房地产基金再扩容　行业发展现分歧

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2015年08月21日上海(商业电信)-最近，一线城市房地产销售市场的复苏引起了市场的关注。最新数据显示，房地产市场在7月份进入了传统的淡季，尽管成交量和价格都有所降温，但同比仍在继续改善；尽管房地产投资的增长率仍在下降，但下降幅度已连续三个月缩小。与此同时，房地产基金的规模再次扩大，房地产基金的金融市场变得火热。然而，记者了解到，房地产市场的差异越来越大，一些金融机构和房地产企业已经开始缩小房地产基金业务的规模，或者通过扩大海外投资来规避风险。房地产基金将再次扩张

长期以来，房地产融资的主要渠道包括房地产预售、银行贷款、上市、发行债券、信托、房地产基金等。近年来，由于银行贷款收紧发展贷款，房地产市场低迷，房地产信托的规模正在下降。房地产基金作为房地产融资渠道的重要性也越来越大。

数据显示，房地产基金的规模正在经历爆炸式的发行。2010年是房地产基金的第一年。当年，国内共有20多家房地产基金，市场规模达100亿元。根据程诺投资发布的《2014年房地产基金年度研究报告》，截至2014年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构和507只私人房地产基金，管理资产总额超过4500亿元。

几天前，中国信托协会公布了信托公司2015年第二季度末的数据。数据显示，截至第二季度末，尽管作为资本信托第五大配置领域的房地产业在第二季度末的资本规模为1.32万亿元，增速较上月有所下降，但全国68家信托公司管理的信托资产达到15.87万亿元，同比增长27.16%。

房地产信托和房地产基金的规模不断变化，使得房地产基金在房地产融资领域的比重不断增加。

根据中国指数研究院发布的报告，房地产基金是未来房地产金融创新和发展的重要推动力，并将进一步扩大。私募股权基金与公共基金的协调发展将是未来房地产基金创新发展的重要方向。

房地产企业越来越自觉地进行融资和金融化，这也使得房地产基金发展迅速。大型房地产企业一般都会融汇资金，进行多元化的融资组合。据不完全统计，大型房企一般都涉足银行业。目前，已有30多家房地产上市公司投资参与银行，为房地产金融发展积累了能量。中小房企也从房地产开发转型，组建或参与了房地产基金。

史圣神舟相关负责人表示，房地产行业的基本属性是金融，掌握多少金融资源将决定房地产企业的市场份额和地位。

房地产基金相对稳定

随着房地产基金规模的扩大，房地产基金的相关财务管理在市场中越来越普遍。

据史圣神舟负责人介绍，在过去的两年中，已有数百种房地产基金产品被撤回，撤回资金的规模已达数千亿元。退出方式包括股权回购、股权转让、分红、清算、ipo等。总体回报赢得了市场和成熟投资者的认可。

和兴财富首席执行官杨东表示，房地产仍然是一个投资收益率相对稳定的市场，仍然具有吸引力:一是房地产收入相对稳定，安全边际高，有长期稳定发展的预期；第二，与近期股市的大幅调整相比，房地产投资可以跨越周期，并且不存在清算风险。与股票市场的激进投资相比，房地产投资要稳定得多。

然而，随着房地产行业的激烈竞争和利润缩水，房地产基金近年来经历了赎回危机。

杨东认为，金融创新最根本的一点是它离不开产业，是无限的。一方面，金融创新应该围绕实体经济进行；另一方面，企业应具备相应的风险应变能力和风险控制机制。风险控制考验财富管理从业者的良知。如果金融产品脱离实体经济，风险将更加严重。金融产品应在保证投资者收入的基础上，按照商业可持续性、市场化和专业化的原则运作。

据了解，未来和兴财富将以股权和债权的形式进行直接投资，或以房地产基金作为母公司资金进行投资，投资ppp项目、棚户区改造项目、城市基础设施项目、中西部地区交通设施项目、一带一路与国际产能合作的重大项目等。，用长期稳定的资金支持为公共产品和服务创造新的经济引擎。这个行业是分裂的

然而，业内一些分析师认为，房地产市场的黄金时代已经一去不复返，市场可能会趋于向下波动，一些资产管理机构开始收缩房地产基金的规模。

2014年无疑是房地产行业增长的转折点。随着国内房地产投资增长放缓，一些一线和二线城市房价稳定，一些三线和四线城市被称为鬼城。顾客有强烈的观望态度，一些城市仍有增加库存的压力。适应了城市的分化，不同城市的房企也发生了分化，房地产市场环境的快速变化使得一些房地产基金开始策划转型。

杨东表示，作为同江集团旗下的财富管理公司，基于房地产资产的产品在和兴财富今年整体销售规模中的比重将分别降至60%和70%，其余将主要转化为文化项目、股权投资、固定收益项目、定量套期保值产品、供应链金融等。未来，房地产项目最多只占业务规模的一半。目前，在和兴财富正在进行的房地产基金项目中，投资方向主要集中在住宅房地产，很少参与前期开发贷款。通常，选定的项目处于封顶和预售阶段。投资周期将控制在相对较短的范围内，最长的投资周期不超过12个月。同时，一线城市的核心区域主要选择在投资区域。

此外，扩大海外投资也是房地产基金避免国内市场放缓的一种方式。2015年，中国金融机构和房地产企业对海外投资的热情没有减弱。许多机构预测，2015年中国资本的海外房地产投资将达到200亿美元。自2012年以来，绿地、万达、首都、碧桂园、中国建设、中铁建设、万科等10多家大型房企纷纷下海，实现多元化发展。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，近期人民币贬值对流动性格局以及房地产行业资本的影响值得关注。在8月11日和13日的三个交易日中，人民币兑美元中间价下跌了2848个基点。过去，人民币对美元的长期升值与房地产市场的快速增长是一致的。流入中国的避险外资中，相当一部分流入了房地产行业。如果人民币贬值的预期伴随着资本外流，对房地产行业的直接影响将是负面的。考虑到央行在大幅调整汇率后可能会动态调整和逆转市场变化，总体上对房地产市场的影响预计不会太大。

资料来源:上海财经新闻记者:马翠莲

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