摩天大楼如何找到它的租户

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北京、上海和广州的摩天大楼组合图

在过去的十五年里，中国的高层建筑不断翻新，每个城市都希望有一个地标来突出它的地位和繁荣。

李强(化名)，一家小型互联网金融企业的联合创始人，渴望成为这些标志性办公楼的租户。在李强看来，当他的公司的物理距离无限制地接近这些地标中心时，就会有无限想象的空空间。

然而，写字楼的业主在有条件地选择租户，他们希望所有的租户都有更好的品质和更强的租赁能力。当这一愿景实现时，所有者自然会享受到更多的资本回报。

租金越来越高

戴德梁行中国区办公楼部部长沈洁告诉《中国商报》记者，目前租用办公楼有三种策略:价格领先、速度优先和市场平衡。

价格领先意味着租赁之初租金价格非常高，这有利于树立高端写字楼的形象，类似于销售住宅豪宅。但是，这种策略的问题是很难完全租出去，以后也很难租出去。还有很多写字楼会优先考虑速度，即尽快保证写字楼的入住率。这种策略在市场不好的时候也值得称赞。然而，目前最主流的是市场均衡租赁，即价格越来越高。

目前，如果很多写字楼的初始价格太高，实际上是不容易租到的。因此，在很多情况下，最初几个租户的租金价格都很低，但一般的写字楼都希望这个租户是主租户，即一个大而稳定的公司，可以吸引这个租户的上下游公司在这个租户所在的写字楼工作，从而形成一种示范效应。高力国际董事赖告诉《中国商报》记者，例如，虽然这栋办公楼的主要租户可能只收取6元/天路平方米的租金，但后来被吸引的租户可以收取10元/天路平方米的租金，这可以提高整体租金。

这也非常类似于购物中心的租赁。许多购物中心通过招募高质量的主店来补贴装修成本，以提高知名度，然后以高价将其他空客房出租给非主店，以赚取利润。

然而，在许多情况下，租用办公楼可能不划算。记者从业内人士处了解到，中国最高的写字楼上海中心在下半年进入市场，但目前的出租率还不到50%。因此，许多国内开发商选择出售他们的办公楼。例如，许多商业办公项目将于今年在虹桥上市，其中大部分已准备出售。

我们在上海虹桥板块为中小企业设立了一批3000-5000平方米的单户总部办公项目，并进行销售，目的是快速抽回资金，实现盈利。郑融集团上海房地产公司总经理张建波告诉记者。

租户金融化

在过去的十五年里，上海已经建成了大约90栋高质量的甲级办公楼，其中许多无疑加速了上海金融中心的建立。根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据，2014年，金融租户占上海所有甲级写字楼租金的33.7%，领先于制造业的22.3%和专业服务业的17.8%。

目前，上海甲级写字楼市场的租户行业结构明显不同于十年前。随着土地和劳动力成本逐年上升，低附加值制造业逐渐向内陆城市和东南亚国家转移，制造企业租赁的甲级写字楼面积从2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。相反，金融服务业的租赁面积比例已大幅上升至33.7%，从十年前的第三位升至第一位。

业内人士认为，当前国内金融改革中金融业高附加值带来的高租金承受能力和民营金融企业的繁荣是金融服务业租户开始争夺写字楼的原因。

事实上，从去年开始，互联网金融企业已经逐渐活跃在陆家嘴等金融领域。这都得益于去年10月上海市出台的《陆家嘴互联网新兴金融产业园和创新孵化基地配套办法》(以下简称《陆九条》)。在《卢九篇》中，浦东明确表示将在办公空间、市场准入、金融支持、创新奖励和人才服务等方面支持互联网上的新兴金融机构。例如，在办公空间方面，政府和国有资产联手提供了近万平方米的甲级办公楼，同时利用旧商业建筑二次改造的机会，在陆家嘴中央商务区建立了工业园区。

中小型公司是黄金所有者

作为一家金融公司，2005年，银行、保险、证券和基金这四个传统金融子行业占金融租户所有租赁区域的81.6%，2014年，这一比例降至63.0%。

值得一提的是，p2p、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现，成为一支不可忽视的力量。p2p和财富管理公司的出现是近年来国内互联网金融和私人小额信贷快速发展的产物。在写字楼租赁市场，它表现出租赁面积小、租金承受能力强、对建筑形象要求高的特点。

这些业主的租金也很高。许多这样的公司每天每平方米的租金超过15元，而上海甲级写字楼的平均租金约为每天每平方米10元。这意味着这些黄金所有者必须支持50%的额外溢价。

然而，p2p和财富管理机构中一些小租户的不稳定性也可能给业主和周围的租户带来一些麻烦。李强的网络金融公司遇到了这样的麻烦，希望能在陆家嘴找到一个工作的地方。然而，由于公司规模太小，办公楼对互联网金融公司持谨慎态度，即使价格很高，也不能租到办公场所。

企业家李明(化名)是一家小公司的创始人，但他非常愿意支持高价进入甲级写字楼。他的第一个客户是上海金茂大厦的一家知名公司。为了获得客户，他在金茂大厦租用了雷格斯办公室空室，并直接为同一栋办公楼的客户服务。这种便利让他能够迅速赢得客户，并慢慢拓展业务领域。