为何说再大利好也救不了中国楼市：看看房企都在干什么

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导语:一方面，自去年11月以来，央行多次降息和降息，中央政府在3月30日发布了新的房地产政策，以刺激房地产市场。该行业沿着这个趋势歌唱:政策是有利的，市场将欢迎复苏；另一方面，去年下半年取消限购无效的事实说明了一个问题:政策不再是决定市场走势的基础，而是供求关系被它所取代。然而，供过于求是此时中国房地产业的根本问题。

中国房地产市场的复杂性可能会出乎任何预测。

但是正如著名的股票交易者利维摩尔所说，资本市场并没有什么新东西。今天发生的事情以前发生过，将来还会发生。

在中国，房地产业的发展与政策之间的密切程度和正相关是显而易见的。举一个简单的例子:在中央政府于2008年发布了4万亿经济刺激计划和随后的一揽子政策后，房地产市场全面繁荣。

因此，自去年11月央行宣布第三次降息以来，对房地产市场的预测仍然是必要的。如果它实现了呢？

第一个预测:政策是有利的，房地产行业呼吁房地产市场着火

5月10日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，至5.1%；基准一年期存款利率下调0.25个百分点，至2.25%。今年以来，央行频繁使用利率工具，且密度越来越高:2月5日金融机构人民币存款准备金率下调50个基点，3月1日利率杠杆等工具使用总量下降，4月20日存款准备金率下调100个基点，释放出万亿流动性。

在过去的2015年三分之一之后，这一消息点燃了尚未实现三分之一年度目标的大多数房地产企业的希望，即RRR如此频繁的降息和降息将带来房地产市场的复苏。

房地产行业的评论自然是积极和乐观的:货币政策继续发挥其力量，房地产市场的良好交易预计将继续。

CICC房地产研究员景宁边(音译)表示，据估计，此次降息幅度为25个基点，相当于20至30年间抵押贷款总还款额减少了2.0%~2.7%。自去年11月以来，中国已经三次降息，其效果相当于房价下降了5.6%~7.7%。

他继续指出，货币政策的信号是明确的，判断随着330政策细则的实施，未来房地产市场的交易表现将继续好转，逐月复苏势头将更加明显。预计5月和6月30个主要城市的交易量将增长5%~10%左右。

安信证券发布投资建议称，政策利好，推动力度加大，销售增长迅速:4月份房地产公司销售额的快速增长主要是由于“330房地产新政提振了需求；另一方面，这是由于公司的推量增加。

这些并不都是对投资者说的，有些企业确实是沿着这种思路发展的。例如，今年4月，中国十大房地产企业之一的碧桂园在银川、建瓯、福建、武汉、上海和河南安阳等地频繁征地或合作项目。29日，碧桂园以6.08亿元的总价中标上海嘉定区徐航镇02-05地块，并正式登陆上海海滩，首次挺进一线城市。

第二个预测:库存问题没有解决，降息只是毒药

然而，另一个不可忽视的方面是，去年下半年取消限购的效果并不明显，到目前为止还没有取消限购的北京和上海市场仍然好于取消限购的城市。

这个事实说明了一个问题:政策不是决定市场趋势的根本，而是供求关系，这是市场经济的原则，中国的第一代企业家，如任志强和冯仑，相信可以使中国人民富强。

此外，从货币政策变化与商品房销售之间的数据关系来看，由于供求结构失衡导致整体供过于求，政策影响呈现边际递减，现在影响较弱，这是今天的住房市场与过去的最大区别。

(资料来源:CICC)

搜狐海外地产首席评论员刘磊认为，在去库存化政策的刺激下，楼市买卖双方的博弈将会变得更加微妙，误判的情况也很多，这可能会导致部分地区房价出现短期反弹，使得目前的一系列救市政策在房价下跌的浪潮中只能激起很小的涟漪。目前，二三线城市普遍存在供需失衡。即使在一线城市，也很难估计现有证券公司的统计数据和投资证券公司的数量。目前的库存最多需要12个月才能消化。

他进一步指出，在国民收入没有显著增加之前，在去库存化问题没有得到妥善解决之前，在空一、二线城市的购房率没有下降到5%之前，在长期贷款利率仍然远高于租金收益率之前，以及在老龄化趋势的压力下，降息或下调存款准备金率将成为房价的毒药。

他分析说，问题的根源是房价不能上涨。归根结底，这是因为房企库存大，供过于求。此外，一些额外市场因素的变化不利于房价的回升:银行按揭贷款正在萎缩，银行对房地产行业的风险偏好正在迅速下降，使得金融杠杆对房价的支撑不再存在；宏观经济继续下滑，呈现通缩趋势。

兰德咨询公司预测，今年上半年，全国商品房销售和销售面积同比增长指数有可能由负转正；第三季度，回报率有可能达到5%-10%的新常态水平；2016-2017年，市场将会有一个大市场，这可能是最后一个大市场；2018年前后，市场将见顶，然后市场将进入一个漫长而缓慢的下行期。

不要预测，看看房地产巨头在做什么:寻求转型和海外投资

我们不能保证任何一方的预测都是100%正确的，但是对一些重要趋势的仔细观察绝不会让决策者失望。

反映房地产行业趋势的最佳方式是房地产巨头的行动。

首先，在这一趋势中值得注意的是，企业的管理水平越来越明显地以资产、财务和互联网为中心。

谈到这些大趋势，我们必须提到万达商业，它的总资产和净资产在中国房地产企业中排名第一。

从重资产到轻资产的转型是万达最近正式提出的第四个转型战略。随着转型，万达已经从大连的本土企业发展成为在香港上市的国际行业领导者。这一次，王健林表示，与前三次转型相比，第四次转型更加广泛和强大，是一次全新的转型升级，代表了万达未来的发展方向。

他解释了这一转变，称万达过去依靠城市综合体这一重资产模式，通过房地产销售的现金流成功投资了万达广场。“轻资产”模式是指万达广场的设计、建设、投资、运营、信息系统和电子商务全部由万达完成，使用万达品牌，但所有投资都由他人完成，资产归投资者所有。

这种模式没有房地产销售，是一种准金融投资行为。万达和投资者分成净租金收入。无论是房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都很小。万达的目标是逐年提高租金净利润的比例。

除了战略指导，万达还加入了腾讯和百度，在实践层面上搭建了o2o商务平台电子商务。

万达远远超过了率先转型的大型房地产企业。

今年1月6日，soho中国发布了一款新产品3q，通过一种全新的互联网方式，为流动人口提供线上线下的办公空间。

中海地产试图为房地产筹集资金，而绿城今年大力推广云服务项目。

第二，树立国际化的旗帜，投资海外土地市场。

在鼓吹房价会上涨的同时，房地产巨头们并没有真正意识到供应过剩导致的库存积累的严重性，这将导致资金链紧张。白银时代的概念早已提出。当时，他们已经开始寻找解决办法。除了上述互联网、无资产化和金融化的转变之外，中国房地产开发商还想出了另一种更加盲目的方式。如果中国的供给超过需求，投资回报低，风险高，那么他们就会投资外国土地。

5月11日，保利地产正式宣布收购澳大利亚的一处商业和住宅用地。在保利最新发布的5p战略中，海外房地产业务将成为保利集团国际化发展的重点领域。公司相关人士此前接受采访时透露，今年将继续关注在美国和欧洲拓展产业机会。

在保利地产之前，绿地、碧桂园、万达、怡和地产、福星惠誉、苏宁环球、梁海地产、复星、钟瑞地产等房地产企业先后进入澳大利亚市场。

最近，复星还获得了纽约曼哈顿中城麦迪逊大道项目的土地，并将开发建设一栋47层、高200多米的豪华住宅楼。就持有直接资产投资的房产而言，复星地产在纽约、伦敦、悉尼、东京和里斯本拥有数十万平方米的核心房产。

无论是利用政策红利、拥抱互联网、及时转型，还是放眼海外，房地产开发商一直都很聪明:他们明白，要么等待退出，要么强迫自己放弃固有思维，放弃等待政策，努力打破游戏规则。(凤凰财经何心怡)