王健林推轻重并举战略转型：重视现金流 成立基金公司

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尽管去年中国内地房地产市场整体低迷，万达商业(03699.hk)仍提交了良好的第一份年报。

去年，我们不仅超额完成了年度计划，而且毛利率远远领先于其他竞争对手，这主要是由于我们独特的商业房地产租赁模式。万达商业集团董事长丁本溪3月31日在香港的一次演出会上表示。

截至去年年底，公司合同销售额为1601.5亿元，同比增长26.65%，增速比全行业高32个百分点。2014年，其主要业务板块的毛利率同比略有下降，但仍达到42.57%，而行业平均水平为35.2%。

当市场质疑其毛利率数据是否存在水分时，丁本溪回应称，该公司的住宅项目仅占销售业务的40%，其余60%是商铺和小型公寓等投资项目，万达广场是一个捆绑的综合体，一线和二线城市占50%。因此，尽管去年住宅房地产低迷，万达商业仍能实现逆势增长。

同时，他说，这些万达广场通常位于城市的核心区域。未来几年，公司将充分利用低价获得的土地储备，继续以复合模式发展，以保持业绩稳定增长。目前，万达商业地产仍有7594万平方米的在建和在建物业，而公司去年新购买的土地储备成本仅为1187元/平方米。

万达商业董事兼首席执行官曲德俊表示，今年计划新建26个购物中心，其中大部分位于mainland China的二线城市。今年总销售额将增长5%，预计未来每年将新开30家购物中心。

目前，中国约有160个城市，人口基数约为100万至300万，但目前我们只完成了60多个城市的布局，未来仍有很大发展。他继续说道。

重点战略转型

在过去几年圈地扩张的快速扩张中，万达一直依赖于以资产为基础的出售和提高租金的模式，即通过出售物业带来的现金流来平衡投资物业所需的资金，但直接的后果是公司的资产负债率一直在上升。

根据万达商业的招股说明书和年报数据，从2011年到2014年底，其资产负债率分别为47.4%、45.9%、49.4%和53.8%。截至去年年底，该公司的净负债率为56.68%，较2013年底的52.98%上升了3.7个百分点。同时，公司负债总额同比增长35%，达到1810亿元，净利息支出达到71.32亿元。

同时，在重资产模式下，万达商业地产融资活动的净现金流量逐年保持巨大态势，2012年为185.51亿元，2013年为379亿元，去年飙升至538亿元。同时，其投资活动每年都保持着巨大的现金净流出。去年，净现金流出达到459亿元，同比激增92.15%。

万达集团董事长王健林已经意识到这种模式缺乏长期可持续性，并开始实施同时强调重要性的战略转型，以轻资产模式有效弥补原有模式的不足，缓解沉重的财务压力。这一转变战略已反映在年度报告中。截至2014年末，公司经营活动现金净流入88.3亿元，较2013年末的68亿元增长30%左右，扭转了近几年经营活动现金净流入的下降趋势。

该公司首席财务官刘透露，该公司计划主要在国内市场发行低利率债券，取代过去成本较高的债券，预计融资成本将从2014年的7.51%降至今年的7%以下。

此外，公司管理层透露，万达商业基金管理有限公司计划作为公司实施轻资产战略转型的基金运营平台。

同时，公司积极探索资产证券化，如房地产投资信托基金(reits)、外部投资和互联网金融，以减少其对出售物业的依赖。其中，我们正在积极研究互联网金融产品，主要是结合电子商务平台和集团收购的快钱业务，并希望在未来结合轻资产战略。

今年，公司计划快速搭建一个实体网络销售平台，并将在6月底之前运行o2o平台，并计划在年底之前在部分广场实现与在线平台的智能对接。

海外收购的步伐已经放缓

近年来，随着海外房地产热潮的兴起，万达集团加快了海外扩张步伐。万达酒店先后在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶、澳大利亚黄金海岸、悉尼等城市的核心区域投资建设五星级万达文华酒店，总投资数百亿元。

万达商业母公司万达集团副总裁兼首席财务官刘朝晖表示，万达商业目前拥有6个海外酒店项目，但未来几年收购步伐将放缓，并计划未来每年增加一至两个海外项目。

他透露，为了规避海外市场的政策和执行风险，未来海外业务将采取审慎的策略进行拓展，重点是欧美一些发达国家的成熟市场，尤其是门户城市和旅游目的地，不考虑印度、俄罗斯等市场风险较高的地区，从而提升万达酒店的海外品牌影响力。

同时，他表示海外酒店项目的投资回报标准约为15%-20%，并透露公司有意进入香港市场。不过，由于香港市场竞争激烈，加上本地发展商实力雄厚，成熟程度高，未来会密切关注市场，等待机会进入。

丁本溪表示，集团在欧洲、美洲和澳大利亚的许多国际门户城市或旅游目的地拥有酒店项目，但强调海外不是万达的主要市场，未来将有选择地寻求投资机会。该公司不会涉及海外投资大、长期回报低的项目，主要是一些个案选择，其未来业绩必须得到保证。例如，自己带一部分销售，并努力等于相关投资。

此外，他透露，作为万达的首个海外项目，一期价值30亿元人民币的伦敦万达酒店项目已经售罄，并获得了8000万英镑的净现金流入。2013年，万达以约7亿英镑的价格赢得了该项目，该项目位于伦敦泰晤士河南岸附近。整个综合开发项目的建筑面积为10.5万平方米。

对于海外项目的拓展，王健林列出了三大原则:一是选择在经济发达、市场成熟的国家投资收购；其次，并购是主体，投资为辅；此外，所有并购都必须与万达集团的业务相关，重点是文化、旅游和零售三大产业。

与此同时，刘朝晖指出，万达商业自去年底上市以来，股价表现一直不温不火，主要是因为投资者对公司业务还没有完全了解，但我们相信公司的预期业绩目标已经全部超出了原招股说明书的承诺，公司的经营模式有很强的优势，保证了今年增长的确定性，股价会表现得更好。