万达迁都上海密情：自贸区将提供“轻资产”战略重要支点

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导语:按照王健林的思路，万达将在五年内迅速转型为一家商业投资服务公司，这意味着这个庞大的资产包需要一个接收器。

经济观察报记者张凤玲实习生袁思睿证实，万达集团正在讨论上海自贸区准reits权证交易平台的细节。

凭借优惠的金融政策，2017年上海自贸区将迎来万达金融集团。

这是万达金融集团的落地战略，由王健林亲自带队，由丁本溪总裁、王贵亚高级副总裁、高希党委书记实施。

无论是与万科的战略合作，还是在上海自贸区成立金融集团，积极推进准reits，实际上都是王健林轻资产战略的推进器。

按照王健林的想法，万达将在五年内迅速转型为一家商业投资服务公司，这意味着一个庞大的资产组合需要一个接收器。

一切都是为了分割总部的核心业务，资本化和证券化。金融是产融结合、线上线下结合和轻资产化改造的核心。

早在今年年初，万达集团和上海自贸区就开始建设准reits权证交易平台，这是上海自贸区为万达设立的定向reits平台，是一个双向跨境资金池。

经监管部门批准，万达集团可在此平台上实现离岸准reits，并在国内外发行。

适合万达的万科已经采取了行动。4月22日，鹏华前海万科房地产投资信托封闭式混合证券投资基金被中国证监会接受。位置在前海，另一个自由贸易区。

在万达目前的准房地产投资信托计划中，基本资产池是一个没有融资抵押和担保的万达广场。万达曾与中信证券、招商证券等券商从事承销业务。

基本资产池的数量、范围、比例和已发行准reits的数量是分批运作还是整体运作仍在探索之中。不过，万达集团与上海自由贸易区的金融合作已经得到确认。万达集团的一名高管表示。

准reits的发展是金融集团筹备受阻后的必然结果。在前期筹备金融集团的时候，业务方向倾向于对外投融资管理，当时我幻想申请银行执照。后来，人们发现他只能申请保险代理执照。除了房地产市场的变化和万达的上市，董事长意识到他需要重振自己的资源。主管解释道。

万达的融资渠道主要是银行贷款，占近70%。然而，目前，银行的企业房地产贷款总额正在迅速减少。未来10年，万达将建造1000座万达广场，这是一项轻资产运营。为此，万达集团愿意拿出不到200亿元人民币的真金白银。

这位高管表示:在这个过程中，金融集团的业务方向已经从外部投资转向互联网金融和准reits。

这不是一个完全自给自足的项目，目前，投资一个万达广场的平均资本成本约为8亿元，1000个万达广场至少要筹集8000亿元。商业证券化不仅是这一转型的商业基础，也是商业地产的发展方向。万达商业的一位高管表示。

具体来说，有两个方面:一是万达集团将其品牌、设计等无形资产证券化，用万达的无形资产吸引社会资本；其次，通过利用万达广场发行准房地产投资信托产品，这也是万达金融集团选择上海自贸区的根本原因。

上海自由贸易区的金融创新政策充满了想象。万达金融集团刚刚起步，是大胆尝试的时候了，所以万达集团和上海自贸区一拍即合。上述万达商业高管透露。

除了模式和政策准备，实体产业基础也成为万达轻资产转型的支撑。

首先，万达的准reits和理财产品的一些客户是万达的商户，万达与商户之间的交易会非常简单。一些万达广场采用合资支付系统而不是租金，它们的总现金流都在万达。如果万达将来发行准reits等理财产品，它们就是用户群，但万达不会采取强制约束商户的形式。

其次，万达正在建立大数据，如万达成员的资本配额、万达商户等系统。这个大数据部门将来可能会类似于万达建筑设计院，不仅与商业管理公司下棋，而且是资产转换的重要无形资产。一位熟悉万达商业运营的人士表示。

随着万达的全面证券化，万达集团的合作伙伴也在积极变化。

大连方毅集团董事长孙希双口头表示，他对万达金融集团非常乐观，认为一个集团应该自负盈亏，一个集团与万达集团的分工在未来会更加明确，整个集团应该灵活应对万达的转型准备。

自2002年万达在长春建立第一个万达广场以来，万达集团已在中国约80个城市建设了109个以上的万达广场。根据王健林的战略规划，大约有50个万达广场需要以巨额资产进行建设。

2017年，当万达集团的金融业务正式登陆上海自贸区时，万达广场以轻资产的形式占了40%以上。2016年，万达集团约有20家万达广场实施了轻资产模式。

万达金融集团将是万达轻资产转型的重要杠杆和目标，但最终结果仍有待时间检验。