【要闻】“大摩”潜伏玄武门 巨资盘活南京国际广场

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南京国际广场，48万平方米的价值矩阵是为全球化的财富而建立的。 2006年被告知停产3年后，备受瞩目的南京标志性建筑之一南京国际广场昨天终于在报纸上发布了全面广告，宣布重新开业。

广告投资者第一位突然出现了“摩根士丹利”，是被称为“大摩”的知名跨国投票，完成整个项目所需的近50亿元人民币资金，在大摩80亿美元的房地产基金背景下，已经不是问题了。 杭两年前的外资投资南京房地产大事件至此首次浮出水面。 今年年初抛弃上海高端房地产后，大摩对南京房地产进行了大量投资证明了什么？ 对于近50亿投资不是利润快的普通住宅，而是投资需要几年的高端商住综合体的想法，南京地产业内的专家认为，一年的利润可能不高，但几年一定很惊人。 大摩选择的时机，介入的品种，精确而专业。

快报记者孙洁石成

南京国际广场效果图(照片由南京国际广场提供)

投入巨资支配股票

南京国际广场“复活”

昨天在南京国际广场的全面广告上登了报。 开发者也在玄武酒店召开了“摩根士丹利和南京国际广场首次媒体招待会”。 南京国际集团总裁闵卫国、摩根士丹利房地产基金亚洲太平洋区理事长robert naso、摩根士丹利房地产基金中国区执行理事denise lau一齐登场，为项目的重启加油鼓劲。 因为那个顶级豪宅和景观公寓今年秋天9-10月会再次发售。

南京国际集团总裁闵卫国在接受速报记者独家采访时，大摩已经获得了该项目的控制权，同时建设所有第一二期工程所需的近50亿元资金到达，这项工程最后总建筑面积达到48万平方米

闵卫国表示，实际上，摩根士丹利投资这个项目是在2007年上半年签约的。 “南京国际广场体量足够大，定位足够高，因此吸引了世界各大投行的眼球，包括美林，我们接待过无数投资者。 据说2006年下半年摩根士丹利必须在南京房地产圈投资我们。 其实是jp摩根，俗称摩根。 最后讨论的是大摩，向南京市、江苏省乃至国家商务部报告，顺利得到了批准。 ”。

闵卫国说应摩根士丹利方面的要求，投资合作的细节必须保密。 但是，现在的南京国际广场是摩根士丹利的控股公司，承认股票超过了50%。 这个项目在2006年协商投资者时对外报告的项目总投资额为40亿，目前这个估值已经接近50亿。

通常，投资者不需要严格出资总投资。 因为可以借前期的销售费用滚动开发。 但是，这个项目的48万m2只有住宅部分可以销售，所以只占总项目面积的1/4左右，剩下的商业办公室项目需要全部资金建设后的租赁利润。 这个项目的实际启动资金比普通住宅多得多，业界人士估计摩根士丹利的投资可能达到20亿美元以上。 “他们在南京国际广场的投资超过了在上海的多个项目的投资。 ”。 媒体招待会的原稿上是这样写的。

顶级企业品牌云集南京国际又要离开天价豪宅

那么被称为世界房地产投资界“领头羊”的摩根士丹利到底会给南京国际广场带来什么呢？ 位于玄武门对面的南京国际广场面对玄武湖，地理位置优越，建筑体量大，定位高端，因此2004年被国内房地产机构评为南京标志性建筑，是2004年南京的要点工程之一，备受瞩目 2005年该大楼的住宅部分“御景华府”以美元报价，顶层豪宅为5000美元/m2，小景观公寓也为2000美元/m2，按当时的汇率达到了1.6万-4万元/m2左右。

“摩根士丹利彻底处理了我们的资金问题。 」闵卫国表示，这个项目于2004年建成，2006年中途招募投资者，是因为“股东们的内部意见产生了分歧”。 “有人想迅速卖现金，有人想拥有租赁利益，有人想后者占优势，有人想前者退出”，现在为摩根士丹利提供资金。 那个想法也有租赁，经营思路一致。

另外，为了保证收益，摩根士丹利引进了多个国际大型商业酒店运营商。 “酒店是喜达屋的威斯汀，商业、办公室都是专业团队的招募运营，营业时间是明年5月。 年竣工的第二期主楼还将开设排名更高的瑞吉酒店。 ”。 闵卫国说:“关于住宅部分，今年9-10月开盘，价格和以前差不多。” 2005年在这个项目上销售的10多所住宅将被回收，这次住宅的装修将在新升级后开设。 “我们参观过南京目前最高端的几个住宅项目。 整个大楼的中央空调、新风系统将首次在南京的大型项目中运用。 一定和别的房子不一样。 ”。

这个项目住宅部分的顶级豪宅有28套，550m2左右，最大的达到1200m2，合计金额在4000万左右，绝对是南京单价最高，夹克面积最大的高层景观豪宅。

引起食欲的30%以上的收益率很难见到

闵卫国表示，大摩的这种投资行为是一种相当长期的观点和获得丰厚利润的方法，不是普通房地产开发商能操作的。

大摩一次向这个项目投资20多亿元，决不插手，以国内房地产领域平均30%的收益率拿钱出去。 那么回报是多少？ 大摩先生连南京国际广场都没说。 参考说在南京和附近的地区也找不到同样的项目。 我们只能从其他接近的项目中报价。

南京人熟悉的水游城项目，去年建设时公布的投资总额为16亿元，根据最近的判断报告，这项运营仅是一年的商业、休闲和酒店综合体，价值已经达到25亿元。 年上升幅度为56%。 玩水城位于南京中华路和建康路的交叉点，总建筑面积16万平方米，里面的商业企业品牌包括zara、hm，酒店是假日酒店，休闲企业品牌包括横店影城和小南国酒店。

很明显，水游城的体量远远小于南京国际广场，因此大摩要求的收益率不会低于水游城每年增加56%的幅度。

去年摩根士丹利房地产基金开始出售55亿港元的香港房地产。 该基金出售五个酒店式单元住宅楼盘和中环盈置大楼。

据外电报道，这些住宅区的平均利润达到200%左右。 因此，大摩在南京的项目将来也会以同样的方式销售。 也就是说，一定时间的招商、租赁、经营后，寻找时机，整体销售，利润率将提高一倍以上。

■分解

外资为什么喜欢二三线城市的商业地产？

一线城市饱和，许多基金偷偷潜入南京高端房地产

摩根士丹利默默地在南京楼市投入巨额资金，海外热钱的出入情况一直是评价该地区楼市房价上涨还是下跌的重要信号，这是南京楼市目前在“天价频繁出现”的情况下进一步上涨

记者说，实际上海外基金投资南京房地产是在2005年到2006年左右，而且毫无例外地选择了高端房地产。 美林以3000万美元投资南京锋尚国际高新技术节能住宅，占该项目的49%股份的摩根士丹利投资巨资控制了南京国际广场。

摩根士丹利因拥有租赁，利益暂时难以确定，但在南京锋尚国际公寓中确实利益惊人。

米林投资3000万美元约2.5亿元，这个项目8万m2的销售总额可以达到20亿，其中利润10亿的话，米林可以分为4亿-5亿，投资转化率可以达到1.6-2倍。

现在今年年初摩根士丹利卖了很多上海项目，但是在南京项目上投资了很多，南京的魅力比上海强吗？ 对此，新景祥房地产策划代理机构南京企业副总陈光华表示，总体来说，外资进入南京还是初期，保有量增加是因为南京才刚刚开始。 他明确表示，现在外资流入南京大厦市的一端现在例如万科的资方开始增加海外基金，对其选择地的选择项目提出意见。 南京五矿地产宣布在奥体项目中走高端路线，背后也有基金的影子。 如果外资潜入南京地产业，现在只是供资开始期。

住宅“不擅长”，海外基金做商业地产可以赚很多年

为什么海外基金不选择南京楼市涨价最快、最畅销的住宅项目，反而选择商业项目？

“他们很喜欢安全性。 ”陈光华告诉记者，就住宅而言，普通住宅在销售后将为多个业主共享，因此维护不好，将被贬值。 高端住宅比较好。 商业写字楼项目由单一业主拥有，受益于租赁，良好地维持项目本身，不易贬值。

另外，对于住宅，商业事务类持有型房地产还有一个好处。 “住宅通常1~2年就卖完了，但商务运营少的话可以拥有3~5年，长的话可以拥有8-10年。 》南京大学房地产新闻研究中心秘书长葛扬表示，“如果大摩真打算长期持有，海外投资者预计南京土地上涨，拥有商业按正言顺可以赚取数年的土地收益。

陈光华说，如果看到形势不好，海外基金也可以在2~3年内将整个项目打包销售给其他股东，同样不会失去灵活性。

填补城市的空白，外资投资南京房地产可以赚一些钱

目前海外投资者投资国内房地产主要分为三种模式，一是与国内开发商合作开发。 二是先买后卖，短期偷工减料，俗称“热钱”。 三是拥有租赁利益，成熟后打包转让。

“对第二大楼市的危害最大，租赁的利益有缺点。 ”葛扬认为，商业运营始终是国内地产商的死穴，因此交给国际运营商反而可以引进最先进的模式，推动城市商业模式的迅速发展和进步，填补一个城市的空白。

陈光华说，海外资金有可能考虑这两点来投资国内房地产。 首先是人民币汇率的上涨，以南京国际广场为例，2005年汇率在8左右，现在在6.83左右，2005年用美元购买的话，现在已经成功“上涨”。 其次，在全球金融危机下跨国政府大举救市，国内力量非凡，带来的房价增长效应目前已经初步显现。 基于这些理由，可能很难理解为什么最近在各地的楼市，而且高端房地产持续高涨。

■历史数据

南京国际广场

风雨交加十几年了

南京国际广场土地的采用年限是从1993年10月19日到2063年10月18日。

1993年，23家大型骨干公司、上市企业、银行、金融机构等设立南京国际集团股份有限公司和南京国际商业街建设有限企业，计划投资40亿元建设南京国际商业街项目。

但是，由于拆迁，这个项目直到1999年才正式开工，同时2003年、2004年连续两年成为南京市的要点建设项目。

2004年，南京国际商业街更名为南京国际广场，入选当时的“中国十大新地标建筑综合体”。

2005年，南京国际广场在南京大厦市演出。 我首先在当年的2月6日拿到了出口许可证。 8月末，项目第一期工程总共顺利关闭了22.8万平方米。 11月8日正式开盘宣布豪宅“御景华府”，以5000美元/平方米的起行价创造了南京大厦市的“天价”。

但是，以国际市场为目标的项目销售并不理想，2006年下半年再次停止，当时只销售了11套。