万科的白银时代：净负债率降至5.4% 手持627亿现金

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我们持有这么多现金的另一个原因是我们在寻找投资机会。我发现许多企业和开发者可能不想再做了。这时，当我们有钱的时候，我们会有很多投资机会。于亮说道。

经过几十年的黄金扩张，国内房地产开发商的领头羊万科也遭遇了增长瓶颈。

该公司去年的财务报告显示，万科去年的房地产业务结算毛利率同比下降1.55个百分点，至20.76%；与2013年相比，结算净利率下降0.60个百分点，至11.41%。

万科总裁于亮在3月31日的香港业绩发布会上表示，房地产行业的高利润时代已经过去，未来的毛利润或净利润可能会进一步承压，将更加关注股东和项目合作伙伴的回报。

与此同时，董事会秘书谭华杰解释说，去年利润率变化的原因主要包括地价与房价之比的持续上升，这使得开发商的利润减少了/0/房。与此同时，在2014年，市场经历了一个调整期，一些利润较低的现有房屋销售被转移到目前的结算。

事实上，万科的利润率在过去的四年里逐年下降。2011年至2013年，万科房地产业务毛利率分别为28.79%、25.84%和22.31%，结算净利润率分别为15.01%、13.08%和12.01%。与此同时，2014年万科净资产完全稀释回报率为17.86%，同比下降1.8个百分点。

为了促进战略转型，公司在过去的一年里加大了创新各种业务的力度。谭华杰指出，这些尝试增加了投资，这在短期内很难体现在回报率上，但从长远来看，这将为空公司的发展提供更大的空间。我们希望这些新业务将来能贡献一半的收入。

未来十年，我们将继续深化房地产市场

随着中国房地产市场进入白银时代，万科站在战略发展的十字路口。

去年，我公司进行了一次大规模的房地产国际比较研究，用过去40年的数据涵盖了27个经济体的房地产市场的变化，得出的结论是中国的房地产市场在未来10年不会大幅下跌，整体来说还是安全的。谭华杰说道。

他继续说道:“万科的转型不需要急于求成。目前，我们的行动更多的是机构和组织转型，我们有足够的时间做一些基础工作。未来十年，在大的转折点到来之前，企业应该寻找新的利润增长点。

3月30日，中央政府宣布将第一阶段购买第二套住房的比例从60%放宽到40%。他表示，该政策不会使房价立即生效，市场上仍有许多可用库存，因此预计房价不会在库存下降前反弹，并将基本保持稳定。

中国国家主席余良回应称，他不会对中央政策发表过多评论，房价最好顺其自然，而过度监管会干扰市场的正常运行。作为一家房地产企业，他们希望成长和发展，但他们不希望市场上下波动。

他表示，任何政策因素都不会改变该行业的趋势，而新政的出台只会去行政化，从而使该行业更加市场化。同时，他指出，我们不应该指望依靠政策来帮助这个行业，而应该依靠企业自身来挽救它。

为应对整体市场低迷，万科计划在年内完成四大区域的事业部布局，并设立五个新的事业部。于亮透露，三个已确定的项目是房地产、商业地产和物流。

在业务方面，该公司与凯雷、领汇房地产投资信托(The Link REIT)和东臧山的合作正在进行中，目前没有分拆计划。另外两个业务部门仍处于空白色时期，该公司尚未决定是做养老护理、教育还是工业地产。他说。

其中，万科的物业管理已经形成了一个可复制的模式，这将是市场导向的未来。除了一些有竞争力的物业出售，其他物业可以考虑。我们希望这种模式能在未来三年稳步发展，然后考虑将来上市的可能性。

据公开资料显示，自1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立以来，万科物业已分布在全国59个大中城市，并承接了400多个物业管理项目。

转向二手土地市场

虽然房价低，但土地市场的地价仍然很高。因此，万科过去一年在一级土地市场非常谨慎，未来将倾向于股票土地市场和行业并购整合的机会。

根据万科的统计，去年下半年，中国14个主要城市的住宅(包括商业和住宅)的土地供应和交易面积分别比去年同期下降了40%和45%。然而，去年第四季度，土地平均储备价格比去年同期飙升了71.9%，一线城市的地价/房价比高达66%。

这一比率接近世界最高水平，隐藏着巨大的风险。以北京的一些项目为例，根据土地价格核算，房价必须在三个月内翻一番才能支付土地成本。但是我们认为这个机会非常小。谭华杰说道。

数据显示，截至2014年底，万科在中国大陆有417个重大开发项目，总建筑面积2776万平方米，规划面积3801万平方米，其中49%位于广州、深圳和上海。

他透露，鉴于土地价格快速上涨，公司坚持审慎的土地收购策略，严格控制投资风险。这些土地储备仍足以支持未来两三年的发展，因此公司并不急于增加土地收购。我们相信，土地流转市场将会越来越市场化、开放化，资金和信用状况良好的企业在未来将会有机会。他说。

正因为如此，万科已经储备了足够的弹药，为下一步发展铺平了道路。截至去年年底，万科实现销售收入2090亿元，净经营现金流流入417.2亿元，同比增长近21倍。年末，万科持有的货币资本增至627.2亿元，净负债率从2013年的30.7%降至5.4%，为2006年以来的最低水平。

由于原生土地的市场价格较高，我们希望将来在存量土地市场有所作为。与此同时，房地产行业的油水越来越少，这使得一些大型央企和国有企业不愿进入。由于激烈的竞争，中小开发商也想退出市场。今年，行业内会有更多的整合机会，我们有足够的财力去寻找一些并购机会。于亮说道。

我们持有这么多现金的另一个原因是我们在寻找投资机会。我发现许多企业和开发者可能不想再做了。这时，当我们有钱的时候，我们会有很多投资机会。

此外，他指出，对于国际化的问题，如果公司有资金，就不需要走出去，因此没有收购国外标志性项目的计划。万科进入海外市场，也不建唐人街，而是与当地最好的开发商合作。你可以从经验中学习；同时，公司还与愿意去mainland China的海外企业合作。