除了眼光 资本 营销 产品创新 地产竞争还缺一要素

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最好的产品靠技术因素而不是商业因素赢得成功。如今，竞争越来越激烈，任何竞争优势都难以持久，所以你必须有一个快速成长的战略。互联网时代最成功的领导者是那些知道如何创建平台并快速开发它们的人。

埃里克·施密特，谷歌负责人，谷歌是如何运作的

我们正处于一个巨大变革的时代。房地产行业尤其如此。

在这种高库存、高竞争的形势下，让我们重新审视决定房地产投资成败的五大因素。

第一，土地收购的时机

从投资的角度来看，决定市场的周期趋势至关重要。在一个有风的市场和一个有风的市场，操作难度的差别会很大。房地产营销界的大咖啡宋家泰曾经写过一篇著名的文章:“如果你把土地搞砸了，一切都会搞砸。”这是关于土地征用的实际问题。想一想，一个企业的投资部门掌握着上亿的资金，这是决定是否拿地的最紧张时刻，也是对包括老板在内的核心管理层核心智慧的考验。

第二，产品定位

在黄金时代，也就是大众消费的时代，产品定位是模式的复制，所以我们有标准化产品线的想法，目标是快速复制和赚钱。

在白银时代，产品定位被推到了前所未有的重要位置。所谓竞争内容为王，这意味着产品定位的深度已经提升到了跨国创新的高度。在当前经济转型和消费升级的背景下，创造有吸引力的产品至关重要。因此，产品定位的本质是生活方式的创造能力。这需要迫切地研究和开发，并日益改进。没有其他捷径。

第三，营销手段

营销能力始终是检验企业执行系统的关键环节。营销是一场战斗，但在传播和生活方式发生巨大变化的环境下，营销战场的形势也在迅速变化。营销渠道、顾客心理、沟通方式和时尚潮流都在变化。持有数百万现金后，发出的案件流量是最基本的评估标准。

第四，金融渠道

在上海陆家嘴金融圈、北京金融街中央商务区和香港中环，有大量高度专业化的金融人才。几乎所有的专业房地产开发企业都与这些人有着密切的联系。金融工程师正在利用银行信贷、公司债券、信托和私人股本融资，为房地产开发创造最精确的资本结构。从财务回报的角度来看，这也是决定项目投资回报率的一个重要部分。

第五，成本控制

目前市场上对成本控制的概念一直存在误解。现在工程建设行业已经高度市场化，建筑和安装成本的差别不会太大。事实上，成本控制的核心不是竞争过程，而是施工速度。在债务管理的情况下，谁能尽快把钱拿回来，谁就能节省利息，赚取利润。因此，在整个成本控制的主题下，与其说这是一场争夺工程能力的战斗，不如说是一场争夺工程速度的战斗。

那么我们现在面临什么样的情况？这五个要素发生了什么变化？

一线和二线城市的市场仍有机会，但在房东频繁的情况下，房价总是会达到增长极限，而四线城市几乎只有一样东西。

房地产行业的内部情况是，非专业和无权无势的公司基本上已经停业。那些仍然留在竞争中的人是像品牌开发商这样的职业玩家。这些企业拥有精准的愿景、资本、运营技能、营销技能和产品R&D精英。

而且，在目前发达的社交媒体传播下，一个新开发的项目，从产品接触到整个行业的知识，基本上只需要三个小时的传播时间。这是互联网时代的竞争特征。

因此，这个行业的竞争几乎没有秘密。那么，我该怎么办？

让我们改变想法。

当房地产投资产品的属性迅速消失，产品的属性是回归消费品时，市场竞争将迫使我们走向大多数行业的竞争本质，即技术竞争。那么房地产行业的核心技术是什么呢？设计和工程制造技术是最重要的。

因为我经常参加建筑行业的会议，我发现bim技术和住宅产业化是许多论坛演讲中最热门的话题之一。如今的情况是，北京、上海、深圳等地的一线大中型设计和工程团队没有一个。不要在bim制造技术和住宅产业化的研发上大量投资。

目前，为什么工业化能被市场如此高度认可？说白了，这是因为他们可以帮助企业创造价值和利润。

它们具有大规模R&D的价值，因为它们符合一个时代背景:在整个房地产行业利润率迅速下降的情况下，在大规模的大众住房市场中，谁能掌握资本成本和开发成本的优势，谁就能获得利润。房地产竞争回归到制造业竞争的属性。

首先，什么是住宅产业化？

我记得当我在商学院学习《管理原理》这门课程的时候，一个经典的理论是泰勒的科学管理理论，也就是说，它是建立在专业分工和大规模制造的前提下的专业分工和标准化。

大规模制造的经典案例是福特T型车的出现。福特最伟大的发明——生产线技术，已经把汽车这个工业皇冠，从以手工业为特征的奢侈品生产模式带到了大规模消费模式。这种大规模制造技术的兴起导致了一场新的工业革命，然后美国工业史上最著名的蓝血十大诞生了。这群哈佛商学院的尖子生将数字管理技术从第二次世界大战引入福特汽车公司，成为美国现代管理的教父。

直到后来，随着新信息技术的广泛应用，出现了摩尔定律、平台系统和生态系统等先进的进化模型。然而，大规模生产的模式一直沿用至今。

回顾我们的房地产行业。

中国庞大的房地产市场，从建设层面来看，基本上是在农民工建设的层面上，这是一个荒谬的现象。这一行业的生产技术停留在旧石器时代，代表着最高的单项投资水平。这一现象背后是中国快速城市化的独特产物。

但早在10年前，以万科为代表的先锋企业就开始研究住宅产业化。所谓住宅产业化，更具体地说，就是如何利用生产汽车的大规模工厂建设模式来生产住宅。

十年过去了，房地产的浪潮已经消退。在低利润的时代，我们突然发现这种成本控制技术尤为重要。

住宅产业化最吸引人的价值本质是缩短建设周期，控制建设成本，节约利息成本。我们应该知道，我们今天生活的时代竞争非常激烈。住房市场的利润离大多数制造企业越来越近。市场迫使我们用现代工业思维来研究房地产制造业。

到目前为止，我们正在兴起一场大规模制造业的住宅建设工业革命。

此外，工业化住宅还具有三个特点:

1.质量更好

预制混凝土构件在工厂生产，它集成了先进的技术。不合格产品在工厂被剔除，精度达到毫米级，误差大大降低，有效解决了泄漏、空鼓、开裂等质量问题。

2.更耐用

结构稳定的混凝土建筑可以长期使用，可以有效地将建筑物的使用寿命延长到近百年。

3.更环保

预制混凝土构件的原材料来自大自然，生产过程更加节水、节能、节地、节材，大大减少了建筑垃圾、粉尘、污水和噪音，最大限度地减少了资源消耗和生态破坏。

让我们看一组数据。截至2013年底，我们在中国累计新建工业建筑超过1200万平方米。2014年，新建工业建筑超过2000万平方米。2015年，规划新增建筑面积预计将超过3000万平方米，年均增长1000万平方米。

第二，什么样的住宅产业化有前途？

一般来说，赢得住宅产业化有三个重要因素:1 .先进的标准化和数字技术；2.大规模制造能力；3.快速施工能力；4.广泛合作搭建平台生态系统。

以目前行业领导者远大为例，让我们来分析一下领导企业应该具备的素质。作为中国第一家从事住宅产业化系统研发和工业应用的综合性建筑产业化企业，远大在住宅产业化领域积累了27年的制造经验和19年的探索，现已成为一种趋势，并在市场上如云扩张。

远大住宅的核心战略是在互联网环境下，将建筑设计、数字化设计、工厂智能化制造和现场精益建造结合起来。整个建筑产业链通过信息流和数据流串联起来，最终实现整个建筑过程的自动化管理，从而保证建筑能够快速向可持续的绿色建筑发展。

1.零件标准化

众所周知，标准化是大规模制造的基础。

由于福特生产汽车，建造过程中关键部件的标准化是工厂生产的先决条件。在这里，成熟的预制技术非常重要，混凝土组装技术成为关键环节。

远大常驻员工的Pc成品

2.大规模生产以降低成本

没有大规模生产，它就不是现代工业。装配线的优点是在快速大规模生产后，单个部件的制造成本可以降低。

远大家用电脑厂生产线

3.快速施工能力

以一栋30层的工业建筑为例，施工时间只有180天，是传统方式的两倍。对于一栋造价23亿元的建筑来说，提前一年完工可以节省1000万元。

远大住宅施工现场的Pc吊装

4.开放式生态平台系统

互联网时代的核心特征是，除了少数像苹果这样的顶级世界级公司，大多数公司都有更好的机会建立一个开放的系统，而不是封闭的系统。

在当前住宅产业化的时代，开放胜于封闭。近日，远大住宅工人同时与三家房地产公司签约，并发布远大联合的产业合作计划，旨在搭建这样一个平台。为此，公司还提出了三大战略，即大合作、大制造、大开放。目标是与市场上最大的开发商结盟，共同构建住宅产业化生态圈，实现双赢。

远大居民承诺在签署协议时向合作伙伴开放技术背景并分享关键技术信息。这种做法类似于it企业的开源代码平台。只有在同一个平台的生态环境下，合作才能更加多元化，技术进步带来的利益才能被所有企业共享。

在最初的十年里，盖房子已经太晚了。在预售制度的支持下，开发商只要在土地上有一张图纸沙盘，就可以打开市场赚钱。房地产的高利润使得没有一个开发商会陷入制造技术的困境。