接连折戟两桩地产并购 孙宏斌：我不傻 别惹我！

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6月18日，融创(01918.hk)总裁孙宏斌在北京第一医院的新闻发布会上进行了近三个小时的个人秀。

历史总是以成败论英雄。在过去的一年里，52岁的孙宏斌在中国房地产史上最重要的两次并购中失败了。在被HKEx“禁赛”了很长一段时间后，孙宏斌终于找到了回应外界种种质疑的机会。这一单价预计将达到40万元/平方米的顶级豪宅，但它未能从两次并购的始末抢走风头。面对《时代周刊》等100多家媒体，孙宏斌表示，赚钱容易，但赢得人心难。不管成败与得失无关，生意就是生意，没有必要强求。

M&A的交易本质上是人性化和多变的。孙宏斌从顺驰时代就知道这一点。金鹿董事长单伟宝在收购顺驰四年后表示:“我有点累了，终于把顺驰整顿好了。”现在，这个角色已经变成了孙宏斌自己，他正朝着新的“大买家”的身份前进，这就是孙氏式的融创。

他仍然愿意在M&A市场寻找机会:收购大量低成本土地，同时利用较小的投资来刺激多次销售。"从利润角度看，融创的增长尚未开始."在融创未来的蓝图中，孙宏斌概括如下:股权增长、利润、降低融资成本和现金保障。

“成功或失败是50-50”

就在新闻发布会前两天，融创终止了对凯撒沪市四个项目的收购，这意味着融创与凯撒之间的最后一次联系被切断。从去年年底开始，由数十人组成的团队与的郭氏家族进行接触和谈判，到抛出债务重组计划以吸引外国投资者，最后完全退出收购，孙宏斌的股权收购游戏在五个月内陷入了死胡同。

“我不想买，”这是党内孙宏斌最直接的回应。“这不值得！”很多人以为他不会放弃，孙宏斌摇摇头说，就见我几次，给我一个判决？我不在乎别人说什么。仅仅因为我善良并不意味着我愚蠢。不合适的时候就放弃。别惹我！

“当我们第一次接触时，凯撒披露的净资产约为每股4.5港元，我的买价为每股1.8港元，总计约3亿美元。然而，当我们观察它时，凯撒的每股价值几乎为零。”孙宏斌表示，只有在普华永道逐年摊销部分科目的费用后，凯撒才没有资不抵债。

在经审计的2014年年度报告发布之前，外界并不了解凯撒的实际净资产。在场的每个人都能感受到他的愤怒。“上市公司不能发布年度报告。香港证券交易所除了阻止它恢复交易，什么也做不了！”

根据香港证券交易所的规定，3月31日是上市公司年度报告的发布截止日期，最长可延长一个月。超过延长时间，公司必须继续暂停交易。从长远来看，HKEx将直接下令其退出市场，该股将至少恢复50%的交易。

迄今为止，凯撒2014年年度报告已经逾期三个月。凯撒是会起死回生还是被迫退出市场，还有待观察。《泰晤士周刊》记者联系了凯撒，并被告知年度报告发布的所有问题和进展只能通过公告来提及。

审计报告难以制作，这被认为是凯撒推迟披露2014年年度报告的最大可能性。在此之前，凯撒年度报告被“粉饰”的问题就暴露出来了。在今年国内外债权人的集体起诉下，大量隐性负债和虚增利润将被披露。

事实上，凯撒的金融问题已经出现。根据2014年中期报告的数据，该公司的有息债务总额约为300亿元，但这一数字在今年2月变成了650亿元，其中200多亿元的债务是通过重新审计暴露出来的，这使得凯撒迅速滑向破产的边缘。

年报的延迟发布无疑将把孙宏斌推入一个狭窄的死胡同:融创的收购无法进入下一步。本次经审计的2014年度报告是融创公司并购的前提，也是推进债务重组的前提。

“我们做的事情对外国债权人来说非常困难。我们还能做什么？”孙宏斌表示，郭英成再次当选凯撒董事会主席，单方面与债权人谈判，并指示下属隐藏上海公司的公章。这并没有让融创放弃收购的想法。“有人说我很焦虑，但我不能想得太快，而融创的收购过程是根据凯撒的财务报告节点，为了实现收购中的尽力而为，融创甚至向香港联交所提交了豁免凯撒年报的申请，但未获香港联交所批准。”

孙宏斌说:“我没那么笨，没有必要为了一个做不到的生意而强求对手。”归根结底，这只是一项业务，如果不合适，融创需要首先保护股东的利益。“M&A是一个困难和复杂的行业，涉及许多利益，任何M&A的成功率都低于50%。”孙宏斌反复强调融创没有做错任何事情。

这种结局，孙宏斌做过很多心理预演，但现实让他无奈。事实上，融创邀请德勤做债务统计，债权人邀请毕马威，凯撒的普华永道使得年度报告难以制作。

《凯撒年报》的僵局何时以何种方式最终得以解决？孙宏斌说:没办法！他对凯撒的前景并不乐观，甚至吐了出来，“如果恢复交易，凯撒的小股东应该迅速抛售股票；但是，凯撒不能收回这张卡，它的年度报告永远不会出来！”

“赚钱容易，但赢得人心难”

在花了一年多时间进行并购之后，融创是否已经将自身的增长放在一边了？

根据孙宏斌的假设，如果绿城和凯撒的收购成功，总部位于京津的融创将以较低的价格在上海和深圳获得高质量的土地。成立仅11年的融创，能从年销售额600亿迅速进入1000亿水平，成为住房企业的第一梯队。

表面上，融创在凯撒失败了。已向支付现金共计23.25亿港元，用于收购控股权；已支付现金10.12亿元人民币，用于收购沪市的4个项目，这已成为缓解郭家燃眉之急后的“低息贷款”，只能在今年年底前归还融创。

在距离深圳1500公里的上海，绿城的收购案也已结案。孙宏斌和宋卫平的“中国式”合作伙伴“艰难的一天”的故事，以及他们合作的绿色平台最终被分发到了融创。孙宏斌说:“融创和绿城都有自己的需求。”获得绿城的整个过程也是不同意见的问题。我们没有赢得绿城，但得到了融绿的平台，融创成为受益者，成为上海第一个区域销售。他甚至嘲笑上海的一些房地产企业已经30年没有这样做了。

“你说我疯了吗？”孙宏斌赶紧问自己:“我们的风险控制得很好。”他承认，这两项收购确实分散了公司团队的注意力，但它也学到了很多东西，“年轻，长期。我们得到的更多，但这将是一个有点困难的过程，但什么是不难做到的？”

孙宏斌总是不同意对他决策失误的评价。他反复说:“挣钱容易，但赢得人心难。”M&A的交易本质上是人为的，情况正在发生变化。在绿城和凯撒的两次收购中，融创的市场声誉和受欢迎程度远比赚钱重要。“现在在杭州或深圳，没有人不了解融创，我们的市场判断和执行得到了市场的充分认可。”

据报道，孙宏斌的小儿子也在凯撒M&A队，观察课堂上无法提供的实战机会。然而，M&A的两条战线并没有影响融创的表现。截至5月底，融创已实现合同销售额242.8亿元，占全年660亿元目标的36.8%。孙宏斌斩钉截铁地说:“全年的目标不会变，但已经完成得很好了。”一切都决心要赢。

当有记者问他是否会继续寻找M&A的机会时，孙宏斌的眼睛亮了起来:“你知道哪个公司想卖吗？我担心自己没有钱，没有地方花。”

“如果你输了钱，你可以赢得人们的心。现在不断有项目与我们交流。你正确判断市场，努力工作。这样的合作伙伴在哪里可以找到它？”孙宏斌表示，只要符合融创以核心城市为重点的战略项目，融创愿意接触。

他仍然愿意在M&A市场寻找机会:收购大量低成本土地，同时利用较小的投资来刺激多次销售。"从利润角度看，融创的增长尚未开始."在融创未来的蓝图中，孙宏斌概括如下:股权增长、利润、降低融资成本和现金保障。

2015年，融创的销售目标是谨慎保守的660亿元，这几乎相当于2014年的业绩。“为了达到既定的规模，我们不再像过去那样期待销售的快速增长，然后我们必须保持平衡，赚取利润，保持安全和冷静。”孙宏斌表示，融创视现金流管理为公司管理团队控制的首要指标。公司内部债务指数的红线是90%。去年，净负债率从69.7%降至44.5%，融资成本从10%降至9.1%。

库存分流率也是融创的一个严格的考核指标。根据孙宏斌的描述，2013年至2014年结转的可销售库存为450亿，2014年至今年结转的可销售库存为406亿，降幅约为10%。目前，融创的总可销售价值为1147亿元。

这一切都指向孙宏斌所期待的更加稳定的新融创。“融创的真正增长还没有开始，它将在达到600亿元后增加利润”。

400，000单价豪宅代言人

在绿城和凯撒，孙宏斌的烟瘾增加了很多。“我计划今年戒烟”，这是他的下一个目标。他的另一项任务是为中国第一医院说话，该医院即将进入融创旗下的市场。

北京一号院是2013年北京农业展览馆的“土地之王”，它有一个雄心勃勃的目标，宣称要在世界顶级豪华住宅项目中“代表中国”。这是中国奢侈品项目中几乎没有人喊过的口号，也是融创迄今为止最引人注目的作品。

“农业展览馆的地块自然美丽，融创一定要做到无与伦比的优雅。”2013年9月，当融创赢得北京东三环农业展览馆地块时，孙宏斌的话还在耳边。该项目打破全国土地单价纪录，底价为7.3万元/平方米。目前，单套总价为1-2亿元，最高预售价格预计达到40万元/平方米，创国内豪宅单价纪录。即使你在这个项目中预约看房，你也要先刷100万元的诚意金。

“太贵了，我买不起。”孙宏斌嘲讽说，“过去豪宅的购买力是煤老板，现在豪宅的购买力是新三板。”北京市第一医院主要面向行业领导者、it高端人士、创业板上市公司老板等进行圈层销售。

融创中国北京有限公司总经理洪净表示:“我们不会给这个项目施加任何销售压力，也不会设定任何销售目标，甚至不会急于出货，因为它很稀缺，所以少卖一套。”

与此同时，北京香河花园的前国王揭幕，现命名为“大使馆一号院”。单套总价在2000-4000万元之间，潜在客户需要超过1亿元。如何打动这些挑剔的顾客将是孙宏斌面临的一个挑战。

事实上，融创似乎总是与“王迪”这个词密切相关。如与保利的亦庄项目“冯丹一号”、与葛洲坝的征地项目“紫晶一号院”、被征地的香河花园地块“使馆一号院”，甚至最贵的“北京一号院”，都是王迪项目。

今年，融创在北京有4个单价在10万元/平方米以上的项目，此时，北京排名第一、争夺霸主地位的线索已经开始。根据中原地产的统计，预计两年内单价超过10万元的项目将有20多个，单价超过20万元的项目将有7个以上。

“哪里有这么多顶级豪侠？没有一个项目可以成为顶级的。”孙宏斌很不屑。"这栋豪宅首先是个好位置，不是个好价钱。"作为清华大学数学系的高材生，孙宏斌非常重视市中心项目的数学问题，“日照、高度、容积率、定位、设计等”。都需要数学。”在他看来，融创位于北京、上海等核心城市，是一个高端市场，有净人口流入，“所以我们一直生活得很好。”

“我们手中的土地储备足够在北京和上海开发使用2-3年，所以我们在征地时会很谨慎。此外，手头的余粮可以选择清偿债务来减少债务，或者把它放在帐户和其他投资机会上。”孙宏斌对行业的看法与许多房地产企业不同。他说，每个人都认为房地产是一个资本密集型产业，它重视资产，但我说房地产是一个轻资产。如果你买、卖、买，最重要的是做好投资。如果你犯了一个错误，你将再次赔钱。

凯撒的自助解决方案

《时代周刊》记者刘娟

一直处于震惊中的凯撒，最近似乎显示出“平仓”的迹象。

6月25日，凯撒宣布获得佛山高明体育中心20年经营管理权，并于5月21日获得深圳盐田体育中心经营权，再次获得政府认可。

新任首席执行官郑毅在中标佛山高明体育中心后首次亮相。6月11日，年仅34岁的郑毅掌权。他曾担任郭英成的秘书，受到高度评价。当陷入困境时，一些高管相继离职，而郑毅则积极跑向郭。

郑毅表示，为了申办佛山项目，凯撒组织了一个由投资、风险控制和运营人员组成的专门团队，经过全面调研，最终提交了一份全面的招标方案。据他说，早在2013年，凯撒就已经规划了文化和体育产业。当年，获得深圳大运会中心全球综合经营权和深圳南山文化体育中心联合经营权，并在全国投资扩张。目前，凯撒运营的四大场馆总面积达80万平方米。

在主营业务方面，自创始人郭英成4月份宣布回归以来，凯撒已发起多方面的自助行动，包括调整管理、加快销售回报、积极与债权人谈判，试图推动公司重回正轨。

据了解，一度陷入“未完成的尾巴”漩涡的深圳凯萨城市广场一期有2398个单元，将从6月24日起陆续入住。一位与凯撒关系密切的业内人士告诉《时代周刊》记者，凯撒在杭州、辽宁、长沙、成都、佛山等城市的项目相继恢复销售，郭英成最近要求当地分行尽快恢复销售。

然而，为了保全资产，在“锁定”危机期间，由于大量债权人要求查封凯撒相关资产进行资产保全，凯撒大部分项目仍因债务纠纷而无法恢复正常销售。其中，深圳凯萨城市广场、悦丰广场、前海广场等项目的未登记房产仍处于“行政锁定”或“司法查封”状态。根据广州市国土房管局的网站，凯撒在广州城市广场的项目仍被查封。

凯撒告诉《泰晤士周刊》记者，公司一直在积极与债权人谈判，董事会也已经下达了公司正常运营和销售目标的任务，双方正努力就恢复销售达成共识。

目前，凯撒面临的主要问题是650亿元的高额债务和尚未披露的年报。