万达模式：用互联网思维重新定义商业

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[(银河证券首席策略师)/文]

随着智能手机的普及，移动互联网重新定义了它的商业模式。商业不仅是人们“商品交换”的简单需要，也是一种生活方式和生活体验。万达模式展示了移动互联网时代实体商业的成功。

万达是全球领先的房地产企业，2015年拥有全球最大的地产面积。根据对未来房地产发展趋势的分析，万达从去年开始进行了全面的转型。转型方向是从空，从国内企业到跨国企业；从内容上看，从房地产为主的企业到高科技服务企业。

企业如产业，集群发展模式提高效率，聚集人气，刺激消费冲动。2008年以来，在经济增长持续下滑、传统商业不断遭受打击的背景下，功能定位成功的大型商业综合体比以往更加繁华。以万达为例，成功的选址和全面的商业定位、科学的商业布局、难以拒绝的美食和各种体验诱惑促成了实体商业的成功。

事实上，万达的成功是互联网思维的成功。在过去的几年里，互联网思维被简单地解释为营销模式的网络化，这催生了快递物流。本质上，网络思维反映了交易之间的拓扑结构。这种拓扑关系不仅应该是营销和物流；在互联网思维下，商品和服务提供商之间的拓扑关系是更需要突破的。只有全面提升商品和服务才能不断改善我们的生活，这是社会发展的本质意义。毫无疑问，为中国社会量身定制的万达模式重新定义了商品和服务之间的拓扑关系，并重新定义了互联网时代的商业主体。有一段时间，我们错误地认为在网上购物时代我们不必去购物。但是网上购物并没有完全侵入我们的生活。无论是饮食、文化还是休闲，它都将把我们推向未来。

万达模式也体现在资本运营上。通过轻资本运营，实现了万达的快速扩张，打造了万达的管理模式，使万达更加注重自身的模式，从而实现了万达今天的模式价值和品牌价值。轻资产是万达未来转型的主要方向。什么是轻资产？投资建设万达广场，所有资金都来自其他方面。万达利用万达广场品牌和万达的全球原创商业信息管理系统，负责选址、设计、建设、招商和管理。万达产生的租金收入与投资者分成一定比例。这是一个全新的模型。万达去年开始研发，现在已经开始运营。这是万达广场的轻资产模式。

为什么要轻而易举地转换资产？(1)扩大竞争优势。万达的目标是在五年内做大到挖一条更宽更深的护城河。(2)发展中小城市。从租金回报率来看，一、二线城市的项目甚至可能不如四线城市，因为一、二线城市的项目地价更贵，投资更大。轻资产是纯投资，不出售，所以他们不需要关心房价。只要城市人口足够，租金回报率是合适的。(3)财务效益传递。在财务上，轻资产的回报也很好，两个轻资产店的管理收入的总利润相当于一个重资产店。

万达转型的速度和决心反映了其转型的力度。万达的轻资产转型有两个战略目标:一是在数量上，万达广场的目标是2020年达到400-500家，2025年达到1000家；第二，在收入结构方面，到2020年，万达三分之二的商业净利润将来自租金收入，这将彻底改变服务业。

万达模式的背后是由符号万达主导的巨大商品和服务的拓扑结构。换句话说，万达主宰着庞大的传统业务，它并不依赖资本，而是依赖于万达独特的竞争模式。在股票分析方面，万达应该给互联网企业估值，而不是传统企业。如果香港市场的股票分析师深入调查万达的模式，并深刻理解其互联网商业运营模式和轻资本运营模式的价值，万达的总市值将不可避免地再增加一个数量级。登陆香港股市的万达需要a股思维来重新认识其价值。

万达股票被严重低估。万达的核心净利润2013年为130亿元人民币，2014年为148亿元人民币，预计今年将达到170-180亿元人民币。到2020年，其核心净利润将达到300-400亿元。如果三分之二来自租金利润，这意味着2020年租金将超过200亿元。如果香港同类公司的市盈率为20倍，万达的商业市值将达到5000亿，而目前的总市值不到2500亿，因此万达的商业股票被严重低估。4月初之前，万达商业的股价一直在发行价附近徘徊。主要原因是香港股市大多是外国投资者。与真正了解万达的国内投资者不同，可能需要两份财务报告才能了解万达，但这只股票当时已经处于高位。得益于港股投资的自由化，万达商业地产上周大幅上涨。随着未来越来越多的内地投资者涌入香港股市，万达商业地产的价值将更快被发现，这正是该股开仓的合适时机。

当我们在中国各地旅行，在每个城市的万达漫步时，我们不得不佩服万达:在互联网时代，商业互联网的最高境界已经被定义，在商品和服务的供应方面，最具吸引力的拓扑结构已经形成。正如剑桥美国经济史所说，新技术的魅力在于它对传统产业的全面改造。“互联网+”带给我们的不是互联网本身，而是互联网思维的引入和互联网手段在组织和运作模式上的运用。万达模式推动了中国典型城市综合体的商业发展，重新定义了商品和服务的拓扑结构。我们相信这是互联网思维的最伟大杰作。万达模式也将引领城市生活方式的进步。万达在香港股市的被低估也将成为不可逆转的历史。