魏小安：旅游地产是“中国制造” 应适当去房地产化

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作为国家旅游局政策法规司司长司前，魏小安关于中国旅游业的思想和讲话充满了火药味。

7月19日，在博鳌路21世纪房地产论坛上，魏小安不仅指出万达的文化旅游模式仍是房地产开发，还表示土家等互联网共享短租系统是变体产品，未来不明朗。

他的讲话更多的是对过去20年中国旅游业房地产发展的反思。为满足旅游需求而开发的房地产、由旅游需求驱动的房地产、因旅游时尚而具有象征意义的房地产以及位于旅游景点的房地产在概念上过于笼统，一切都可以安装。他说，对于开发商来说，旅游可以补偿，最后赚到的是房地产，主要是房地产，辅之以度假，有什么好产品可以做？

魏小安回忆说，如今中国几乎没有真正的旅游和度假产品。1991年，12个国家旅游度假区的建设基本上没有成功。相反，他们都是从房地产和高尔夫球场起步的，包括三亚的亚龙湾。

他认为，旅游房地产是中国制造的，房地产开发商的进入为旅游发展注入了新的血液，并发挥了重要作用。

近年来，大型旅游项目基本上由房地产开发商开发或参与，巨额资金的注入使旅游业发展从1亿元增加到100亿元；此外，房地产模式与传统模式的结合已经形成。

但从旅游业的角度来看，它是以住宿功能为中心的；房地产的角度是定居、商务居住、旅居和休闲居住。目前，所谓的旅游房地产主要以房地产开发为主，旅游业为辅，本末倒置。

假日房地产也成为中国语境下的一种房地产类型，其定位成为一个问题。胶东半岛正在自食其果，其他地方也纷纷效仿；就开发商而言，万达模式实质上是从城市综合体到度假区的房地产开发。

旅游和度假的特点，从客人的角度来看，有四项开支:时间、精力、体力和金钱。如何合并这四项费用？由于加强了旅游房地产和度假房地产，开发商一次卖房子，一次赚钱，政府一次收收入，整个市场缺乏消费。

2005年，三亚市市长告诉我，房地产不能再开发了。每年只有一个多月的人来三亚，剩下的时间都在空，所以三亚发展起来了。他提议建造更多的度假村，控制房地产，并在开发商和政府之间玩游戏。魏小安说。

旅游房地产也导致旅游扩张需求和供给不足并存。在工业化中后期，休闲度假在中国成为一种刚性需求，并迅速扩大。2014年，国内游客36.5亿人，人均2.7次旅行，花费3.25万亿元，出境游客1.14亿人，花费1万亿元。

另一方面，城市休闲室和度假产品严重短缺。中国有18000公里的海岸线和6000多个岛屿，但是海滨度假旅游的地方不超过10个。然而，海南房地产开发过度，东部过度开发，湖泊旅游污染严重，乡村旅游成为主流；由于假日产品严重短缺，有两种溢出效应，一种是向海外溢出，另一种是向景区溢出，导致假日景区人满为患。

魏小安认为，国内旅游和酒店业在红树林模式方面做得很好，即追求纯粹的度假产品。因为开发商已经做了房地产，红树林项目可以标为政府规划中25%的假日投资配套，但开发商不做一平方米，因为业主比客人更难等待；红树林拥有4500间客房、72间餐厅和62个小型电影院。这些以质量为导向的设施充分发挥了其优势。

红树林专注于旅游和度假产业的发展，追求产品的精致化。因此，亚龙湾红树林已基本达到各类酒店的一级水平，毛利率保持在64%左右，并分别开设了第二、第三家红树林酒店。

当被问及旅游地产是否代表发展，旅游地产应该去房地产，魏小安说，它不能没有房地产，它不能完全围绕房地产。“去房地产”这个词太绝对了。

事实上，随着旅游房地产的发展，世界上的分时度假、中国的土家和万达旅游、梦幻世界的美丽而舒适的家等许多模式都在寻求开发空房。对此，魏小安直言不讳地说:从1998年到现在，我没有看到一家分时度假公司成功，但我只看到一家公司失败。

魏小安表示，互联网+的闲置资源模式，如土家模式，是发达国家模式的翻版，相当于自有住房进入酒店市场。然而，中国的不同之处在于，新房子已经进入了假日市场，而不是闲置的自住住房的假日交换。基本上，我们带着一套新房子进入了假期，许多房地产在开业时都是为了度假。

共享经济的前提是诚信社会，这是中国最稀缺的资源。魏小安说，不可能判断土家族模式的未来。

他认为旅游业已经与互联网紧密结合。可以说+互联网已经普及，但他们中的大多数人仍然把互联网作为工具，这还没有达到互联网+的深度融合。用互联网思维思考业务发展还有一个过程。