解构殡葬第一股福寿园：土地成本仅销售额十分之一

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清明节即将来临，这让人们为他们无法承受的昂贵的墓地而哀叹，并再次将殡葬业推到了风口浪尖。中国内地首个殡葬福寿花园(01448，hk)引起了人们的关注。

在高达80%的毛利润背后，墓后业务是如何运作的？被称为说谎赚钱的商业模式能持续多久？在哪些领域，仍然受到政策严格控制的殡葬业将对社会资本更加开放？未来投资机会和价值几何？《国家商报》记者近日通过实地调研、专家访谈和数据调研，试图从公司样本、行业机会、高端访谈和区域样本等方面为消费者和投资者解答上述问题。

清明节前夕，重庆市永川区市民张女士带着70岁的父亲到重庆白塔花园购买墓地。在墓地的制高点，老人看中了一座坟墓。一名工作人员说，这座坟墓的价格可能在30万元左右。张女士和她的父亲都很震惊。

付守元(01448，hk)是重庆白塔花园的实际控制人。被福寿园收购后，白塔园墓地2014年的销售收入达到674万元。

福寿源于2013年底在香港上市，成为内地首家殡葬用品公司。2015年3月，福寿源上市后首次发布年报。本集团2014年收入为人民币7.951亿元，较2013年增长30%，其中毛利率高达80%；净利润为2.851亿元，同比增长50%。

福寿园80%以上的收入来自墓地销售。在惊人的利润背后，福寿园的土地成本只有1403万元，仅占整个墓地销售和服务成本的11.7%。福寿园传统墓葬平均价格为4.8万元，艺术习俗墓葬平均价格为27万元。

为了找出mainland China殡葬行业第一笔巨额利润背后的商业模式，近日，国家商报记者对重庆白塔花园进行了实地调查，试图解开福寿花园墓地销售之谜，探索其面临的机遇和挑战。

房价比墓价低。墓地的最高价格超过40万英镑

2014年8月，福寿源以人民币1.11亿元收购重庆百塔园殡葬发展公司60%的股权。该公司的主要业务包括销售墓地和殡葬产品，提供骨灰盒服务，经营和管理重庆白塔园(一个提供殡葬服务的墓地)，并拥有14块土地，面积约306，200平方米，包括一些未开发的土地。

白塔花园位于重庆市永川区，距重庆主城区56公里，距永川市2公里。公园占地705亩。

3月30日上午9点，当《国家商报》记者到达白塔花园时，许多市民去墓地扫墓，一些市民询问了墓地的价格并选择了墓地。

当张女士感叹陵墓价格太贵时，上述工作人员指着远处的一个墓地说，目前最贵的陵墓售价超过40万元。公园里还有许多便宜的坟墓。最近，一批新开发的双墓仅花费了18000多元。《全国商报》记者从一位销售人员处了解到，白塔花园古墓的价格分为多个档次，从几千元到几十万元不等。这里有一个艺术定制的墓地，价格为每平方米5万元，单墓面积为6平方米。售货员说中档双人墓的平均价格是3万到6万元。《全国商报》记者了解到，永川区的房价水平远低于陵园价格。距离白塔花园不到两公里的一处新建中高档房地产，价格仅为每平方米3000多元。

事实上，福寿园的白塔园墓的价格并不高，分布在全国许多公墓。根据福寿园2014年年报，2014年，福寿园共售出696座定制艺术墓，平均每座售价27万元；总共售出了3783座成品艺术墓，平均价格为65000元；总共售出2520座传统成品墓，平均价格为48000元。2014年，福寿园售出10093座坟墓，销售收入6.6亿元，平均价格6.5万元。

土地成本低得多，是10多年前买的

虽然福寿园墓地的价格已经爆炸，但令人惊讶的是，土地成本出奇的低，甚至比石头还便宜。

根据福寿园2014年年报，2014年福寿园的公墓销售和服务成本总计1.2亿元，其中土地成本1403万元，占11.7%；墓碑成本4441万元，占37%；开发成本2382万元，占19.9%。

根据福寿园的招股说明书，自2010年起的四年中，土地成本分别占4%、6%、10%和9%。为什么福寿园的土地成本这么低？

2001年以前，公墓用地属于国家划拨的土地范围。划拨土地必须用于特殊用途，但对其使用年限和价格没有明确规定。

根据福寿园的招股说明书，其大部分土地是很久以前购买的，当时土地成本非常低。如占地40万平方米的上海福寿公园，具有划拨土地的性质，原征地成本仅为每平方米190元；占地30万平方米的河南福寿花园是待售土地。原征地成本仅为每平方米44元。

根据安信国际2014年的研究报告，近年来，墓葬所占面积大幅下降，但单价没有下降，甚至可能上升。福寿园双孔墓的价格为17万~ 18万元，原来是3平方米，现在只有0.6平方米左右。此外，除了出售墓地，还有相关的服务，如墓地维护，刻字和烫金，以及磁盘租赁。每年的持续维护费用约为千分之三，通常在十年内付清。在重庆白塔花园接受《国家商报》记者采访时，一位工作人员介绍说，据他了解，白塔花园的土地性质分为征用和租赁，征地成本很低。现在，租用周围农民土地的成本相对较高，一英亩土地每年约1200元。

重庆百塔园殡葬发展有限公司总经理何建平告诉记者，百塔园的大部分土地在10多年前就被征用了。虽然我不知道具体的征地价格，但重庆百塔园殡葬发展有限公司原实际控制人林世杰购买土地的成本应该很低。毕竟，它在10多年前就被征用了。

何建平告诉记者，墓地成本主要包括土地成本、墓碑成本、管理和开发成本等。，但墓价高的原因不是这些成本，而是人们心理需求的根本原因。劳动力成本也很高，所以我们需要聘请专业设计师，其中一些是大学教授，成本当然很高。

上市融资承诺迅速扩大多项目并购

值得注意的是，六个月前白塔花园还处于资金链紧张的状态，福寿花园很快就给它注入了新的活力。2014年，白塔花园公墓的销售收入达到674万元。一些业内人士认为，福寿源擅长收购盈利或亏损不佳的殡葬企业，并将其改造成盈利能力更强的项目。

根据CICC的研究报告，福寿园凭借其品牌和管理已经扩展到其他城市。在它进入的每一个城市，福寿园都成为当地最大的殡葬服务企业。

事实上，百达花园也有不少类似的案例。2008年，福寿园在河南收购了一个亏损的墓地，并把它改成了河南的福寿园，这很快就把亏损变成了利润。现在它已经成为郑州收入最高的公墓。2013年，福寿园进一步加强了对部分公墓的控制。

福寿园上市融资时，还承诺其业务重点应放在开发新墓地、收购墓地或殡葬设施以及建立新的殡葬设施上。其主要项目，如南昌鸿福文化墓地和安徽环保火化厂，仍在进行中。2014年，福寿园开展了多项并购合作项目，包括收购重庆百塔园殡葬发展有限公司、辽宁观灵山艺术园公墓有限公司、枣庄山亭邢台殡葬服务有限公司和婺源县万寿山公墓有限公司；与辽宁省沈阳市浑南区政府、抚顺市政府和锦州市政府签订战略合作协议；并与安徽淮北公墓签署了投资合作协议。

跟进市场发展相关政策或降低利润

未来土地成本的增加和政府政策的改变可能会影响福寿花园的发展。

2001年以前，公墓用地属于国家划拨的土地范围。2002年，墓地土地被排除在中国土地分配许可证的修订范围之外。2008年，民政部等八部委下发通知，要求商业公墓的土地使用者必须通过招标、拍卖和挂牌方式确定。

这意味着未来福寿园的土地成本可能会增加。根据福寿园招股说明书的风险陈述，2004年后收购的锦州公墓可能不作为划拨土地上市，但可能被迁出或以现有市场价值收购。

地方政府殡葬政策的制定和修订也将对福寿花园产生影响。2012年，重庆市民政局宣布，原则上不批准在重庆主城区新建经营性公墓，并计划建设大量城市公益性公墓。这种措施对经营性公墓的价格也有抑制作用。

然而，福寿园董事长白晓强在接受媒体采访时表示，该公司不会担心政府对墓地价格的监管，因为该公司的业务已经多元化。去年，在集团收购的项目中，不仅有殡仪馆，还有火葬部分，集团整个产业链得到了加强和延伸。

根据福寿源2014年年报，2014年，集团开展了多项并购合作项目，获得土地320多万平方米，其中注册土地面积约78万平方米。

殡葬费用的上涨已经成为人们关注的焦点，甚至有笑话说人们死不起。

重庆殡葬管理中心相关负责人告诉《国家商报》，重庆主城区墓葬平均售价已超过3万元。重庆市民政局局长刘涛在接受当地媒体采访时表示，殡葬公共服务能力不足，中低收入人群的殡葬负担更重，客观上是因为殡葬服务一般是由民营企业提供的市场化服务。

对此，重庆市民政局相关负责人告诉记者，未来5年，重庆将在主城建设3个公益性公墓，总规模1200亩，为市民提供30万座坟墓，单座坟墓最高价格不超过1.5万元，满足主城中低收入人群10年的安葬需求。

事实上，城乡公益性公墓试点建设已经从陕西、辽宁逐步扩大到全国近三分之一的省份。重庆第一个市级公益性公墓是为对外服务而建的，建设公益性公墓的目的之一就是稳定市场价格。随着公益性公墓的建设和经营性公墓的限制，公墓业务的巨额利润将明显受到抑制。

市场化开放较早，民间资本占较大比重

早在20世纪90年代末，重庆殡葬业就开始了市场化的趋势，并且在中国开放较早。

以已运营15年以上的龙驹山为例，根据全国企业信用信息公示网的信息，重庆龙驹山公墓有限公司于2000年9月20日注册为公司，进入重庆殡葬市场。2003年，重庆龙驹山创新殡仪馆有限公司也注册成立，并进入殡仪馆业务。

对重庆殡葬业持乐观态度的不仅仅是本地公司。2010年前后，复寿园开始部署重庆殡葬市场。

目前，重庆公墓市场的投融资渠道相对成熟。目前，民间资本占很大比例。重庆殡葬管理中心相关负责人告诉《商业日报》，目前，重庆67个经营性公墓中，有一半是民营企业。

目前，重庆的殡葬服务主要是由民营企业提供的市场化服务，选择性的殡葬项目基本上由企业自主定价，由市场调节。

根据重庆媒体发布的数据，重庆公墓的价格仍以每年1000~5000元的速度上涨。

虽然民间资本进入市场较早，市场化程度相对较高，但与中国殡葬业的困境相似，重庆殡葬业也面临着服务设施现状不适应社会需求的矛盾。刘涛在接受当地媒体采访时表示，殡葬服务水平与公众的殡葬服务需求仍有很大差距。

推动公益性公墓抑制经营性公墓价格

据报道，上述三个城市公益性公墓总投资为5.24亿元，其中4.74亿元由银行贷款解决，5000万元公共基础设施建设资金由重庆市财政一次性补助解决。公墓建设用地由政府划拨，征地建设相关费用减免。公墓的公共基础设施建设费用由财政予以补助。

城市公益性公墓由政府定价，单个公墓的售价从8800元到15000元不等，比经营性公墓的平均价格低50%。

重庆殡葬事业管理中心相关负责人向《全国商报》表示，政府大规模建设城市公益性公墓，一方面是为了解决城市低收入群体的殡葬需求，解决被葬问题；另一方面，通过增加市场投资，经营墓地的价格受到抑制。

去年11月，重庆第一个大型公共公墓——重庆生命纪念公园一期工程竣工，为市民提供了1400座坟墓，这也是中国第一个建设并对外服务的市级公共公墓。根据规划，2015年和2017年，重庆将在主城区二环路周边交通便利的区域建设规模约400亩的第二、第三个公益性公墓。

在全国范围内，城市公益性公墓的建设已经成为一种趋势。3月25日发布的《殡葬绿皮书:中国殡葬发展报告(2014-2015)》提到，中国许多地区的城乡公益性公墓建设已经纳入当地城乡建设规划，作为保障基本生活的一项重大举措。

城乡公益性公墓建设试点工作逐步从陕西、辽宁扩展到全国近三分之一的省份。对于主要从事墓地业务的殡葬企业来说，这显然不是好消息。