世茂许世坛：要创新但每一步都要谨慎

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“投资这些轻型资产的资金不多，但会吸引很多人。我们这样做是为了拥有更大的客户群。有了更大的客户群，您可以做更多其他事情。”

世茂集团董事局副主席许世坛是一位从事房地产生意近20年的商人。然而，他在即席演讲或接受采访时提到的许多概念经常给人一种错觉，以为他在和一家高科技公司的老板谈话。

在4月16日的世茂迷你mal会议上，他提到的“通过智能平台研究客户生活习惯”、“产品迭代升级”和“用电脑系统试衣”等概念，最初都是来自互联网。

因为有这样一个老板，他的员工往往不喜欢自己的企业被视为传统意义上的房地产公司。世茂的品牌经理每次都会向《国家商报》强调，世茂可以在很多领域赚钱，不仅仅是房地产。

让购物中心变小？

目前，在活跃在第一线的房地产企业领导人物中，许世坛也许是最喜欢提出新思想、新概念并付诸实践的人。

与万科和万达高调的创新转型相比，世茂在过去几年中在很多方面都进行了低调的转型，包括新产品研发、房地产盈利模式升级和内部管理改革。引领这些创新的首席设计师是许世坛。

“我们公司在业内有很多伟大的人物。有一两家公司对很多公司来说是好事，但我们有很多。最令人惊讶的是，那些拒绝接受任何人的人都聚集在他的影响下(指许世坛)。”世茂的一位高级员工认为，许世坛在行业内聚集这些精英非常重要，因为他会给员工足够的空空间。

在许世坛的领导下，世茂近年来开发了许多有趣的产品和服务，以服务社区业主为基础的mini mal就是其中之一。在mal这个名字下，与其说它是一个商业地产项目，不如说它是互联网电子商务的离线版本。它最大的亮点是可以根据业主的消费习惯分析大数据，从而准确地为业主提供可购买的商品和服务，从而快速实现o2o即时服务的线下“痛点”。“我告诉你，你家里可能没有纸，你的冰箱里也可能没有食物。根据你的健康数据，我推适合你的东西，所以你的生活变得简单。就说这周没剩下什么了，好的，我会发给你的。通过这样做，mal所需的面积大大减少，因为我们使它变得智能化，并且只在商店里出售店主每天急需的东西。在较长的时间内，只需将其放入仓库进行分发即可。”世茂商业房地产管理公司总经理吴燕芬告诉记者。

吴燕芬兴奋地说，依靠互联网思维的大数据分析，迷你商场在实际营业面积上比普通商场大大提高了使用效率，最终营业面积可以达到80%~90%，而不是只有50%左右，大大降低了商业地产的运营成本。

网络思维的线下实践

吴燕芬说，根据消费者的大数据分析，世茂可以清楚地了解不同社区业主的生活和消费习惯，从而为他们找到最合适的品牌和业态。

另一方面，世茂可以更准确地了解每一个商家在小商场的经营情况，从而为合理的租金谈判提供依据，最终帮助世茂和品牌商家双赢。

不仅如此，大数据分析还降低了世茂投资迷你马尔的风险。

许世坛和他的团队对mini mal的投资回报率进行了准确的计算，mini mal的年回报率可达7%~8%，投资可在12年左右收回。然而，大多数同类型大型商场的年回报率只有5%~6%，收回成本至少需要15年。如果在商业竞争激烈的城市发展大规模业务，年回报率甚至只有2%~3%，收回全部投资需要30 ~ 40年。

正是大数据研究和分析导致了小型商场和普通商场之间的投资回报差异。任何做过商业地产开发的人都知道，一般的商场都会安排一个几千平方米的大卖场。作为吸引人的主要店铺，这些主要店铺的租金极低，有些只相当于停车位的租金，所以商场的租金必然会受到很大影响。

迷你商场与普通商场的区别在于，迷你商场清楚地表明，顾客来自商场周围一至两公里的地方，其中许多人是世茂业主，他们通过大数据研究和分析，对自己的生活需求有着准确的了解。这使得mini mal没有必要像大型超市那样引入低租金模式，而且项目的大部分室内区域都可以出租，因此回报水平自然更高。

除了mini mal，世茂还在过去一年里通过对大数据的精确分析开发了mini hotel。与其他酒店相比，这家酒店的客房较少，这减少了服务人员的数量和管理成本。与此同时，迷你酒店，像迷你马尔，对待所有的项目显示在客房作为商品。如果客人喜欢客房里有一张床和一个大橱柜，他们可以在线预订和购买，这是互联网思维的另一种离线实践。

与其他酒店相比，迷你酒店的总投资较少，投资回收期较短。“一般的酒店，如果能在一年内将现金流转为正数，已经很不错了。我们在松江开设的迷你酒店仅在三个月内就实现了正现金流。”许世坛说。

创新的每一步都应该谨慎

通过大数据分析和研究，可以大大提高购物中心的营业面积和租金收入。根据许世坛的说法，一个标准迷你mal的投资不会超过1亿元，也可能不会全部持有。过去，世茂建了一个购物中心，但现在它能建十几个迷你商场。

然而，许世坛在推广迷你mal时表现出不同寻常的谨慎。

事实上，早在2014年1月和2月，许世坛就在几个公开场合提到了微型仲裁示范法的概念。世茂集团未披露的信息还显示，去年下半年，该公司基本上概述了迷你mal的经营状况和整体原型。但直到4月中旬，世茂才最终推出了迷你mal。

许世坛表示，迷你mal将首先登陆武汉和南京，因为这两个城市的迷你mal将是世茂最成熟的产品，而世茂的品牌影响力在这两个城市相对较优。在这两个城市之外，世茂没有计划在短时间内大面积推广。他说，有必要看看小手术的效果，这需要随时调整。

事实上，世茂已经做了很多事情来开发和尝试新产品，比如迷你马尔和迷你酒店。在2014年年报中，世茂明确提出“用互联网新概念创造白金时代”。

世茂意识到，只有用增长率和流失率等旧的价值体系来指导住宅企业的发展，住宅企业才能进入所谓的“白银时代”。但是，如果我们能以互联网思维在房地产行业以人为本的创业和运营，就能在短时间内打破行业壁垒，创造企业发展的“白金时代”，真正实现可持续增长。

为此，世茂成立了一个生活方式研究办公室，对客户需求进行深入研究，并指导创新研发。除了迷你酒店和迷你商场，世茂还计划推出主题公园和全日制街区等创新形式，并将大规模复制。

然而，像迷你酒店和迷你马尔一样，世茂的主题公园、全日制街区和其他产品已经开发和讨论了很长时间，但并没有得到迅速推广。

产品喜欢人。或许，世茂的新产品，像他们的发明者许世坛一样，是令人信服的和创新的，但不是激进的。