仟邦资都：兼具安全及流动性的抵押房产才是优质资产

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上海2015-06-26(中国商业电信)-文章认为，如果一线房屋被用作抵押资产，具有若干足够价值的资产就不是真正的好资产。在保证本金和利息安全的基础上，具有流动性和保证及时还本付息的抵押资产才是真正的优质资产。

在经历了逾期、坏账和收不到款的困境后，投资者明白，能够确保投资者本金和利息安全的房产抵押贷款是最安全的金融产品。然而，刚性赎回导致的流动性问题直接导致了网络金融业中风险资产的转嫁现象。

显然，以一线房屋作为抵押资产，具有几个全价值的资产并不是真正的好资产。在保证本金和利息安全的基础上，具有流动性和保证及时还本付息的抵押资产才是真正的优质资产。

一线住房是最好的抵押财产

什么是房地产抵押债权？房地产抵押债权是指借款人以其名下的房地产作为抵押所获得的贷款。如果本金和利息不能按期偿还，债权人有权依法处分该房地产，并获得优先受偿权。

然而，并非所有的抵押债权都同样安全。它还与房地产的类型、市场价值的稳定性和股票数量密切相关。

首先，在作为抵押的房地产类型中，虽然商店、办公楼和工厂属于同一房地产，但这三种房地产的价值太大，用途太专门。与住宅建筑相比，它很难找到买家，其流动性很弱。

其次，对于同样是住宅的抵押财产，其市场价值也与其所在地区有关。毫无疑问，一线住房抵御市场价值缩水的能力明显高于三线和四线住房。

最后，它与贷款额密切相关。在合理估值的前提下，该比例直接决定了借款人的可贷金额，这直接关系到借款人在拍卖违约房产时是否能够足额偿还投资者的本金和利息。

由此可见，一线住宅物业是所有物业类型中最好的抵押资产类型，对投资者的风险也最小。

作为一个第三方的住宅金融综合服务平台，前邦杜梓(www.cgstate)始终专注于上海的第二套住宅，并不局限于优质资产定义中的一线住宅+数以万计的价值。在它看来，在本金和利息安全的基础上具有流动性的资产，以及迅速处置逾期债权的能力，才是真正的高质量资产。

特别基金提供了一个完整的风险处置闭环

包含可变现抵押物的抵押债权，在借款人逾期后可以收回80%的资金。其难点在于如何处理逾期债权的流动性问题。

根据中国的司法制度，违反合同的房产抵押最早需要6个多月才能通过拍卖实现，其中有些甚至在项目到期两年后仍未解决。就投资者而言，虽然他没有遭受最终坏账损失，但他承担了到期本金和利息不能按时支付的流动性风险。

然而，在刚性赎回思维的国情下，投资者显然无法承受上述风险。因此，许多互联网金融平台普遍采用外部担保和风险保证金的方式来安抚投资者。然而，业内人士批评风险保证金模型，因为风险保证金不透明，实际担保率很低，而且大多数平台披露的担保率不到1%。此外，尽管处理逾期也是一种常见的做法，但存在一个问题，即基金和产品之间没有一对一的对应关系，或者已经触及监管红线。

显然，上述方法都不能从根本上解决流动性风险问题，它们所做的只是传递风险。

今年6月，钱梆子先后与第三方机构合作，参与设立三类专项资金，在最短时间内收购和处置逾期债权。

第一，次级债基金。总规模2亿元，用于平台流动性提供和投资者保护。这笔资金存入银行托管账户，专门用于特殊目的。

第二，流动性基金。如果发生违约，流动性基金将立即收回债权和收益权，以便按时支付投资者的本金和利息。

第三，M&A房地产基金。当情况继续恶化时，M&A房地产基金会以最低价格购买抵押房地产，由房地产经纪人重新包装，然后单独处置。目前，钱梆子已与489家房地产中介联盟形成合作，作为资产处置的流通渠道。

由此可见，钱梆子为投资者提供了一套完整的闭环风险处置方案，从根本上提高了抵押资产的变现速度，保证了投资者本金和利息的及时支付。

2015年4月，钱梆子获得了sgs颁发的iso9001房地产抵押贷款风险标准化管理与控制体系认证，成为业内第一家风险控制体系获得国际认证的专业服务公司，对传统风险控制体系进行了补充和完善。

综上所述，理性投资者不仅要关注抵押房产是否为一线房产，还要关注抵押房产是否具有较强的流动性。