万达上市后首次业绩报告会：2014年万达商业完成三件事

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据了解，万达已与4家机构签署了240亿元人民币和26个万达广场的投资协议，目前仍在与国内外多家投资银行、保险和基金进行谈判。王健林要求在2015年签署63份万达广场轻资产投资合同。签署了2016年开放的23份万达广场轻资产合同和2017年开放的40份轻资产合同，年内收到现金300亿元。

在香港中环的jw万豪酒店和香格里拉酒店，每年的3月和4月，会议室通常都是满的。许多上市公司喜欢选择这两家交通便利的五星级酒店作为业绩发布会。

3月31日，万达商业(3699.hk)董事兼首席执行官曲德俊刚刚走出jw万豪酒店的会议室，就被一群西装革履的分析师包围。有人问年度报告中一些数据的来源；有人关心电子商务的发展，也有人问万达的智能转型发生了什么。

在刚刚结束的机构投资者业绩报告会上，万达商业的管理层被问及如何看待股价表现。自上市三个多月以来，万达商业的股价一直在48港元的发行价附近徘徊。今年1月，在a股上市的万达院线(报价002739，咨询)(002739.sz)撤下12个涨停板，股价上涨逾300%。

万达商业管理层认为，万达商业股价低的重要原因是万达品牌在香港的影响力不够，香港投资者对万达的商业模式了解不够。分析师们仍想得到更多，但考虑到下一次媒体报道将开始，对话不得不提前结束。双方礼貌地同意加强沟通。

万达集团董事长王健林没有出现在香港。这是万达商业地产上市后的首次业绩发布会，意义重大。然而，在王健林的日程安排中，在香港会见投资者并不是优先事项。在千里之外的美国，王健林和美国总统奥巴马合影。除了制造轮换等商品，万达业务的“战略转折点”正在发生。

最重要的三件事

在绩效汇报会上，瞿德军首先发言。他表示，万达商业2014年最重要的三件事是业绩增长、开设100家门店和登陆资本市场。

2014年，万达的年合同销售额总计1601.5亿元，比2013年增长26.65%；合同销售面积1478万平方米，比2013年增长35.97%。房产销售毛利372.16亿元，同比增长21.48%，毛利率40.56%，与2013年基本持平。

恒大地产(3333.hk)董事局主席许家印前天在隔壁酒店(香格里拉)召开了一场业绩发布会，他觉得在市场上实现增长并不容易，jw万豪也发生了类似的情况。万达商业董事长丁本溪在回答《21世纪经济报道》记者的提问时表示，逆市增长的原因是万达独特的商业地产租赁模式。尽管一些城市的商业地产量已经过高，万达广场仍能保证一次一个火。万达的销售导向型物业都分布在万达广场附近的公寓或写字楼里，这可以保证较高的毛利率。

2015年，万达计划新开26家购物中心，其中大部分位于中国内地二线城市。整体销售目标将增长5%。在未来，预计它将每年维护30个新的购物中心。

对于万达来说，购物中心产品已经形成了成熟的商业模式。根据节点执行的模块化管理可以准确计算每个购物中心的开业日期。王健林几乎没有在这个行业投入更多的精力。

真正值得关注的是战略倾斜。万达董事会秘书王健在接受《21世纪经济报道》采访时表示，他明白对于万达商业的管理层来说，2015年最重要的事情是在实现业绩目标的同时，实现广场的智能化和电子商务化。

从现金流的角度来看，没有房地产销售，收入是通过出租获得的。企业的发展不受房地产形势和房价的影响，从而使经济周期更加平稳，收入更加稳定。在万达2015年初的年度会议上，王健林表示，万达过去成功地在附近修建了一个万达广场，出售一些公寓、写字楼和商店，并通过房地产销售产生的现金流投资控股万达广场，这是一种重型资产模式。目前，万达想推行一种资产轻模式，即万达广场的设计、建设、招商、运营、惠云系统和电子商务系统都是万达自己做的，使用万达广场品牌，但所有投资都是别人做的，资产属于投资者。这种模式下没有房地产销售，是一种准金融投资行为。万达和投资者分成净租金收入。

据了解，万达已与4家机构签署了240亿元人民币和26个万达广场的投资协议，目前仍在与国内外多家投资银行、保险和基金进行谈判。王健林要求在2015年签署63份万达广场轻资产投资合同。签署了2016年开放的23份万达广场轻资产合同和2017年开放的40份轻资产合同，年内收到现金300亿元。

为了现金流，万达商业应该从两个方面减少投资。一方面，它是一家国内酒店，市场相对过剩，占用资金。另一方面，这是外国酒店的投资。对于投资海外房地产，丁本溪表示，这是一个个案的选择。万达的产品通过以销售为导向的房地产实现正现金流，并在出售房屋后免费获得一家酒店。万达不会做负现金流特别大的项目，除非是在特别好的地方。丁本溪对万达在伦敦的项目非常满意，该项目自去年启动以来已实现销售额30亿英镑，成为伦敦的销售冠军。

智能的优势在于改善管理和降低成本。曲德俊给场馆外的一位投资者举了一个例子，他说使用智能设备来操作照明系统可以用一个按钮来控制，降低了人工成本。

电子商务讲述了一个关于未来的故事。“中国许多互联网公司的平均寿命不到三年。他们也意识到离线实体的重要性。我们有如此好的资源，必须加以利用。”瞿德俊说。

王健林在美国

王健林没有出现在香港投资者面前，他出现在美国。美国当地时间3月23日，美国总统奥巴马在DC会见了前来参加“选择美国”投资峰会的万达集团董事长王健林。奥巴马欢迎万达集团在美国投资，并表示将创造更有利的投资环境。王健林表示，万达集团将把国际化作为发展战略，愿意继续在美国投资，进一步推动两国经贸关系的发展。王健林是唯一一位受邀与奥巴马总统会面的中国企业家。

之后，王健林分别与纽约、纽约、旧金山、比利佛山和洛杉矶市长举行了会谈。他们几乎说了同样的话:欢迎万达投资。除了会见市长，王健林还与美国电影艺术与科学学院院长兼首席执行官共进午餐。会议期间，双方就加强沟通与合作，促进中美电影产业发展和东方电影之都的进步交换了意见。

万达商业上市前，万达剥离了一些暂时不能产生大量现金流、但未来发展前景更广阔的资产，如旅游地产。万达的生意很重要，但它不是王健林的全部。此外，他还拥有文化产业和金融部门。

万达商业上市后，万达商业的租金水平受到投资者的批评。现在王健林准备做一些改变，改变目标考核体系。据了解，在过去，商业房地产侧重于评估收入，收集和职业指标，但这些指标也应该评估今年，但他们不再是核心指标。调整核心评估指标，以评估租金、净利润和房地产增长指标。“只要这三个指标保持高增长，房地产收入指标就能增长很少，不增长甚至出现负增长，这是今年收入增长放缓的主要原因。目标评估制度改变后，本集团要求商业地产公司在三年内将现有土地储备及贷款减少一半。”王健林在年会上说。

此外，王健林对足球的投资被业界认为是政治智慧的体现。他的愿景不仅限于国内和房地产。北京时间4月1日，马德里竞技宣布，万达集团已正式以4498万欧元的价格收购马德里竞技20%的股份。