房产中介推“速销房” 抢房源还是垄断市场?

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上海的房地产中介行业已经进入战国时期，几乎每家中介都在扩张门店。业务人员想要竞争这个市场规模。

今年以来，上海各大中介店门外展示了很多独家代理的房子，似乎在告诉路过买房的顾客，有些房子只能通过这个渠道购买。今年以来，上海链家大力推广快卖房概念，房东将房产独家委托给链家，链家承诺在一定时间内出售房产。如果房产不出售，连锁住宅将向房东支付违约金。

目前，整个行业的销售效率很低，房东和购房者经常跳楼。期房的推出可以使房东的价格清晰，并直接标示出售价格，这对二手房的销售速度有很大帮助，也有利于提高交易效率。上海连锁经营总经理刘武阳告诉《中国商报》记者。

背后的逻辑是:住房竞争

《中国商报》记者从多家中介机构了解到，独家委托已经成为许多中介机构获取住房的新手段，许多中介机构希望搭建一个线上和线下的o2o平台来购买住房。其中一个非常重要的环节是有足够的住房，否则买家不会选择在网上看到和选择他们的客户的房子。

目前，上海有900万套房子，但没有一个中介能覆盖大面积。如果顾客买卖二手房，他们可能会选择附近的商店。如果我们有快速出售的策略，我们可以帮助房东更快地出售房子，并且自然地吸引房东在他自己的商店中列出财产。拥有丰富的物业，更多的客户自然会选择我们。刘武阳相信。

自2014年以来，房地产开发投资增速有所回落，中国新房建设将逐渐饱和。中国将进入存量房时代，这些存量房的置换需求依然强劲，这意味着后发展时代的房地产市场即将到来，而这一波就是房地产中介。目前，上海的房地产代理商还处于相对分散的状态，前20名代理商的市场份额还不到50%，行业还很分散。

正是因为这种分散性，每个家庭都试图获得高质量的住房，希望扩大自己的影响范围。例如，一个中介组织了一次广场舞阿姨比赛，深入社区赢得阿姨们的心，并进行口碑营销，使每个社区阿姨都知道代理费较低，并通过这种情感营销获得住房。

目前，上海的许多房子都是由个体经纪人经营的个体商店所拥有。他们通常通过一年做几笔生意来赚取丰厚的收入。因为他们住在社区里，所以他们总是得到社区里所有的房子。这种市场模式暂时没有改变。上海中原地产的一位知情人士告诉记者。

快速销售有多有效？

《中国商报》记者从多次采访中了解到，几乎每个中介都策略性地采取独家委托和快速销售的方式来获得住房。根据上海链家向记者提供的数据，2015年1月有336份新业主快速销售合同，今年10月有9187份新业主快速销售合同。

每个人都开始习惯这种模式。对于房东来说，直接显示低价可以省去卖房的麻烦，也没有必要继续为买家玩游戏。刘武阳相信。

目前，我们的销售成功率约为50%。如果不卖，我们会付钱的。快速销售房屋的佣金与普通交易相同。虽然看起来我们已经支付了很多违约，但我们已经大大提高了交易效率，这对我们的整体收入也有好处。此外，我们通过这种方式获得了更多的房屋，这对于未来o2o平台的建设具有战略意义。因为只有当我们有足够的房子和足够的商店来覆盖顾客时，我们才能真正实现o2o平台的建立。要打造一个大平台，客户只有在提供完整和全面的信息时，才会选择从这里浏览。

为了提高销售成功率，链家还与其他中介合作，打造一个开放的平台。如果其他中介有客户，他们也可以购买链家的独家房产，双方将支付一半佣金。

易居研究院智库中心研究主任严跃进长期从事房地产行业观察，发现目前的中介竞争主要体现在两个方面，一是抢店，二是抢房。如果没有住房，那么聪明的女人在没有米饭的情况下做饭将会面临两难境地。而拥有专属住房，将会对业务推广产生更大的意义，并明显提升中介店的竞争优势。

我不得不看到，在上述模式的运作中仍然存在许多困难。在二手房买卖的实际过程中，许多客户会绕过中介商店进行交易，独家销售不能满足房东。此外，许多急于出售的房东也会把房子挂在每个平台上。严跃进认为。

一位不愿透露姓名的中介业内人士告诉记者，虽然每个中介都在使用上述模式，但房东仍会在价格最高的地方交易，因此可能需要进一步完善，以形成上述模式的习惯。