

1.不可移动设备的损失赔偿。补偿标准根据设备的使用寿命按折旧或重置市场价格计算，并对业主进行补偿。

2.移动设备搬迁安装费用补偿。具体补偿标准根据当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。安装和调试费用也应由设备供应商报价和证明。

三.停产或停业

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，因房屋征收造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋征收前的收益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于不同地方的情况不同，这部分补偿也大不相同。但是，在相同的地理条件下，停产或停业的损失也可能不同。什么是停产停业损失以及如何计算才能被律师胜诉，这是企业拆迁过程中赔偿的一个非常重要的部分。

停产停业损失赔偿包括实际损失赔偿和预期利润损失赔偿。实际损失赔偿主要包括原材料、半成品等物品的损失，以及因违约造成的损失赔偿。命令的丧失应由正式的法律文件证明，并以判决的形式确定终止丧失的证明是最有效的。被拆迁企业不能同意客户终止订单补偿协议，否则拆迁或征用不予认可。预计损失主要是指企业根据往年情况预计的利润。被拆除企业应证明其近年来的投资金额和平均合理利润，以证明其投资收益的合理回报，并结合剩余经营期计算预期损益。

四.复员和安置等补偿费用+

法律中没有关于这部分雇员补偿的具体规定。有些地方做了相应的规定，但有些地方没有具体的规定。这些都是律师可以争取的。如果企业搬迁，一般需要在停工期间支付工资和社会保障费用；对停止经营的，需按照《劳动合同法》的有关规定支付经济补偿金等费用，以解除劳动合同。

五、搬迁奖励费及其他费用

在拆迁过程中，拆迁人经常鼓励被拆迁人和承租人尽快签订拆迁补偿安置协议，使被拆迁人能够搬出拆迁范围。奖励费的数额由拆迁人根据被拆迁人的实际情况确定，也可以由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。其他损失，如实验室、无菌车间、包装车间等特殊工厂的验证费，广告投入后的成本回收损失。

在企业拆迁过程中，拆迁人不会根据上述法律、法规及其他规范性文件对被拆迁人给予各种补偿。为防止企业在拆迁过程中遭受更大损失，以下净运律师集团对被拆迁人提出提醒和建议。

第一个问题是企业是转租人。目前，许多企业从其他承租人那里租用工厂。此时，在拆迁的情况下，拆迁工人通常与业主和承租人签订补偿协议，并排除转租人。为什么会这样？第一，由于法律没有明确规定转租人的被拆迁人的地位，第二，转租人凭借租赁合同起诉承租人和出租人，通过民事诉讼解决问题是没有用的，因此很难从出租人或承租人处获得赔偿。此时，企业应该如何做呢？首先，在拆迁之前，企业应该做好相关准备，有些企业会采取拖延的方法，认为这样可以得到更高的补偿，这其实是一种不明智的做法。我国法律明确规定，拆迁人可以通过法律程序进行拆迁，在拆迁过程中，企业可能会失去与拆迁人协商的最佳机会，拆迁人可能会分割转租人与出租人、承租人之间的关系，直接与他们签订补偿协议，这将给作为转租人的企业造成巨大损失。第三，企业不能被动接受拆迁，而应主动查处拆迁中的违法部分，并依法申请查处违法拆迁。通常，拆迁的每一个程序都不能依法进行，拆迁程序也不能完整。拆迁企业掌握了这些信息后，可以进行行政复议或提起行政诉讼，使拆迁企业处于有利地位，与拆迁企业进行谈判，获得应有的补偿。

第二个是企业租用集体土地的问题。由于集体土地的租金相对便宜，在当前的经济活动中，租集体土地兴办企业和建厂在实践中很常见。然而，在当前的法律环境下，在审判实践中，未经授权出租集体土地使用权往往被法院认定为无效。因此，对已签订集体土地租赁合同获得经营性土地的企业，在拆迁过程中应慎重对待，尽可能避免相应的法律风险。

经分析法律规定，集体建设用地使用权依法租赁取得仅限于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，或因破产或合并依法转让土地使用权的企业。其他租赁行为无效，双方签订的《土地租赁合同》因违反国家法律强制性规定而无效。因此，企业依据无效合同取得的土地使用权没有法律保障，在土地上建设的工厂因被认定为非法建筑而得不到应有的补偿。此时，企业将处于不利状态，企业应积极收集拆迁人的违法行为，以便占据有利地位，与拆迁人协商，获得应有的补偿，维护自身的合法权益。

企业拆迁对企业来说是一件大事，涉及面广、项目多、补偿标准不同。只有在律师的帮助下，我们才能面对复杂而长期的拆迁过程。

企业拆迁是一项专业性很强的法律业务，通过实际操作可以获得很多办案经验。只有具备企业拆迁专业法律知识和实践经验的律师，才能帮助企业与拆迁工人竞争，为企业赢得更多的利益。

北京云南拆迁维权律师集团在拆迁维权方面有着多年的经验，总结出了一套时间短、效率高、补偿提高快的维权方法。通过诉讼和协商，对拆迁人施加压力，为企业赢得与拆迁人同等的谈判地位，为企业争取合理的拆迁补偿。同时，景运律师在拆迁工作中也注重维护企业各方的社会关系，使企业获得了补偿和关系，为企业拆迁后继续经营活动提供了保障。

企业拆迁补偿金额直接关系到企业能否继续经营，因此企业应积极维护自身合法权益，获得合理的拆迁补偿。

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