人和商业巨亏34亿背后：卖图纸商铺 被指空中阁楼

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仁和商业控股有限公司(01387)，自称是“中国最具实力的地下商场开发商和运营商之一”。目前，它在中国30多个重要城市的黄金地段都有项目或储备。自5月份以来，香港沪港通的股民和企业已成为“明星”，股价从6月2日的最低0.41港元飙升至0.91港元，涨幅最大，达到122%。股价变动后，人们和企业宣布，他们“正在考虑收购某些企业的可能性，这可能涉及发行新股作为收购价格。”

然而，大多数投资者可能不知道，人和企业在出售后租回的“画店”模式，可能意味着巨大的商业风险和法律纠纷。最近，140多名业主以合同纠纷为由起诉个人和企业，要求归还他们的店铺。地方法院于5月28日至6月4日举行了公开听证会。

谴责“画店”

“我们要求确定我们商店的位置，然后进行公证。至少我们还能看到自己的商店，或者我们甚至不能触摸到商店的影子。这不是花钱买空中国馆吗

这些诉讼源于五年前仁和商业公司开发的哈尔滨第一大道四期“香港城”项目。

当时，哈尔滨人的“床”(商店)和地下商场是一个抢手的热点。这些地下商店是由香港上市公司的人和企业开发的。仁和购物中心地下一期、二期、三期的成功给商铺投资者带来了巨大的利益。投资第一期的朱明勇告诉《上海证券报》记者:“我很早就赚钱了，我有几个床位，年收入180万英镑不成问题。”

2009年，人们和企业延续了现有的商业模式，继续开发第四个地下商业城市(报价600306，咨询)。更好的消息是，一条地铁将穿过计划中的地下购物中心，巨大的人流意味着巨大的商机，这已经成为仁和四期的最大卖点。“购物中心的一期和四期与哈尔滨地铁一号线相连，地铁一号线穿过哈尔滨繁华的商业中心，日客流量高达30万人次。”仁和商城第四期的促销广告中有很多这样的描述。

“一店三代”、“一个投资终身”、“拥有地铁店”、“40年8%固定收入”的广告宣传活动甚至出现在千里之外的城市和乡村，一场声势浩大的宣传活动在黑龙江辽阔的土地上展开。在仁和商城第四期的宣传广告中，“预计将投入5000万元用于商城的宣传工作”更是引人注目。

买家、四期店老板张梅(化名)告诉《上海证券报》:“当时店还没有建好，所以如果你想买，就要排队，按图卖，然后从abcd以不同的价格降下来。a2旁边是a1，收据上写着一个数字。这家商店是你的。”根据张梅的比喻，人们和整个空建造了一个大房间，这个房间被分成小块并“出售”了40年。

出售后租回来已经成为双方的潜规则。在张梅手里，记者看到一份《哈尔滨市第一大道(仁和世纪)商铺商业使用权转让合同》，显示哈尔滨仁和世纪公共设施有限公司将商铺商业使用权转让给经营者40年，用于经营成人服装。

住在武昌的许明(化名)和他的哥哥买了七个这样的“画店”。他有自己的商店。对于徐明来说，他已经和这片土地打交道了一辈子，他充满了诱惑。“当时，他们被他们愚弄了。他们说，每年的固定收入是8%，没有损失。”

徐明和他的兄弟拿出了他们所有的积蓄。“就连父母的退休金都是我们投资的。“东拼西凑之后，他还有50多万元的贷款。我兄弟的计算是，每年8%的租金收入足够偿还每月7000多元的贷款。经过十年的艰难困苦，这些商店仍然存在。

一切都不如预期的好。现在徐明很无助，他的哥哥已经死了，他的父母也生病了，没有钱来治疗他们。当他出去还债时，他告诉记者:“全家人的生活都在这些商店里。我们没有能力偿还银行的钱，所以我们可以为所欲为。

徐明告诉记者，这里有成千上万的投资者和商业店铺。“现在许多人还没有支付银行贷款，银行说他们将起诉担保人和企业。”

2009年，业主与企业和商铺业主签订了租回协议，业主将购买的商铺以8%的固定收入出租给企业和个人，租回期为5年。2014年底，当五年的回租到期时，人们和企业以经营亏损为由将回租率调整到1%-3%。隐藏的矛盾终于爆发了。

“我们要求确定我们商店的位置，然后进行公证。至少我们还能看到自己的商店，或者我们甚至不能触摸到商店的影子。这不是花钱买空中国馆吗微博所有者王海(化名)告诉上海证券报记者。店主的“店铺认可”行为受到了前所未有的打击。也就是说，人们和商家拒绝拿出整个购物中心的图纸。“我买的是施工图，图纸上没有确认，没有参考资料我找不到自己的店铺位置。每次你认出人和人，你就会随便指一个地方，说这就是你有多少家商店。”

企业家们的担忧不无道理。《上海证券报》记者在仁和地下商场看到，这里除了几家快餐店外，生意冷清。这里根本没有a-f数字的标志。

“他们又不拿出整个商场的位置图，我们怎么能确定我们商店的位置呢？这是通过土地卖钱，怎么保证他们不卖一个以上的店呢？”店主王海洋苦恼地说。香港人民商业城的负责人俞某说:“这些图纸不能提供给你。我们是人防工程，图纸是保密的。”面对店主多卖一家店的问题，于姓负责人拍着胸脯保证:“我们大公司保证不存在这种情况。”

北京律师王薇薇在接受《上海证券报》采访时表示:“作为合同的一方，业主有权确认租赁商铺的位置，并有权查看设计图纸和施工图纸。如果另一方拒绝提供，则可能有商业欺诈嫌疑。”王薇薇律师表示，根据《中华人民共和国合同法》，《店铺经营权转让合同》规定的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分不具有法律效力，可能难以保障业主的权利。

5月28日，140多名商人将民众和企业告上法庭，要求归还商店。经过近一周的审判，法庭没有做出判决。

“画店”涉及非法贷款

知情人士告诉上海证券报记者:“招商银行(报价600036，咨询)，处理贷款，首先选择我们。如果我们有正式的工作和收入，我们将提供个人消费贷款。然后，如果没有工作单位和收入，就推给龙江银行，办理店铺经营权抵押贷款。”

据记者调查，由于地下商场没有土地使用证，他们不能像普通房地产交易一样发放住房贷款。现金压力一直困扰着人们和企业。2010年，个人和企业融资支出高达1.2亿元，2014年融资成本高达5.4亿元。

记者从哈尔滨市人防部门了解到，哈尔滨东大直街(仁和地下商城四期)人防工程是由南岗区民防办和哈尔滨仁和泉公共设施有限公司共同开发的..2008年，经市民防办、黑龙江省民防办和国家民防办批准。项目总建筑面积40620平方米，项目总投资约6亿元，由哈尔滨仁和春天公共设施有限公司投资..

事实上，为了迅速收回资金，人们和企业在项目未完成的情况下，以每平方米6万至8万元的价格出租和出售了地下0/房间，出租和出售期为40年。根据人防部门的要求(隐蔽部门人员不应少于40%-50%)，地下商场的房间获得率约为50%，商场内的通道和店铺面积按常规的1: 1比例计算。从理论上讲，本项目的人和企业经营权转让收入将超过6亿元。

售后销售和租回的商业模式给人们和企业带来了巨大的现金流。

如何从没有产权的银行获得抵押贷款？人们和企业开始模拟住房贷款的一系列操作。

“我们的贷款是由人和商人主导的。我们只需要签字。资金最终流入了人们和企业。”业主孙俊告诉记者:“招商银行将首先选择我们，如果我们有正式的工作和收入，我们将提供个人消费贷款。”然后，如果没有工作单位或收入，就推给龙江银行，办理商铺经营权抵押贷款。

“招商银行借了我们一笔贷款，把我哥哥的收入调得特别高，不然我借不了那么多。”徐明告诉《上海证券报》记者，他的哥哥在一家城市医院当医生，有一份正式的工作，但他的月基本工资加上绩效奖金约为3300元。当他贷款时，他的收入证明提高到10000多元，否则他不能每月借7000元。

除了提高个人收入以获得招商银行的贷款，龙江银行的个人贷款和质押合同也受到质疑。与龙江银行签订贷款合同的张斌(化名)质疑道:“我们的抵押品是商店的经营权。没有评估报告，我们怎么能贷款呢？”记者看到，张手里拿着一份《个人贷款质押合同》，上面显示的是以个人和企业的自编号商铺作为质押，质押期限为10年，龙江银行按照商铺经营权转让总价的70%向借款人发放贷款。

那么，龙江银行如何评价这些“画店”？以及如何借钱给借款人？

龙江银行股份有限公司市场部副经理陆承解释说:“我们的贷款没有问题。我们没有正确评估管理层。我们借出了借款人与企业签订的合同的70%的标的物，由企业担保。如果借款人不还钱，我们可以到商店收款。”她还透露，黑龙江银监会已经对此事展开调查。

不情愿的发票

《上海证券报》记者在业主提供的票据复印件上发现，除黑龙江省地方税务局开具的普通发票和黑龙江省服务业开具的统一发票外，部分票据为手写白条收据，并加盖哈尔滨世纪人公共设施有限公司现金收据公章..此外，它实际上使用黑龙江省的流动资金结算票据。

经过多次维权，人们和企业主发现，他们手中的账单不是正式账单。业主权益保护协会的陈子告诉记者，他们曾多次要求开具正规发票，但得到的答复是:“我们必须向上级部门提出申请。”

《上海证券报》记者在业主提供的票据复印件上发现，除黑龙江省地方税务局开具的普通发票和黑龙江省服务业开具的统一发票外，部分票据为手写白条收据，并加盖哈尔滨世纪人公共设施有限公司现金收据公章..此外，黑龙江省使用了单位流动资金结算票据，并明确标注“营业收入、行政事业性收费和罚没收入不得使用本结算票据”。

“别给我开正式发票，这不是逃税吗？”店主王兰(音)手里拿着那张白色纸条，之前多次向人们和企业索要正式发票，但得到的回答是他正在研究这张纸条。据《上海证券报》记者不完全统计，业主的“白皮书”涉及93家店铺，金额超过1200万元人民币。

在许多业主的压力下，这种情况已经改变。

记者向店主询问了发票的联系人和业务。营业部的工作人员回答记者说，店主应该把身份证和复印件带给人们和商家，并带店主到税务局去开具发票。她强调:“只要你拿的票上盖着和谐的印记，我们都会认出它。”言下之意是，拿到正式发票没有多大意义。然而，当被问及交易是否正常征税时，对方挂断了电话。

记者就这些票据的相关问题咨询了哈尔滨市外国税务局，该局工作人员告诉记者，业主有权索要官方发票，不开具发票的行为可能涉嫌偷税漏税，经营者可以向税务机关举报。

令“画店”老板担忧的是，国内经济形势和电子商务的兴起导致地下生意直线下降。记者多次参观了哈尔滨仁和地下商业城四期，那里非常冷清。转租和出售地摊床的广告贴在空空的柜台上，这表明这里的生意并不像预期的那样火爆。

这样的结果是人们和企业所期待的。在2014年的财务报告中，人们和企业分析了当前严峻的地下商业形势:“中国经济经历了一个转型期，导致2014年国内生产总值增长率降至7.4%。此外，中国零售房地产开发商和运营商也面临着来自其他方面的挑战。电子商务业务的快速发展和网上购物的日益普及对传统购物中心产生了巨大的影响。”

随着总的形势，人与商业项目之间的纠纷不断发生。武汉、成都、莆田、邯郸、大庆和赣州的房租已被收回，推迟了营业时间，甚至赣州的房主也被骗。

鉴于哈尔滨项目中的人和事问题，记者分别走访了他在哈尔滨梅顺街29号的国内总部和他在哈达水果批发市场的办公室，对方以领导不能联系为由拒绝了记者的采访。

地下商业模式的危机

自2013年以来，人力和商业领域的许多项目都被搁置和推迟。2014年财务报告显示，这些计划于2012年完成的项目，包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期，已经调整并延期至2014年，但实际上这些项目仍在项目储备和在建项目名单中。

人和企业是由戴永革家族创建的。1992年，哈尔滨人和公司在哈尔滨建造了第一期“第一大道”，通过出租商铺或转让经营权获得商业回报。这在业内被称为“anti-空洞”模式。“一招新鲜”商业模式的开启，使人们和企业在行业内迅速打造神话。2008年10月22日，人们和企业逆潮流而动，登陆香港股市，筹集了30亿港元。

仁和商业非独立执行董事曾表示，由于人防工程的开发属于公益性项目，不属于房地产开发，其开发项目不受许多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需缴纳土地出让金和土地增值税，大大降低了开发成本。此外，地下企业的经营成本相对较低，利润可观，人和企业的毛利率长期保持在70%以上。

2008年后,“方空洞”的商业模式很快被复制到哈尔滨、沈阳、武汉、广州、大庆、黑龙江、赣州、江西等地。截至2014年底，共有22家由个人和企业经营的商场，总经营面积122万平方米。可出租的营业面积为83万平方米。

如今，人们和企业不得不为快速扩张付出代价。

人力和商业资金的收入来源是经营权转让收入和租金收入。由于个人和企业开发的“国防空洞”没有土地使用证，个人和企业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和财产租赁筹集，或者通过发行债券和融资解决。

值得一提的是，从2015年到2016年，近9亿美元由个人和企业通过高利息票据筹集的资金将集中支付。其中，2015年到期的3亿美元优先票据年利率高达11.75%，2016年到期的6亿美元优先票据年利率高达13%。这些贷款利息足以成为人们和企业的沉重负担。

自2013年以来，人力和商业领域的许多项目都被搁置和推迟。2014年财务报告显示，这些计划于2012年完成的项目，包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期，已经调整并延期至2014年，但实际上这些项目仍在项目储备和在建项目名单中。

3月26日，人类商业公司公布了2014年财务报告。报告期内，人类商业公司年亏损达17.14亿元。这已经连续两年成为人们和企业的巨大损失。2013年，个人和企业亏损17亿元，两年累计亏损34亿元。一方面，业绩损失巨大，资金链紧张；一方面，高管们正在兑现并支付高薪。2011年前后，人们和企业相继用上市筹集的资金购买了两架商用飞机。在上市前的人企融资中，实际控制人企的霍肯套现21.5亿元。该公司2009年上市后，霍肯通过减持10亿股股票，套现18.6亿港元。

让人不解的是，在巨额亏损的情况下，公司董事长戴永革的薪酬一直较高，2010年为6754万，2011年为4069万，2012年为4017万，2013年为3190万，2014年为3190万。这使得戴永革一度跻身港股十大高薪高管之列。

虽然2009年人和企业都有所发展，但2009年全年营业收入高达41.6亿元，净利润为40.37亿元。然而，自2011年以来，个人和企业的营业收入基本呈现逐年下降的趋势，2011年为22.4亿元，2012年下降到6.88亿元，2013年继续下降到5.47亿元，2014年略有稳定，实现收入5.55亿元，比2009年下降86%。

过去一年的人员和业务描述:“鉴于宏观经济和金融约束，本集团自2013年以来一直放缓扩张步伐，并在新项目建设中采取了审慎措施。因此，于回顾年度(2014年)，本集团物业组合中并无新购物广场，亦无新项目展开。”

如今，神话这个人和商业的地下行业，已经戛然而止！然而，新的收购计划正在刺激公司的股价突然上涨，以创造一个新的神话？还是仔细编织梦想的前景？

另一方面，那些曾经在前三个项目中收获颇丰，但现在因为第四个项目的收益无法实现而反目成仇的业主，是否应该反思高回报背后的风险？毕竟，世界上没有免费的午餐。