万达“轻资产转型”的危机与生机

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如果你仔细看，你会发现从北方的一线城市，广州和深圳到四五线的小县城，街巷都是清仓大甩卖，都是从旺铺转来的。

许多商店在空.

商店转让背后的经济形势令人担忧

任何时候都有空商店，但没有2015年中国的那么多，而且有很多。在一些地区，甚至整条街都死了，这是非常荒凉的。有些商店是为出售而不是出租而写的，它们是旧店。为什么不不租出去卖呢？在一些大型购物中心，不仅有许多商店，还有许多空.商店

在过去的20年里，我们拼命开发商业地产，并增加了商业地产的比重，导致大型商场和临街区的商店大量过剩。大约在2012年，商店租金开始大幅上涨。

大多数现有的房地产项目是五年前建立的。在五年前的美好时光里，中国最聪明的人画的蛋糕不包括电子商务，所有的商店和投资者都被描绘成三代人的美丽传说。如今，商店里卖铁的投资者的做法让房地产开发商和商店里的投资者成了群体。推高商店价格，推高商店租金，推高大型购物中心，打造万达神话，推高社区商店。不管人造神话有多高，总有暴露的时候，不管花有多美，总有凋谢的时候。

有人醒了。那些已经预见到的商店投资者已经开始在高峰期套现并逃离。一个聪明的房东遇到一个好的房客，只要他不在空租房，即使租金比较低，这样我们就可以一起度过难关。那些有一点闲钱但不了解业务但想四处走动的人已经平静下来；那些陷入其中的人开始在各地互相学习，并进行改造。

万达22年来的四次转变

2015年7月11日，在万达集团2015年上半年工作会议上，王健林宣布，万达正在全面推进服务业转型，应减少对资产转型的关注。

万达的轻资产转型是什么？

6月23日，万达集团董事长王健林做客新华网思科讲堂，提出了具体的转型目标2211战略。也就是说，到2020年，企业将拥有2000亿美元的资产，2000亿美元的市场价值，1000亿美元的收入和100亿美元的利润。王健林说:这是我们的长期目标，房地产收入将减少到30%以下。房地产一直被他和万达视为一笔沉重的资产。王健林说:

什么是重资产？这是万达投资的一个项目，与住宅销售略有关联。此类项目应坚决移交。

在经济低迷和现行房地产政策的持续压力下，万达决定转让已被收购并将于2017年后开业的重资产项目。与此同时，万达也掀起了一波关门潮:到2015年，万达百货在全国范围内已有90多家门店，万达百货在济南、唐山、江门、温州、沈阳、湖北荆州等地已有40多家门店关门，其余保山、泉州、襄阳、上海等地的个体门店将进行调整，以减少营业面积。另据报道，万达大歌手ktv的所有门店在7月底都已完全关闭。目前，上海ktv、武汉KTV、济南KTV、温州KTV、泉州KTV等大歌手7月7日宣布暂停营业，其他城市的门店也正在抓紧完成营业。

1993年，万达第一次从地方变成了国家，它的连锁经营变成了一家十亿美元的公司。

2000年，万达在从住宅到商业地产的转型中222次成为被告。沈阳的一家商店经营受挫，多次被拆除重建，耗资超过9亿元。转型过程非常艰难，但还是成功了。现在万达每年完成500万平方米的土地。

2006年，万达进行了第三次转型，进入文化旅游产业。万达估计，15到20年后，中国的城市化进程基本完成，工业化基本完成，房地产市场规模肯定会下降。

2015年，万达开始了第四次转型，称为轻资产转型，未来将转型为服务型企业，成为万达的四大产业:商业、文化、金融和电子商务。

万达的第四次转型危机非常严重

我认为万达的转型比之前三次的任何一次都更有风险。危机和活力并存。让我们先谈谈危机。

1.从房地产开始，但试着抹去房地产标签，去房地产，因为害怕失去立足之地

虽然王健林一再强调我希望在三到五年内摆脱房地产，把它变成一个商业开发公司或商业服务公司，他希望到2020年把房地产收入减少到50%以下，但商业房地产仍然是这个高速帝国的基础。在万达模式发展的后期，单纯的房产销售资金已经不能支持商业项目的运营，资金缺口越来越大。万达不得不通过融资来平衡其现金流，因此被怀疑在融资租赁方面存在被动转型。

2.船不容易掉头，人员动荡，影响了公司的管理制度和文化氛围

人员、人员和事物。几天前，万达集团流出了一份标有“大万商[2015]22号”的文件。详细文件显示，在此次万达人事大地震中，有72人被任命，其中包括15名总经理，53人被免除。王健林曾经说过:

不要对房地产行业抱有任何幻想。除了北京、深圳等局部地区，整个行业已经呈现过剩态势。

万达模式被证明非常成功，现在正慢慢走向终结。当溢价范围缩小，销售速度下降时，就需要进行转型。在这样一个庞大的集团公司的转型过程中，总会有恐慌，而且很难说对工作的影响程度。

3.资本并购完成产业布局和扩张的模式受到了外界的质疑

2015年上半年，万达已投资150多亿元人民币进行并购，先后收购了瑞士盈方体育传媒集团、澳大利亚霍伊特电影公司等企业，并投资马德里竞技足球俱乐部、桐城旅游等企业。下半年，我们将加快并购步伐，完成3家外资企业和3家内资大型企业的并购，推动海外企业在华登陆。金融和互联网领域将成为并购的焦点。

目前，万达收购的这些大型企业似乎增长有限，其长期形成的商业地产企业风格和管理模式也难以改变。在电子商务和金融领域取得突破是一个巨大的挑战。

4.万达转向了金融投资。如何建立风险防火墙是一个大命题

特别是，应在同一集团内的金融部门和项目融资之间建立合理的防火墙。

5.万达电子商务并不令人满意

电子商务首席执行官董策最近的离职引起了各方的关注。在三年内，万达已经取代了电子商务领域的两位首席执行官和两位首席运营官。有人认为这代表了万达在电子商务领域的困难，也有人质疑万达的企业管理模式能否融入网络文化。

6.冷处理互联网加，强调打破互联网神话，偏离现有的主流政策和公众舆论

王健林和万达被认为是不了解互联网，这在一定程度上失去了他们的粉丝，削弱了万达品牌的用户基础。

7.万达百货、大歌手ktv等行业的剥离和大量门店的关闭，证明了万达在过去几年里自身业务遭受了巨大的失败

产业链中一些中小合作伙伴的利益受损，新城区和中小城市的投资压力使得万达不得不建立自己的品牌专卖店来支持甚至填补投资市场。说到底，这种救助让万达商业无法像其他购物中心一样自由运营，无论是在选址还是运营方面。这方面的失败或多或少会影响万达从事融资和众筹时投资者和参与者的信心。

8.王健林自己家庭的干扰

近日，有传言称王健林的妻子林宁涉嫌内幕交易，王思聪的儿子王思聪在社交平台上的任性和各种表现被网民认为是未来拥有实际控制权的不成熟所有者。来自广东深圳的网民罗布陈(Rob Chen)在2002年表示，万达是未来中国风险最大的企业，因为他们的老板有一个儿子，名叫王思聪。

危机中有活力，万达也在为之奋斗

当然，万达的轻资产转型也很活跃:

1.丰富了万达的商业模式。不久前，商业地产的众筹产品稳居第一，反响不错。

2.在轻资产模式下，企业收入来自租金份额，不需要通过房地产销售获得现金流，因此企业收入不受房地产市场波动的影响，变得更加安全稳定。

3.万达不需要投入太多的钱甚至一分钱，但年收入是相当可观的，高于行业平均水平，这可以减轻财务压力，减少企业债务，大大提高净利润和净资产收益率，进一步振兴金融业。

4.轻资产模式具有很强的市场需求，符合中国基于内需和消费的经济发展新模式。

5.看到中国第三产业特别是服务业的巨大市场，在后工业时代，万达可以用服务与用户沟通。也许王健林真的可以说，万达将在2020年实现转型，也许是在2018年。

王健林相信，万达将实现2211战略，在2020年跻身世界前30名。我希望万达能够认清危机和活力，成为一家伟大的公司。