许家印新征程：冲刺1500亿元销售 分拆三大产业上市

本篇文章3119字，读完约8分钟

"买房的最佳时机就要到了，你还在等什么？"目前，国内主要建筑正忙着向买家发送销售信息，售楼处每晚都灯火通明，并承诺不会为了招揽顾客而关门或提价。这是政策市场下中国房地产市场的特点。“3 30新政”大大超出预期，市场信心骤然飙升。

恒大地产(03333.hk)老板许家印在新楼市政策出台的那一刻正坐在主席台上。这里是恒大地产2014年业绩发布会的会场。在想象的阳光下，许家印对今年的市场形势最为乐观。他将恒大今年的销售目标定为1500亿元，这是恒大上市以来增长最快的一年，同比增长36.4%。

他对公司去年的业绩非常满意，在销售额、土地储备、股东回报率等十项核心指标中，他们都获得了行业第一名。

作为多元化战略最坚定的支持者，许家印也在同一天发表了他的第一份多元化成绩单。截至2014年底，恒大在矿泉水、奶业、粮油、健康四大产业投资64.2亿元，占恒大总资产的1.35%。不幸的是，这些行业还没有明显的利润。

许家印承认，这些行业大部分仍处于市场培育阶段，但他和他的团队已经接受了新的任务，以实现今年许多行业的利润——矿泉水、乳制品、粮油将计划在未来三年内在香港上市。

1500亿硬指标:一半以上的时间，一半以上的任务

许家印的逻辑起点很简单，房地产行业正在慢慢软着陆，今年整个房地产交易“肯定会高于去年”。2015年，房地产市场进入新常态，行政干预措施继续撤销。房地产市场的“3月30日新政”是一个良好的开端。二手房贷款首付下调至40%，二手房营业税免于“五比二”门槛，这是一剂让开发商和购房者兴奋不已的良药。

“每一年，恒大地产都没有不实现自己的计划。特别是今年，1500亿元很有信心能完成一半以上的时间和一半以上的任务。”在徐佳音看来，这并不难。去年，在市场如此低迷的情况下，恒大依然保持着快速增长的势头，这给了他信心。恒大在2013年首次跻身1000亿俱乐部后，去年销售额达到新高，达到1315亿元，同比增长30%以上。

"当市场不好的时候，我们可以展示企业的竞争力."在这句话中，许家印在三年前和五年前的新闻发布会上有类似的看法。他说:“从买地开始，恒大只需要定位。我们的想法是薄利多销，少赚或不赚普通人的钱。我们的利润主要来自施工企业和材料供应商给恒大带来的利润。普通人买一套划算的房子，恒大能得到更客观的回报，这是一个双赢的局面。”

基于这一定位，“超越销售目标”是恒大内部评估的必然答案。纵观恒大历年年报，不难发现，此外，自2009年上市以来的六年间，恒大年销售额平均增长66.8%，净利润平均增长301.8%，土地储备水平平均增长33.5%。2014年，恒大的销售额为1315亿元，净利润为180亿元，土地储备为1.47亿平方米，分别是2009年首次上市的4.3倍、16.1倍和2.7倍。

在恒大公布的2014年业绩中，包括销售额、土地储备、股东回报率等核心指标在内的10项指标均位居行业第一。

“去年，公司开始逐步向一线和二线城市转移。2014年，共有17个新项目和13个一线和二线城市。”恒大集团总裁夏海钧也在业绩会上介绍，恒大在城市布局上将基本走上一条平坦的道路。此外，恒大还坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”的一贯发展模式，确保恒大全年有楼盘出售。目前，恒大有305个项目，其中在建项目274个，力争在6-8个月内开盘。

寻找并购:不要错过第一和第二季度的好机会

恒大的信心在于已经与多家金融机构达成合作，恒大发放的信贷金额高达1600亿元。在这种支持下，恒大的巨额土地出让金状况良好。截至目前，土地总价款为2200.1亿元，其中已支付1955亿元，逾期仅244.6亿元。其中，今年到期的应付款为9。05亿元。

财务方面正在好转。恒大的财务报告显示，公司去年的净负债率为85.9%，较2013年略有下降，降幅为3.7%。集团财务总监谢指出，未来将继续降低负债率，将负债率目标定在70%。

作为沪港通的标的股票，恒大的股价近期大幅上涨，但市盈率只有三四倍。据证券消息人士透露，恒大所在的房地产行业一直被视为低值，港股在房地产的平均市盈率只有5倍，与a股超过10倍的市盈率相差甚远。

恒大致力于不断优化债务结构，积极探索融资渠道，提升资本实力。继去年12月宣布提前偿付13.5亿美元的优先票据后，该公司于2020年2月成功发行了10亿美元的12%优先票据。

“在资本市场上，这是第一家用自有营运资金提前偿还债务的企业。”夏海钧希望通过此举来反映恒大的财务实力。他表示，大部分企业债券都是再融资，恒大用自有资金提前偿还。你为什么想做这项工作？我们应该给资本市场一个强大的信心。

今年2月，年息12%的10亿美元优先票据将承载恒大的下一个新动作——准备收购房地产业务。

“这项法案的利息略高，但与总体战略决策相比，这一成本是可以承担的。”夏海钧表示，我们仍在寻找这种合并机会，但如果我们错过今年第一季度和第二季度，未来收购好项目和公司的机会可能会丧失。

在“大鱼吃小鱼”的时代，包括恒大和融创在内的房地产巨头都希望在M&A市场找到机会:收购大量低价土地，同时用较小的投资来刺激多次销售。

夏海钧表示:“我相信，未来恒大在项目并购或企业并购方面的优势将会显现出来。”

四大行业都想要利润:只有成功，没有失败

“我不同意说我们的生意做得不好。”徐佳音大概已经听过这个问题上万次了。在3月30日的演出会上，同样的问题再次出现，但他并不相信。

告别房地产黄金十年，大多数房企转向副业盈利。其中，恒大无疑是最坚定不移的多元化战略粉丝。在过去的几年里，几乎没有人质疑恒大投资新产业的决心，他们曾经以令外界眼花缭乱的节奏一轮接一轮地展开收购布局。

从早期的恒大女排和足球，到音乐、电影、动画和冰泉，再到后来的粮油、畜牧、乳品行业，恒大的多元化涉及到很多行业和领域，许家印找到了一个大概念来包装他的多元化帝国。去年8月，恒大首次提出进入“世界500强”，这是一个很好的机会。

“以恒大目前的规模来看，如果不采取多元化发展战略，将会浪费企业品牌，失去很多发展机会。”许家印表示，恒大去年卖出1300亿元，回笼1100亿元现金，实现利润180亿元。在此基础上，仅在新产业投资就超过60亿元，这是公司的重大战略发展。

2015年，恒大开始实施第七个“三年计划”，徐家印将发展主题定为“夯实基础，多元化发展”。矿泉水、粮油、乳制品和健康这四大产业被他确定为主要商业房地产的有效补充。

这些行业的共同特点是以饮食和健康为重点，有巨大的市场和发展/0/0/0/0/0/0/0，需求高，投入产出比高，能在短期内实现快速的跨领域扩张。这也是恒大迅速切入的原则。当然，按照许家印一贯的风格，他对这些行业的要求是“只成功，不失败”。

在业绩会上，恒大首次展示了多元化战略的成绩单。截至2014年底，上述四个行业共投资64.2亿元，占恒大总资产的1.35%。不幸的是，这些行业还没有明显的利润。

惠利证券分析师陈赓认为，市场风险小、现金流好的行业是恒大的多元化方向，快速发展的行业比房地产利润更高，但竞争格局的差异也决定了恒大的多元化在短时间内难以实现。

许家印承认，这些行业大部分仍处于市场培育阶段，但力争实现今年许多行业的利润，其中矿泉水今年的计划销售额将达到40亿元。

值得注意的是，未来三年，恒大在多元化业务上的投资将分别为20亿元、15亿元和10亿元，明显减少。

“恒大多元化战略的基本思路是稳定的，未来三到五年，恒大不会介入新产业。”许家印提出了新的多元化评估指标，矿泉水、粮油和乳制品行业计划在三年后分拆并在香港上市。