地产穷金融兴 “房地产+互联网+金融”模式来袭

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房地产不景气，金融繁荣，经纪报告都以这种方式总结了当前的趋势。在网络热词plus下，房企的财务意识正在逐渐被激活。

卢志强的海洋控股公司率先吹响了互联网金融的号角。清明节前夕，泛海控股以现金形式收购了泛海旗下民生证券73%的股权，并正式进入三大业务领域:证券、信托和保险，这是外界羡慕的全金融牌照。

那些不甘示弱的人，选择结成强大的联盟。几乎与此同时，嫁接了互联网金融和房地产的房地产财富平台上市了，其背后站着格陵兰岛、阿里巴巴和中国平安等大鳄。进入第四个过渡期的万达也将金融业纳入其主营业务。目前，万达互联网金融集团已经成立，正准备注入快钱资产。

互联网金融起源于欧美，短短几年就席卷了中国市场，正成为越来越多的房企追逐的热点。房地产企业之间的竞争不再局限于传统的联亨，房地产+互联网+金融的运营模式正成为这场拉锯战中成功人士的标准之一。

当问题来临时，成功的案例不容易处理。在这场势均力敌的战斗中，像潮水般涌来的早期采用者如何能漂亮地翻身？

行业上限被强制

房地产市场不可能永远增长。在不到10年的时间里，我们将看到这个行业的顶峰。早在两年前，万科总裁于亮就抛出了对行业上限的判断。从那以后，万科一直在探索一项名为互联网思维的运动。

网络金融是万科新故事的一部分，也是越来越多的房企追逐的热点。他们已经达成共识，在房地产行业发展的下半年，互联网可能会颠覆这个传统行业。

据《泰晤士报》记者报道，目前，房地产行业的互联网金融平台普遍引入了传统p2p、p2b、p2w、众筹模式、供应链金融、社区o2o等不同模式，以及买房、卖房、装修房、租房等交易的金融需求。其中，房地产与互联网的联系大多局限于产业链下游的营销环节，而房地产与金融的关系主要体现在产业链上游的融资环节。

这是一些房地产企业愿意走的一条从营销端口在线售房到线下售房的道路，再加上一些金融增值服务。幸运的是，房星地产已经推出了房地产电子商务的双平台，证明了这条道路的可行性。

在去年底触摸屏营销的帮助下，房星地产明显尝到了甜头。2014年11月和12月，总销售额为75.25亿元人民币，占全年销售额215亿元人民币的40%以上。今年3月，房星地产采取了新行动，加入蚂蚁金服，在淘宝上推出了玉宝购房项目。

同为政策咨询与研究部主任的张宏伟对《泰晤士报》记者表示惊讶，他表示，房地产企业无需投入任何广告费就能吸引市场的注意力，无论房地产金融产品的格局如何变化，首要目的都是利用互联网平台锁定目标客户。

广东证券投资银行董事黄立冲认为，开发商测试互联网金融的第一个起点是提出概念。万科与腾讯的合作、R&F与易居的合作等。是不是所有的房地产公司都将自己与o2o捆绑在一起。

目前，房地产与金融的嫁接仍处于合作的初级阶段，但这并不妨碍房地产电子商务公司将其作为下一个竞争的主战场，如搜房网和乐居，瞄准房地产交易的整个环节。此外，第三方平台层出不穷，每个平台都有自己的优势。

房地产企业缺乏高精度的网上客户吸引能力和整体互联网运营能力。Baichou.com首席执行官王其明对《时代周刊》表示，行业中有专业，房地产企业的优势在于房地产业务，但我们有互联网基因，团队成员直接去斯坦福和硅谷。

投资屋首席执行官黄世桥以网上贷款房屋为例，给出了另一个生存的例子。

作为较早的互联网金融平台之一，网上贷款之家拥有互联网金融的门户和用户门户，并具有专业的数据和风险控制能力。黄世桥告诉《时代周刊》记者，风险控制能力是平台的核心。房地产企业与主要互联网金融业务的三方合作更有利于平台的整合运营。

隐藏的游戏

信息技术评论家洪波做出了坚定的判断:互联网擅长处理各种不满情绪。但是不管一个故事有多美，它都必须遵循能够识别这个故事的商业逻辑。

目前，房企主要依靠第三方平台参与互联网金融，这是高度依赖的。此外，大多数长期依赖简单批量销售模式的开发商面临着资产持有和运营能力不足、资产成本高、收益低的困境。我们所能遇到的是，在短期内，房地产领域的互联网金融仍然集中在预售资金、销售收入、应收账款和企业融资等中短期投资项目上。

在经验主义盛行的房地产领域，没有成功的案例，这已经成为许多中小住宅企业不敢涉足网络金融桎梏的关键。

目前，该公司不知道如何做互联网金融，所以它不敢做。景瑞房地产市场部经理范福无奈地对《时代周刊》记者叹了口气。房企在进行网络理财时，应该担心整体组织结构调整的可能性。企业不能仅仅为了转型而陷入投机领域，转型不是一蹴而就的，需要时间积累。此外，我们必须等待资产成本下降。只有当资产回报率上升时，才能创造一个广阔而稳定的市场。

然而，为了在互联网金融领域占据一席之地，房企仍然需要尽快搭建一个平台。

成本不是很高，同时可以减少第三方利益的分割。斯坦福大学计算机科学系博士生陈奇峰告诉《时代周刊》记者，房企对房地产资产组合有更深的理解，在价值挖掘和创新过程中有更大的发言权，借助网络平台可以形成更大的生态圈，这是金融机构无法比拟的。但是，房地产企业的平台可以借助于金融担保较多的机构进行适当的推广，如lufax、电子招商贷款、民生贷款等。

成为第三方是海洋控股试图做的事情。远洋建设董事长韩在控股民生证券时曾表示，从长远来看，公司的金融业务将向全金融牌照方向发展，证券牌照是第一个牌照。未来，预计拥有银行、信托和保险牌照的金融公司将进入上市公司。

在互联网金融没有系统性风险之前，现在是房地产企业愿意放下勇气的时候了。新浪财经的一位内部人士对《时代周刊》的记者表示遗憾。

追逐资产证券化的蓝色海洋

互联网金融的兴起背后，其实有着深远的意义。

如果有稳定的现金流，它将被证券化。这是一句曾经在华尔街流传的名言，也一直是房地产企业的梦想。在格林兰董事长张玉良看来，格林兰的房地产宝藏是住房企业独立测试水资产证券化的大胆尝试。

据《时代周刊》记者介绍，宝地产一期产品以江西省南昌市绿地集团棚户区改造项目为基础，支持旧城改造等民生项目。一期发行总规模为2亿元，已被抢购一空。张玉良透露，第二阶段的产品已经在筹备中，将在平安金鹿的平台上发布。

目前，房地产珍宝和市场上的各种婴儿没有本质区别。但是这个宝藏肩负着更重要的使命。格林兰香港董事长兼首席执行官陈军表示，房地产专注于房地产资产证券化，这与市场上的p2p平台不同。

未来，房地产宝将成为互联网房地产金融平台，通过产品设计和包装，将社会闲置资金和机构资金与房地产项目有效连接，致力于为中小房企提供金融解决方案。据了解，宝地产的第一步是实现100亿元的交易量和500亿元的到期规模。

根据展恒的研究报告，资产证券化是房地产行业的下一个新方向。

330政策不仅包括房地产类，而且其相应的资产证券化产品也具有同样重要的开发价值。根据展恒研究报告，自2014年以来，央行一直大力鼓励商业银行发放抵押贷款，但收效甚微。从长远来看，房地产市场的稳定可以增强资产证券化产品的稳定性。

对于房地产企业来说，空传统融资模式的利用已经最大化。银行贷款一直是房地产融资的核心渠道，但开发贷款仅占总贷款余额的6%-7%，房地产信托占开发贷款的比例不到20%。但是，由于发行和使用条件的限制，近年来公司债券的规模基本保持稳定，但比重较小。

资产证券化的优势在于它可以避免一些监管要求。例如，通过中期票据和公司债券融资将面临监管要求，即累计债券总额不得超过公司净资产的40%，而通过特别计划进行证券化可以规避这一要求。

此外，据《泰晤士报》记者报道，资产证券化融资渠道解决了长期的输血问题，拥有高品质商业地产的房企无疑将在这一领域处于领先地位。在国内房企普遍加大商业地产开发的情况下，这种方法无疑有很大的需求。

万通的老板冯仑根据美国成熟的房地产金融市场给出了这个价值。据了解，目前美国房地产公司的估值将完全不同，因为他们的商业模式不同。开发价值为pe5-7倍的企业要么被摘牌，要么被转型；第二类资产管理公司，如办公室租赁、运营、购物中心等。，估价为pe15-20倍；第三类是房地产金融化，估值为20-30倍。

房地产金融化无疑是未来的一个亮点，但瑞银基金管理有限公司副总经理王也呼吁资产证券化成为一片蓝色的海洋，但从看海到走过去，可能还需要经过一个艰难的过程，才能让所有机构一起在海上畅游。