王健林：房地产好赚钱的时代没了 上市启示是坚定转型

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王健林认为，上市的最大收益是企业转型。新京报记者侯照片

房地产市场供过于求的环境使得各大房企都在思考如何转型。万达集团董事长王健林最近接受了《新京报》的独家采访，他表示，中国房地产行业的赚钱时代已经过去，未来将成为一个平均利润行业。自去年以来，万达商业地产和万达电影(报价002739，咨询)相继上市，这激励了他，也坚定了万达转型的决心，瞄准了轻资产路线。

更加关注租金增长率

新京报:万达商业今年的合同销售目标仅增长5%，至1680亿元，相对保守。你对今年的房地产市场仍持谨慎态度吗？

王健林:根据我们自己对房地产市场的判断，我们希望在中国房地产还没有真正调整的时候，我们的库存能够完全去库存化，也就是严格的“去库存化为房地产”。

我曾经说过，到2020年，商业地产总净利润的三分之二将来自租金，只有三分之一来自销售收入，届时可能只占30%，所以销售收入不是很重要。我的意见是“随意决定”。他们(商业房地产管理)已经决定增加一点。我更关注的是年底租金会增加多少，利润会呈现什么样的模式。

无论目标收入如何变化，净利润肯定会保持较高的增长率，这是第一个目标；其次，看看租金在净利润中的比例。例如，2020年，商业地产的销售额将只有1500亿元，但净利润将达到400亿元，其中租金将达到300亿元，这是一个成功。

新京报:到目前为止，刺激房地产市场的政策频繁出台。你能判断市场是否会好转吗？

王健林:市场将从这些政策调整中受益，但不会有大的变化。受影响最大的城市是广州和深圳以北的6-8个城市，加上成都和武汉，其他都不会改变。

无论政策多么刺激，四线城市，尤其是四线城市，都不可能有大的变化。因为土地供应和现有存量太大。如果供应量不再增加，而且需要三年时间才能上市，中国房地产可以继续进入长期健康状态；然而，如果没有土地供应，政府的钱从何而来？因此，只要情况好转，政府肯定会推出大量土地。因此，就中国房地产的长期趋势而言，我认为赚大钱的时代已经过去，未来将是一个平均利润的行业，在未来(78年后)，如果纯粹是卖房，可能不如平均利润的行业。

上市启示是企业转型

新京报:万达商业地产和万达电影相继上市后，给你的启示是什么？

王健林:对我们来说最大的启示就是要坚定不移地坚持不重视资产的转变。在上市之前，万达将进行转型。由重变轻只是转型的一个方面，上市前还不清楚。

然而，在上市的那一年，接触了许多人，许多基金、投资者和经济界人士都在问我们一个问题。为什么你必须自己开发和销售？别人拿钱经营不是更安全吗？

这种问题已经被提出了很多，这让我们觉得整个房地产的转折点已经到来，从过去的紧缩到现在的供过于求。因此，上市的最大好处是促使我们尽快实现转型，并更多地了解我们应该走的方向。转型之后，资本市场也给了我们一个更好的估值，那就是虽然利润没有变，资本市场相信我们今年会做出调整。

同样，影院的上市也起到了这种作用，这让我们更有决心进行变革。2014年，商业地产的净利润为248亿元，影院的净利润为8亿元，是三位数的零头，营业收入超过40亿元，商业地产为2000亿元，但市值必须赶上商业地产的一半。我们多次开会研究资本市场的定位，这意味着必须坚决抛弃传统模式。

总而言之，我必须做三件事:做新的事情，做高科技的事情，第三件事是做互联网。我们必须在这方面进行改革。我们之前做过一些预测。今年上半年，我们非常努力地购买土地，但是我们没有购买土地，而是开始用别人的钱投资。这相当于我是一个管家，但投资风险已经转移，然后所有的投资者都是一样的，赚取更多的积分，赚取更少的积分。所以这是上市的最大收益，也就是企业转型。

新京报:有什么新的挑战和风险吗？

王健林:我认为上市后最大的风险是短视行为，这种行为总是会受到股价走势的影响。

商业地产刚刚上市，在一段时间内跌破发行价。一些同事特别焦虑。我当时说，我可以承受两到三年的股价下跌，但我们必须做我们决定长期安全的事情。还将发布两份年报，只要两份年报证明我们走的路是正确的，资本市场肯定会重新布局。实践证明在那之前就已经看到了。

轻资产采用共享模式

新京报:万达的轻资产一再被提及，如何解读？如何操作？

王健林:万达的目标是到2020年在万达广场达到400家，到2025年在万达广场达到1000家。

我们突然发现在地级市和重要的县级市都有空白人。当分析我们近年来在这些领域的投资时，我们发现回报相当不错。我们突然发现了一个机会。中国很多地级市、县或人口众多的城镇，更不用说现代化的购物中心，没有很多厅的电影院，发展极不平衡。

我们也在想，这些地方没有需求吗？有需求，但为什么没人去？第一个原因，就像我们自己的模型一样，是受其房地产价格的限制；第二，我们不能去，因为我们受到商人的限制。这两点连接起来后，它将成为我们的优势。

然而，这是绝对不可能从事房地产销售模式。在那些地方，最高房价是3400元，成本是3500元，利润只有100到200元，这简直是不可持续的。但是你可以把它变成一种投资模式。采取分享模式，即我不支付，我用别人的钱投资，我可以参与分红，而每年的分红足以支付你的费用。

我们的商业模式已经运行了这么多年，所有的轻资产模式都已经计算过了。

我认为“稳定收入第一”很受欢迎

新京报:作为万达推出的一种新的互联网众筹金融产品，“稳定收益第一”与过去的p2p产品有什么区别？

王健林:在过去，p2p就是这样，筹集众筹资金借给别人，但是借贷过程有些不可靠，导致了很多破产。然而，我们的p2p是我们自己的快钱搭建的平台(去年底万达投资20亿人民币持有快钱)。众筹之后，我们将投票支持我们自己的万达广场，从而形成一个良性循环，相当于左手给钱，右手给钱。

鉴于最近的降息，我判断这将是一个非常受欢迎的产品。你可以把这个产品命名为“稳定收入第一”。目前，我们预计年收入不低于12%(股息+资产销售)，但我们预计超过20%。现在是4+3模式。原则上，它将在第四年出售，最迟在第七年出售。事实上，在第四年之后，没有必要担心，海外基金会频繁进入。

如果这条路走得好，我们将连续发行两期，第一期预计50亿元。如果结果好，不排除万达今后不再与外部投资机构合作，或许我们的商业地产只会与内部快钱合作。