起底万达金融集团：转型焦虑困扰地产大佬

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此前，国家统计局发布的数据显示，今年5月，在70个大中城市中，43个城市新建住房价格环比下降，69个城市新建住房价格同比下降。对此，国家发改委小城镇中心主任李铁直言不讳地指出，中国房地产业正面临逃离序列危机，转型调整势在必行。正如万科总裁于亮去年警告的那样，不能出售房屋的开发商是最危险的。

房地产企业开始集中跨境转型，金融成为他们最喜欢的出路。比如万达和碧桂园，但是当转型的浪潮汹涌澎湃的时候，前景仍然是不可预测的:金融是缓解房地产老板焦虑的最好良药？还是仅仅将企业带入另一个竞争激烈的红海？这是值得思考的。

已成立27年的万达集团正试图摆脱钢筋和水泥的味道，它正站在命运的十字路口:在金融领域寻找新的出路。7月21日，发布了内部批准。万达集团酝酿成立金融集团已经两年多了，最终得到了确认。

《时代周刊》记者获得的19号文件(2015)介绍了万达金融集团顶层设计的人员构成。集团董事长王健林亲自挂帅，集团总裁丁本溪担任副组长。团队成员包括文化集团总裁张林、金融集团筹备组组长、金融集团筹备组副组长赵世钢、集团高级副总裁、副总裁、金融集团筹备组副组长兼投资公司总裁陆等6人。

王健林对金融充满期待。在2015年上半年的上一次工作会议上，他表示:万达未来最大的价值在于金融业。

在王健林的蓝图中，无形的万达是一个基于o2o、大数据和金融工具的万达。战略地图很清楚:万达金融集团绝不会重复传统的金融模式，而是充分利用万达的独特优势，结合万达商业管理和万达电子商务，打造真正的互联网+金融。

在整个行业触及网络金融的浪潮下，万达并不是第一个涉足金融领域的房地产企业。在告别野蛮的增长之后，不要叫我开发者的声音从未停止。但眼前的问题是:万达的金融转型只是一个顺应潮流的故事，还是抓住了时代的生命线，成为万达金融帝国崛起的一个样本？

王健林派出部队进行部署

现在，属于万达金融帝国的故事图画书刚刚打开了它的扉页。

霍华德·休斯公司首席执行官戴维·r·温热布(David r.weinreb)向《泰晤士报》记者强调，在任何房地产企业向金融领域转型的过程中，都有必要提前做好人事安排，更重要的是，要找到能够坚持与企业并肩作战的人，同时这些人也能很好地适应企业文化和制度。

在王健林看来，万达金融的核心人员仍主要是他信任的老年人。在今天的金融领导小组中，四位长期以来都是其核心团队，而这些老兵一起经历了万达的创业阶段。

据公开消息，52岁的海印自1993年1月以来在大连万达集团担任多个职位，为万达服务的时间最长。丁本溪、张琳和刘朝晖分别于2001年、2000年和2002年加入万达。

60岁的丁本溪已经为万达效力了近14年。他自2009年12月起担任执行董事，自2012年12月起担任董事会主席。他还曾担任大连万达集团董事兼万达文化董事长。虽然张琳只有43岁，但她从万达商业地产的基层做起，与万达有着15年的合作关系。最年轻的刘朝晖现在只有42岁，但他也为万达效力了近13年。

与此同时，空金融领导小组中的三位后起之秀的实力也不容小觑。王贵亚，51岁，金融集团筹备组组长，自1984年起在建行工作30年，在重大项目资产、债务重组与上市、投资与财务管理方面有着丰富的经验。他自2009年12月起担任万达商业的非执行董事，并自2014年2月起加入万达集团董事会。

渤海银行原行长赵世刚和深交所原副总经理陆是金融集团筹备组的副组长，两人都是在过去两年中被万达集团收购的。

赵世刚，60岁，有26年的金融和经济工作经验。在2009年成为渤海银行行长之前，他在中国银行工作了很长时间。在万达数十亿美元的M&A投资中，合作贷款银行渤海银行随处可见。49岁的陆不是经济学专业的学生，但他在金融机构和监管方面有着丰富的经验。自1999年5月起，他在美国国家街银行工作，之后担任中国建设银行股份有限公司非执行董事和深圳证券交易所上市公司监管副总经理。

根据[2015]19号文件，新成立的金融领导小组将在集团层面对资本市场进行研究，包括重大投资(包括并购)、重要业务决策和关键风险控制。同时，它在集团层面领导和管理其上市公司的治理和运营。

王健林本人强调，金融集团应该考虑如何将银行与万达商业管理和万达电子商务整合。丁和我将率先创新，而不仅仅是由金融集团自己。

韩军咨询董事长谢志华表示，万达在转向金融业务的过程中，储备核心人才至关重要。由于金融业是典型的人才驱动型行业，其背后的专业能力和网络资源是金融业成功的关键。事实上，当房地产企业改造金融业时，从金融业招聘大量人员已经成为一种常态，无论是大企业还是中小企业。万达根据其金融业的布局招聘银行高管。

完整的金融许可证？

王健林指出了万达金融业务的三大方向:加快掌握商户现金流入口，利用掌握现金流的优势，创新商户信用评估、发行和回收机制，利用电子商务大数据和快钱。

今年下半年，包括银行、证券和保险在内的三家公司的并购也在他的日程上。为此，王健林在2015年上半年的工作会议上强调了这一点。

这引发了人们的猜测，即它将赢得全部金融牌照。有先例证明，在从事大型金融业务的房地产企业中，所有企业都在关注金融牌照。

开发商总是希望获得金融许可证，因为他们的资金总是稀缺的，而房地产是一个金融行业，需要金融平台的合作，但大的金融平台是昂贵的，而小的影响很小。投资银行家黄立冲在接受《时代周刊》采访时表示，建立一个金融平台的成功更多地取决于老板理解和管理金融的能力。金融业是一个需要人力资源的资本密集型行业。用更多的钱是做不好的。如果你选择一个大的金融平台，成本不会比万达的总市值低很多，但如果你选择一个小的，你必须依靠管理和运营。

海洋控股公司秘书长陈怀东也证实了这一点。在他看来，转型是房地产企业的普遍现象，寻求更广泛的产业支持是可以理解的。房地产企业正在转向金融，包括参与的银行和经纪公司。然而，像远洋这样的人很少持有金融企业，经营真正的金融企业，并把它们作为自己业务部门的转型样本。

他指出，传统的房地产企业重资产模式将不可避免地导致高杠杆率和高负债率。通过金融业务的发展，资产可以重新配置，变得更轻、更快。房地产企业在发展金融业务时，应做好顶层设计。资本、许可证、人才和体制机制至关重要。在目前金融许可证受控的前提下，许可证是一种重要的资源。然而，获得金融许可证并不一定意味着降低融资成本。陈怀东说道。

截至发稿时，《时代周刊》记者尚未收到万达的回复。在此之前，王健林曾经说过，万达只需要一个银行牌照，不需要开任何商店。p2p可以用于资本。

万达是否真的只需要银行执照还不得而知。不过，王健林此前透露，万达金融业务的具体发布节点将在万达金融集团成立、互联网+金融试点项目启动后的下半年。

金融创新理念有待检验

从目前来看，万达的互联网金融业务表现良好。

万达的稳定收益第一商业地产众筹项目最近获得了足够的关注。根据官方数据，这款理财产品在两周内售出100亿元。王健林将其定义为准reits(资产证券化产品)，中国许多城市已经试点了reits。

在王健林的美好愿景中，万达和上海自贸区还着手打造一个准reits权证交易平台，并找到了一个做市商。目标是万达广场，它没有抵押和融资担保。众筹建造的万达广场计划在5至7年内资本化或出售。

但是鼓掌和质疑同步发酵。

韩军咨询有限公司董事长谢志华认为，这是满足轻资产需求的必然选择。他给出了两个理由:第一，在内部驱动方面，万达对自身的规模扩张和投资回报会有更高的要求。轻资产模式可以在短时间内将规模扩大一倍，而轻资产模式可以大大扩大边际效益；第二，在外部环境方面，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，资产价格快速上涨的时代已经过去。强调资产溢价的增值盈利模式将向轻资产战略的增值盈利模式转变，成为行业趋势。

然而，这一策略很难实施，这已成为投资银行家黄立冲质疑的基础。他认为，商业地产是负租金杠杆，应该用有效租金和实际净租金收入来衡量商业地产的租金回报，而不是合同租金。此外，中国市场的投资环境很容易被所谓的流行趋势吹死。许多人先在互联网领域玩钱，然后逃跑。每个人都希望在某些领域当老板会杀了别人，自己赚钱。

商业地产，尤其是回归型零售商业地产能否减轻其财务杠杆仍是一个未知命题。据郭进证券的林敏(化名)称，万达收购快钱及其线下支付业务是其独特的优势。

她甚至说，一旦商业模式可行，它将成为其未来最大的利润来源。快钱拥有支付许可证，目前正在申请信用信息许可证。万达拥有万达广场，一个重要的商业资源。两者的融合，例如，如果你去万达广场买东西和吃饭，并使用快速支付功能，那么支付宝，财付通和银联将受到很大影响。具有支付功能的承运人就像一个收集和转移的中间站。如果这笔钱留在中间站，它可以作为平衡财富和财务沟通，经济效益是客观的。

林敏所说的确实存在于王健林的互联网加金融的愿景中。根据他之前的陈述，云pos机是在万达广场实施的，通过掌握收银机来掌握商户的现金流量入口，通过信用评估的方式为中小企业提供信用服务。这比传统银行成本更低，风险更低；同时，通过使用电子商务和快钱的大数据，信用服务的范围将扩大到成员的消费群体。王健林说道。

在王健林看来，上述模式从互联网的概念开始，最终落脚在传统银行的资产业务上，这也是引进王贵亚、赵世钢等外部高管的优势。

然而，金融安全、稳定和低调的本质很容易形成一种天然的对冲，具有互联网注重速度和客户体验的特点。这已经成为资产管理公司的张梦(化名)质疑万达金融业务发展的依据。在她看来，如何做好互联网金融产品的闭环融资，已经成为对万达的一大考验，在使用万达的快钱支付时，如何在不影响用户体验的情况下保证资金的安全。此外，风险事件发生后，万达如何降低消费者的索赔成本？

风险预防仍然是一个问题

传统的思维方式不能用于管理金融业务，这已经成为许多金融人士的普遍共识。

投资银行家黄立冲解释说，轻资产、重经营、房地产+金融、发展投资管理和发展管理始终是房地产企业走出困境的坦途。然而，房地产和金融之间基因整合的困境也是现实。

远洋控股秘书长陈怀东认为，在内部管理中，所有金融企业的第一要素和首要任务是风险管理，同时，稳定性是一项重要原则。他告诉《泰晤士周刊》记者，因为所有价格都是高风险价格，所以所有金融资产的风险和收益是匹配的。如何在风险和收益之间取得平衡，是每个房地产企业在转向金融领域时应该把握的。因为传统企业的风险偏好更大，我们更应该把握这个度。

目前，还无法确切知道王健林在万达转向金融业时将如何规避风险。在与阿里巴巴集团董事长马云赌了一亿元之后，王健林已经加快了对支付宝母公司蚂蚁金融服务集团的复制，并试图创建一个万达金融集团。同时，万达的万达电影、万达文化、万达旅游和万达娱乐平台需要时间来整合这些资源，充分发挥互联网金融的作用。

但是，金融投资方向对房地产企业的未来发展是有利的，集团副总裁兼首席投资官康对此十分肯定。然而，纯粹金融机构的投资和开发商的金融投资之间没有直接的比较。他说，我们不应该考虑房地产开发商在金融领域的发展与纯粹的融资需求，而是从投资的角度。事实上，转向金融可以成为企业新的商业模式和盈利模式。一旦成为一种新的盈利模式，就不能简单地解决资金和融资问题。

他进一步指出，房地产正转向金融投资，如何建立防火墙是一个大命题，特别是在同一个集团内部的金融部门和项目融资之间建立合理的防火墙，因为在风险防范方面，开发商与生俱来的发展优势、产业优势和风险控制都优于一般金融机构。纯粹的金融机构缺乏资产管理、开发和交易以及开发团队的能力。一旦他们投资的房地产项目有风险，他们就很难接手。然而，如果房地产企业转向金融领域，投资于房地产相关项目和产品，其长期积累的开发和管理能力、风险控制能力、资产管理能力等。可以增强他们金融业务的安全性。

然而，他告诉《时代周刊》记者，不同的房地产企业都转向了金融领域，这需要具体分析。万达的金融模式、格陵兰岛的金融模式和大洋洲的金融模式不一定适合其他房地产公司。