万达众筹:互联网金融构筑＂万亿帝国梦＂的基石？

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万达在推出众筹产品“稳定收益第一”之前已经酝酿了一年多，该产品已得到许多机构投资者的认可。在发布该产品后，万达还将使用另一个平台——万达的电子商务公司——发布新的财富管理产品。

6月18日，万达集团将与快钱公司联手推出众筹产品。

该产品被命名为“稳定收益一号”，初始投资额仅为1000元。预计总年化收益率将达到12%以上，筹资规模将达到5亿。产品于6月12日至6月15日进入招聘期。

万达在推出这款众筹产品之前已经酝酿了一年多。万达商业地产转向了轻资产，而不是像大家想象的那样突然华丽转身，但这是一步一步做出来的，这个消息直到现在才发布。万达集团董事长王健林在一次讲话中公开表示。

据《21世纪经济报道》记者报道，该产品已被许多机构投资者认可。在获得稳定利润后，万达还将利用另一个平台——万达的电子商务公司——发布新的财富管理产品。

此前，万达发布了一项轻资产转型计划。众筹是轻资产融资渠道之一。万达轻资产的战略目标是在2020年前开放400-500个万达广场，并完全转变为万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年，收入将达到1000亿美元，市场价值将达到2000亿美元。

双向众筹

在快钱网站的主页上，万达众筹产品令人印象深刻。

产品描述显示收入由两部分组成。一是万达广场项目的租金收入，每年分配，每年可达6%；第二，投资性房地产的增值收益将在项目退出时一次性支付。万达的计划表明，该资产组合可以在3年后以reits或其他形式上市，投资者可以获得项目增值部分的70%。

如果你不选择上市，万达将在7年后回购房产或由第三方收购。物业增值收入将与项目启动时的最后租金收入一起分配。产品成立3个月后，将从其公开认购的众筹平台进行报价和转让。

去年底，万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权，并成为其控股股东。快钱最近推出了互联网金融理财产品快利来，从存款到存款的期限为98天。预期年化回报率为5%至5.5%。万达集团旗下的万达广场上到处都是相关广告，这场战斗非常壮观。

如果12%的预期回报率能够实现，将高于信托产品的年均回报率。受益信托工作室的数据显示，2014年发行的9091种信托产品的平均期限为1.55年，平均预期年收益率为8.99%。根据海通证券研究报告，美国房地产信托投资基金在过去20年的年均回报率高达9.84%，高于标准普尔500指数和罗素2000指数。

快钱只是万达的互联网金融平台之一。有消息人士向《21世纪经济报道》透露，在万达电子商务首席执行官董策离开公司之前，万达电子商务的子公司樊菲金融已经为轻资产融资设计了金融产品，并正在等待发布。

众筹前夜

2014年下半年，一些房地产企业开始尝试众筹，但大部分都使用众筹模式来创造营销动力。2015年上半年，一些房地产企业开始研究如何让众筹模式参与开发过程，从土地收购开始，最终实现利益共享。

5月29日，碧桂园、万科、绿地、绿城、徐汇、协鑫等大型房地产企业和互联网巨头发起成立中国房地产众筹联盟。其首个项目是平安与碧桂园联合发起的众筹项目，上海碧桂园嘉定项目入选实施。

万达强调，推出的互联网金融产品是在现有法律框架下，结合实体业务，借用众筹模式制作的准reits产品。然而，众筹产品的推出只是万达的一系列举措之一。

在此之前，万达经历了重大改革。首先是建立一个轻型资产标准模块。在最初的重资产模式下，万达商业地产评估本地公司主要是为了看利润；各地的发展，主要取决于房价。轻资产模式的评估目标发生了变化，主要取决于成本和租金。万达花了一年时间建立了四个版本的abcd的轻型资产成本标准。南方地质条件好的地方和地基较软的地方有不同的成本标准，北方根据地质条件形成两种成本标准。

过去，万达广场的开发主要由开发部牵头。他们负责谈论不同地方的项目。当项目数据回来时，公司的成本部门会审查成本和利润。这两个部门还必须玩一个游戏，这个游戏在提交给总统和董事长批准之前已经达成一致。然而，主要是由商业管理公司决定是否做轻资产项目，主要取决于租金。

企业管理公司和研究部门之间建立了新的制衡机制。商业管理公司作为管理者，倾向于保守地计算租金，而商业房地产研究部门也建立了一套独立计算的租金计算模型。如果这两个部门的计算结果相似，那就是可靠的。如果有很大的差距，回去再研究一下。

为了加快轻资产的发展，万达的工程管理模式也进行了重大改革。过去，从投标、预算到决算的项目管理是复杂、费时和费力的。万达计划在实施轻资产一年后开放50个项目，这很难跟上原有的项目管理模式。为此，万达推出了交钥匙工程，并与中国建筑系统的四家长期合作公司合作，制定了不同地区的四个版本的万达广场工程造价标准。万达按标准向建设单位付款，建设单位按标准施工，按时实施交钥匙工程。万达只需要监督工程质量，不需要自行招募分包商。

王健林指出，实施交钥匙工程的优势如下:一是降低了成本。过去，当万达广场建成时，项目公司的数量是60或70家，但现在这个数字减少了三分之二。第二，提高效率，使管理更加方便。第三是实现双赢。实施交钥匙工程后，项目建设单位成为真正的总承包商。过去，他们只负责土木工程，最多只占工程成本的50%。万达投标的项目有外墙、室内装饰、机电等。现在，总承包商可以得到所有的收入和管理费，利润会增加。对于万达来说，项目招标中的腐败也是可以完全避免的。当然，所有分包商都必须从万达品牌库中选择。

万达的主要举措还包括企业管理信息化。很多人担心万达会在快速发展中翻身。王健林认为，企业管理是万达安全的核心。万达不是由人管理的，而是由信息技术管理的。万达开发了一套惠云业务管理系统，于2013年投入试运行，并于2014年在万达广场正式实施。慧云将万达广场的消防管理、机电管理、节能管理和运营管理等16个子系统整合成一个智能平台，一个电脑屏幕就可以控制全局。

过去，这些系统是以分散的方式管理的。消防是消防，机电是机电。现在，只需要一个控制室。现在万达采用科技手段安装了电线电缆温度传感系统，通过温度变化来感知电线电缆是否有问题。一旦任何地方的温度超过正常范围，系统将自动发出警报。

企业管理信息化不仅支持万达的企业管理运营，还降低了管理成本。王健林说，过去管理一个15万平方米的万达广场需要131名经理，但现在只需要80人，减少了40%。

一个新的生态系统

王健林正在构建公司内部新的生态系统。万达目前有四大支柱产业，即房地产、文化旅游、金融和电子商务。无论万达是重资产还是轻资产，四大产业相互依赖、相互支持。

过去，万达做过电影院、电玩、ktv等。，因为万达广场强调体验消费，需要大量的文化和娱乐形式。近年来，万达一直在寻找一家跟随万达广场发展的儿童综合商业公司，使万达广场能够实现全覆盖所有年龄段。但是中国没有一个综合性的儿童娱乐企业，零售就是零售，娱乐就是娱乐，教育就是教育。虽然国外有这样的企业，但他们不想来中国。即使他们来了，他们也会每年开一家店，每两年开一家店。

王健林表示，无奈之下，万达自行开发了宝贝王的儿童娱乐项目。在去年成立的第一年，它开了9家店，并将在2015年开30多家店。随着儿童综合项目的实施，万达广场的人流明显增加。自2015年以来，婴儿国王已经成为万达广场的标准。万达商业地产转型后，忽视资产，万达广场迅速扩张，儿童娱乐将越来越多，院线发展更快。

自去年年底万达商业地产在香港上市以来，其股价一直在发行价附近徘徊。然而，在a股市场上市的万达院线(002739.sz)已经推出了12个每日涨停板，市值轻松突破1300亿元。

王健林更注重做轻资产后的边际效益。跟随万达广场不断扩张的宝贝之王，或者成为全球最大的儿童娱乐产业。万达广场的扩建也将为万达做o20互联网金融带来更多资源。

众筹只是万达制造轻资产的资金来源之一。万达称其为内部融资渠道。

另一个重要渠道是外部渠道，如基金、保险等机构投资者。据了解，已经形成了20多个绑定项目。如果万达需要，它可以很快签署100多个项目。王健林说道。

王健林希望实现万达广场覆盖全国所有省会城市、地级市和主要县城时，万达的年消费将超过100亿，覆盖7亿至8亿人口，万达拥有中国主要消费者的所有消费数据。此外，万达的消费数据不仅是购物数据，也是文化、娱乐、餐饮等方面的消费数据。这为万达发行消费贷款和进行互联网融资提供了基础。同时，万达正在开发云pos机，未来将在万达广场掌握数百万台pos机，获取所有商户的现金流数据。万达通过网络金融向他们提供贷款，而不是每天偿还本金和利息，这比传统银行成本更低、风险更低。

据《21世纪经济报道》记者报道，万达与万科合作后，未来可能完全放弃其住宅业务。从融资的角度来看，每一个万达广场都将提前配备一些住宅销售。大部分的地块位于城市的郊区。然而，如果轻资产模式得以实施，万达将受到较少限制。目标是市中心的一些纯商业项目。