万达等都在试水房地产众筹 这家创业公司怎么玩

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陈红军认为，在未来，房地产和互联网的结合将更多地体现在金融属性上；将原有的刚性需求转化为顾客的衍生消费是互联网加房地产未来的发展方向。

自2014年以来，国内房地产巨头纷纷推出各种形式的房地产众筹项目。再加上潘石屹、任志强等房地产老板的祝福，“房地产+互联网+金融”的概念被推到了舆论的高潮。

房地产行业和众筹之间的连锁反应是如何发生的？采访国内房地产众筹平台方丑网创始人陈洪凯，听取他的理解和判断。

陈红军眼中的行业背景(众筹房地产的机遇)

在过去十年左右的时间里，购买房地产是最安全的投资，很少会大幅下跌。大量投资房地产并跟上中国航母的人的财富正在迅速增加，可支配资源也越来越多。

然而，随着经济增长的放缓和货币政策的收紧，房地产的黄金发展期已经过去，市场参与者的数量已经少于总人数。房地产面临着价格调整缓慢和去转换的双重问题。

另一方面，绝大多数公众投资者只能限于储蓄、保险、股票市场、公共基金等。、或低回报或异常高风险的投资产品，因为它们的可支配资金较少。然而，高收益和低风险的投资产品，如房地产有很高的门槛，所以公众投资者不能参与。由于社会发展红利在房地产中的不公平分配，近年来贫富差距越来越大。

普通人把钱存入银行，得到最低收入保障。资本通过各种渠道进入房地产。由于链接和利润的增加，成本大大增加，最后房子以高价卖给了普通人。普通人承担最高的成本和最低的收入。

在陈洪凯看来，“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式可以改变原有的困境。他创办方臭网的初衷是利用房地产众筹模式，搭建一个国内公共房地产投资平台，让公众可以简单地投资大宗房产，享受稳定的收入。普通投资者开始以最低1000元投资，缩短了普通人首次置业的周期。

模式、团队与融资

作为一名不断进取的企业家，陈洪凯在创办方丑网之前曾担任过一家国有商业银行分行的行长。他在金融和风险控制方面积累了多年的经验，对房屋所有权和资产管理有很好的理解。后来，我在海里开了一家公司，开了一家it公司，还投资了房地产，所有这些都赚了不少钱。在2008年金融危机期间，大量房产的价值被严重低估。陈洪凯逆潮流而动，收购了大量价值被低估的房产，并获得了大量回报。

在中山大学攻读emba时，他遇到了从美国回来的陈晖。后者是美国众筹的专家，他管理的风险投资基金是美国最早投资众筹公司的基金之一。他向陈洪凯介绍了美国的fundrise等房地产众筹模式。

Fundrise是一个受欢迎的美国房地产众筹网站，由本杰明·米勒和丹尼尔·米勒于2012年创建。他们的初衷是为了那些手头只有几百美元，有机会参与房地产建设的普通投资者。2014年，fundrise完成了超过3000万美元的融资。主要投资者是中国的人人公司。参与者包括投资kickstarter、reddit和lyft的合作基金，这些基金倡导“共享经济”。

fundrise的运作模式是在平台上列出各种房地产项目。从100美元开始，投资者购买房地产项目的股份。根据投资比例，投资者可以从房地产销售收入中获利，也可以获得一定比例的租金收入。据海外媒体报道，去年美国房地产众筹募集资金达到10亿美元，预计到2015年底这一数字将达到25亿美元，增长率将超过100%。

在中国，各大巨头也在关注这个巨大的市场。平安集团旗下的平安良家是为了测试这块地的布局和水，对于短期内难以出售但空.提高了房价的现有房屋，采取“购买+众筹”的模式在退出时，投资者获得增值收益；成功运作，例如，广州北部的万科城市项目。万达和京东也相继尝试了房地产众筹业务。

网上房地产投资信托(房地产信托和投资基金)被方臭王采用。对于收入稳定但总价格高且不可分割的产品，在选定物业后，推出众筹筹集资金。众筹成功后，方丑网协助所有投资者成立资产管理公司，整体购买和持有物业，并委托第三方专业物业管理公司管理和运营。投资者通过金融产品持有相应的财产权益，获得租金收入和财产增值收入。这样，公众投资者可以用少量的资金投资房地产，享受房地产的高回报。开发商在很短的时间内实现了物业的变现，节约了资金成本。

房臭网的出发点是在一线城市北京和深圳寻找那些价值被严重低估或大打折扣的房产；关注整体打包资产收购，如某个项目的整体收购，在某个阶段持有，投资用户将获得未来的增值收入和租金收入。传统投资大多是严肃的、私人的、保守的，甚至是复杂的，但在房地产网络中，开放、有趣、易操作是投资的特点。Fangchou.com最近启动的375万个项目在14分56秒内被《空 1》抢购一空，另有82万个项目在28秒内被扼杀。

投资的关键是风险控制，这也是房丑王最关注的一点:资金由银联第三方支付，到监管银行，资金进入账户，只能转移给开发商和原业主。通过银行和银联，我们将控制资本方面的风险。同时，专业律师事务所负责全程监管，确保投资者权益。

在投资互联网房地产金融之前，创办了许多企业的陈洪凯知道，互补和优秀的团队是关键。因此，陈红军花了将近半年时间寻找相关领域的合作伙伴:国内房地产众筹的早期传播者陈晖，以及拥有多年互联网和移动互联网背景、交易过数千万用户产品的汤唯城；肖伟波，擅长控制和执行，曾在珠江三角洲某个地方的多个政府部门担任主要领导职务；广州市国土资源局合伙人、国内知名律师事务所的邱培杰在房地产众筹的愿景下加入了这个团队。不久，房臭网正式启动，天使投资1000万元的融资在公司注册一个月后完成，估值为1亿元。目前，更大一轮的并购前融资即将结束。

金融:房地产和互联网的结合点

陈红军认为，在未来，房地产和互联网的结合将更多地体现在金融属性上；将原有的刚性需求转化为顾客的衍生消费是互联网加房地产未来的发展方向。

这不仅仅是陈的意见。华远地产前董事长任志强(报价600743，咨询)也表示，“房地产企业与金融公司的结合模式可以颠覆整个行业、传统的房地产企业生产方式和融资方式。对于消费者来说，它提供了一种前所未有的财务管理模式。