【要闻】北京公租房租金价钱被指定价过高

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据国土资源部透露，今年1~6月，全国公租房供应地仅为61.1公顷，仅占上半年全国住宅用地供应量的千分之一。 只有北京、黑龙江、贵州的公租房供应地超过10公顷，19个省的公租房供应地为零。

北京上半年公租房28公顷，占全国的一半。 但是，全国领先的北京市很快就遇到了“公租房租金价格太高”的疑问。

住宅和城乡建设部附近的专家对记者说，日前国务院召开了推进公租房建设的职工会，各省的分管副总督出席，预计下半年将迎来建设高潮。 但是，如果不处理公租房建设的定价问题、市场化运营机构问题，其他城市将面临运营管理的课题。

公租屋建设全国都很冷

据与上述住宅建设部相近的专家介绍，2009年下半年，住宅建设部召开了公租屋建设经验宣传会，就公租房管理意见征求了各地的意见。

当时，由于房地产市场爆发，各地政府对公租房建设一直持“三分肯定，七分怀疑”的态度。

曾经参加过住区组织“常州经验座谈会”的地方房管局长对记者坦率地说，在常州这样的经济发达地区，政府可以拨出财政资金首先建设大量房源。 但是对中西部地区来说，从哪里筹集这些钱来建设公租房是个大问题。

北京国有企业负责人对记者说，北京公租房的建设模式分为集中建设和商品房建设两种。 现在后者占很大比例，对于大规模建设，主要依靠北京国企的押金进行建设。

这些北京国企基本上是“被分配”的。 经济适用房在房屋销售后可以实现资金回流，但公租房不能直接销售，房屋建成后，资金如何回收成为这些国企最担心的问题。

在分售住宅中整顿公租，面临着地价过高的问题。 北京一家房地产公司刚在通州取得了建设限价室、公租房的土地。 该开发者计算了账目后发现，如果该商品房部分不卖给单价2万元/平方米，整个项目将损失。

现在中西部地区大多效仿北京，让地方国企先行代建，然后政府赎回。 但是，这个方法在很多地区受到冷遇。

上述地方房管局长对记者说，公租房的建设在房地产市场爆发的情况下，幸运地得到了推进，现在全国大部分地区的房地产市场都变冷了，这个时机对大规模公租房的建设不是好机会。

公租房没有纳入地方保障性住房的绩效评价指标，因此鼓励迅速发展。 这个全国公租房能否迅速推进，因为还没有试过。

高于市场价格的房租

提出了迅速发展公租房战术的北京，但遇到了定价的不自然。

“定价一定要考虑平民的意志。 》参与北京公租房政策制定的有人在要求匿名的情况下，北京公租房定价面临困境:价格过低不仅价格不会回来，将来受益者很难退出。 在现在市场价格的八折价格中，很多人反映价格太高。

7月29日，北京市住建委公布了北京控股有限企业公租房项目、北京市公安局公租房项目、丰台区黄土岗保房项目三个公租房项目的价格租金价格，引起了很大争议。 其中最高的黄土岗项目价格达到30元/平方米，和市场租赁价格一样。

在黄土岗保房项目中，看房的夫妇对记者说。 他们看了一些房子，通常是90平方米左右的两间居室，装修、家具齐全，租金大概2500元，平均27.8元，比公租房的价格便宜。

房租为什么这么贵？ 北京市住建委等部门的回答是“价格太高”。

北京住房公积金管理中心的一位官员8月2日据媒体报道，像丰台区黄土岗公租房一样，政府从开发商那里赎回的房价为8100元/平方米，公租房建设资金的第一来源是公积金贷款，加上利息。

现在北京的土地拆迁价格是每平方米3000元到4000元，也就是土地不存在溢价的情况下，公租房的土地价格至少是每平方米3000元到4000元。 另外，房屋建设价格、税金和贷款利息的价格从3000元到4000元。

两个加起来，公租房每平方米的价格约为6000元到8000元。 按商业贷款年利率千分之四计算，公租房每月每平方米的价格租金在24元到32元之间公积金贷款的情况下，利率是千分之三点六，其价格租金在21元到29元之间。

根据这个计算，房屋本身的价格租金超过29元/平方米/月，加上房地产、小区管理等方面的费用，价格租金接近30元是合理的，实际租金通常是市场价格的80%。

虚高房价绑架公租屋

北京市公租房定价的首要依据是定价法，这种定价法受到市场的质疑。

北京我家企业副总裁胡景晖表示:“现在北京的房价很高，地价也很高。 如果用市场的方法计算公租房的价格，公租房最终会成为高房价和高地价的购买者，其租赁水平无法被市场接受。

说到公租，北京公租房大部分是以配建的形式开发的，在商品房用地中按一定比例建设，承担着与商品房开发相同的土地价格。

这些商品房的用地都是由申请转让的，但从去年下半年到今年开始管制初期，北京的地价上涨幅度巨大。 因为由此建设的公租房价格当然很高。

胡景晖认为，公租房定价方法是基于房地产的现行体制，公租房价格将地价上涨、管理价格上涨、地方政府财政收入和开发商利益等各种因素联系在一起。 这个定价方法简单地参考了价格和市场租金的制定，没有考虑到房价迄今为止高涨的虚高，根据市场价格的80%定价，公租房的意义也与预想不同。

重庆公租房根据人均收入水平制定租金，只有市场价的60%。 因此，政府必须在制度上寻求突破，打破地价高、房价高、租金高的链条背后的旧体制基础，从土地供给中降低租金。 否则，对公租房等保护室影响不动产管制，试图处理公共居住问题的，只不过是空中楼阁。

胡景晖表示，政府的构想是通过吸引社会资本到公租房开发和运营，来处理大规模运营方法的财政支出问题。 但是，公租房如果掌握社会资金的话，资金回收速度一定会加快。 这意味着租金的提高。

就北京市场建设的公租房来说，如果每年返还1%的价格，整个建筑物需要39年才能赎回。 每年返还2%的本金需要27年。 随之，公租房租金的价格每平方米多3~6元。