“万万”合作超千亿级 万达甘当“小弟”

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61岁的王健林和50岁的于亮碰了碰红酒杯。中国领先的商业地产公司万达集团和领先的住宅公司万科集团正式建立战略合作关系。

在5月14日的签约仪式上，万科和万达都表示已经签署了框架协议，具体的合作安排将根据项目情况确定。万达专注于业务，将房子移交给万科；万科专注于郝散住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。这样的合作局面吸引了人们的注意力。

今后双方的合作将主要以联合征地和合作开发的形式进行，即万科开发项目的住宅部分和万达开发项目的商业部分，实现优势互补；此外，双方还表示将在现有项目的基础上共同探讨合作开发的可能性。

一万人也将在海外合作

万科和万达有着特殊的命运，两家公司都姓万；两个家族的创始人都姓王，一个是早期南方的国王，另一个是北方的国王；后来，一个成为居住国王，另一个成为商业国王。万科集团总裁于亮认为，房地产业白银时代的到来，让两大巨头走到了一起，他们相得益彰，一见钟情。王健林表示，如果双方能在下一轮谈判中达成协议，规模将超过1000亿。

至于万达和万科为何能走到一起，万达集团董事长王健林表示，双方的战略转型不谋而合。自2014年以来，万达一直在推进轻资产模式，逐步将企业的收入和利润转移到服务业；万科也在寻求转型。这两家企业能够走到一起的事实表明，这代表着未来的一种趋势。未来，中国的行业不仅会有竞争，也会有合作，这可能是行业的一个方向。而且，这种竞争不仅仅是为了热身。

至于合作模式的核心，王健林说，那就是要充分发挥各自的优势。万达现在从事商业和文化旅游。万科的优势是住房好、成本控制好、管理好、物业好。万科对价格的控制比万达更精细。万科和万达都去了海外，他们的合作不仅限于国内，还包括海外的全球合作。

王健林表示，万达的轻资产现在正在按计划进行，从签约到开业都有一个过程。今年开业的26家广场都是万达的轻资产；明年至少会有50个；到2020年，万达轻资产广场的比重将超过重资产，轻资产总数将超过特定资产。轻型资产没有销售任务。评估的核心是两点，一是成本控制的方式，二是投资租金控制的能力，这是商业模式成功的关键。

万科总裁于亮认为，万科将在未来十年进行转型。第一个是郝散住宅，有一个巨大的空房间；二是城市配套服务转型，主要是消费，主要是工业地产和消费地产。消费地产包括养老和社区业务，这是万科的重点。因此，在这个时候，万科和万达的合作将弥补彼此的优势和劣势，这也将对万达的转型有很大的帮助。

合作公司万达股份协会小店

于亮认为，在房地产的白银时代，房企开始与金融形成联盟。自今年年初以来，中国大多数土地买家不是传统的房地产开发商，而是金融机构。

万达和万科会在金融领域合作吗？于亮表示，万科目前还没有金融业，虽然融资渠道很多，但也尝试了不同的资产管理模式。万达集团转型过程中的一个方向是财务转型。在未来，我认为如果有资源，我们肯定需要使用它们，所以有合作的可能性。

正如其他房地产企业逃离四线城市一样，王健林预计万达广场将在这些城市加快布局，采用轻资产模式。我们能就地区选择达成一致吗？于亮表示，万科有一个非常明确的做法，那就是为普通老百姓建房子，不仅是为一、二线城市的老百姓，也是为三、四线城市的老百姓。将来，它可能会被考虑用于第五和第六行。

100%合作，是建立一个平台公司还是分公司？王健林表示，双方必须成立合作公司，没有合作公司，两大集团在风险、财务、融资和控制方面的合作是不可能的。对于一个项目合作，有必要成立一个合作公司，万达在其中的股份将会更少，因为万达现在正在争取轻资产。

王健林还表示，双方仍在探索新的更大规模的战略合作，而不是外界认为我们做商业广场，他们做住宅工作。

摆脱销售依赖的转型

一些熟悉万达资本市场的人士向《国家商报》表示，在转型之前，万达是以生活方式和配套业务为基础的，资金主要来自银行贷款、销售回报和租金收入，以及一些自有资金、开发商预付款和新楼盘的长期抵押贷款。其中，约60%的项目支持资金来自银行贷款，而其他资金则由主要商店和自有资金支持。整个结构需要来自住宅和其他销售物业的现金流。轻资产转型后，万达的理念是专注于商业地产的运营，从运营中获得相对稳定的利润，摆脱销售模式。惠利证券分析师陈赓告诉记者。

当成本+利润的评价指标开始变化时，万达运营项目的发展体系、资本体系，甚至收入和利润构成都可能发生变化。

这一观点得到了瑞易德中国商业房地产研究中心总经理陈的认可。他认为，万达的结构将在轻资产转型过程中发生变化，比如收缩住宅领域，专注于业务发展战略。与万科的合作加速了这一变化。

对万达来说，社区业务也是一个深层次的兴趣点。虽然万达的电子商务平台比较强大，基于全国万达广场的数据库也非常广泛，但目前万达的电子商务仍然像一个基于万达广场业务的在线平台，还不够下沉。万科在平台和数据建设方面相对薄弱。陈认为，如果万达与万科在这方面进行合作，万科作为中国最大的房企之一，凭借强大的客户资源和丰富的社区服务经验，可以帮助万达弥补最后一公里的不足，实现生活属性的转变。

陈赓还认为，如果在这方面有合作，双方将在电子商务领域取得突破。在这个方向上，双方(尤其是万达)可能会产生类似阿里巴巴o2o的价值体现。目前，万达也在朝着这个方向发展，其运营模式正在发生深刻的变化。万达与万科的合作将促进双方的估值，但驱动力取决于具体细节的落实。然而，双方的总体想法是好的，可能会对股价产生一些短期影响。陈赓认为。