仟邦资都：从执行角度解读房产抵押风控模式

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文章建议，并非所有通过公证抵押程序的房地产抵押担保的金融产品都同样安全。违约后，只有那些易于实施、实现迅速、能完全覆盖投资本金和利息的产品才是真正安全的好产品。这与公司的风险控制措施密切相关。

房地产抵押贷款支持的理财产品受到投资者的青睐，因为它们以房地产作为抵押担保。实践证明，并非所有经过公证的抵押程序的产品都同样安全。违约发生后，许多银行面临处置困难、变现缓慢的问题。

但是，这并不意味着房地产抵押担保模式本身不安全，而是一些平台的风险控制手段不够严格。违约后，能够确保抵押资产易于执行、变现迅速、处置收入能够完全覆盖投资本金和利息，是真正安全、优质的产品，与公司的风险控制手段密切相关。

风险预控:防止恶意抵押租赁

影响抵押财产处置的主要原因之一是恶意租赁反对抵押。

根据《合同法》的规定，如果租赁期间租赁物的所有权发生变化，租赁合同的效力不受影响。即先租赁后抵押的，在抵押实现后的有效期内，租赁合同对抵押财产的受让人继续有效。此时，抵押不会破坏租约。如果以房地产抵押担保的方式发生这种情况，后果是当借款人违约而不能按时偿还贷款时，由于租赁合同仍然有效，即使抵押财产具有强制执行效力，也难以顺利处分该财产。

为了避免这种情况，作为一家以优质住房为核心基础资产的第三方综合金融服务提供商，www.cgstate凭借其在房地产抵押贷款细分领域八年的经验，预见了风控措施。具体做法是在签订房地产抵押合同前签订长达20年的租赁合同，同时办理房地产租赁登记，以有效防止抵押风险恶意租赁的发生，从根本上保证抵押房地产的畅通处置。

专项基金:为抵押财产提供流动性支持

当抵押财产不受阻碍地处置时，它面临的另一个问题是流动性风险。

事实上，对于具有强制执行效力的抵押财产，投资者可以在折价或拍卖后获得优先补偿。投资者不知道的是，在中国的司法制度下，从起诉到获得房地产拍卖并意识到这一过程最早需要六个多月，其中一些问题甚至在项目两年后到期后仍未解决。就投资者而言，虽然他们没有遭受最终坏账损失，但他们承担了到期本金和利息不能按时支付的流动性风险。

然而，这种情况在数千家国有企业中从未发生过。有效途径是与第三方机构合作，参与流动性基金的设立。如果发生违约，流动资金将立即接受债权和收益权，并首先支付投资者的本金和利息。此外，通过设立房地产并购基金来收购和处置抵押房地产，将流动性风险降至最低。由此可见，钱梆子为投资者提供了一个完整的没有盲点的闭环安全风险控制系统。

目前，许多公司引入第三方评级机构，创建风险预测模型，甚至成立风险控制部门推出风险控制产品来宣传自己的产品。在众多的风控制模型中，哪一个能真正在风控制中发挥作用？中国政法大学教授李爱军指出，互联网金融业一直缺乏统一的风险控制方法论的指导和规范，不同背景平台的风险控制机制和模式也不尽相同。投资者很难找到规避风险的有效方法。2015年4月，钱梆子获得了上海通用集团颁发的iso9001《房地产抵押贷款风险标准化管理与控制体系》认证，成为业内第一家风险控制体系获得国际认证的专业服务公司，对传统风险控制体系进行了补充和提升。

作为理性投资者，在筛选房地产抵押贷款理财产品时，显然有必要关注其处置和流动性。