蓝色港湾接盘北京卓展

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一直在寻求出售的北京卓展，终于在首都寒冷的冬天找到了家。更令人惊讶的是，接收方是蓝港。截至北京商报今日的新闻稿，蓝港和卓展尚未发布官方消息，但据知情人士透露，双方高层已经交接完毕，蓝港的运营和财务人员已经进驻北京卓展。

接管方的能力令人怀疑

博姿登陆了，但在昨天的商业地产圈，收购并不平静，大多数人质疑蓝港是否有足够的实力赢得北京卓展。据业内人士透露，北京卓展的包装价格约为60亿元。《京华商报》记者昨天致电卓展，相关人员表示目前没有得到明确通知，不便与高层沟通。蓝港相关高管表示，集团负责战略投资，项目各方面运行正常，未收到任何变更信息。据上述知情人士透露，蓝港的最高级别已经接管了卓展及其运营和财务人员。

对于蓝港，收购方中国商业地产联盟副总裁兼秘书长王永平认为，蓝港近年来刚刚步入正轨，根据开发商自身的财力，可能难以支持如此庞大的项目。一位资深商业地产人士表示，卓展拥有丰富的高端百货经验，但购物中心的运营并不尽如人意，因此他可能会从团队管理的角度联系蓝港团队。

卓展东北项目中有出口管理案例。十多年前，卓展集团来到北京向长春项目学习。当时，正是北京一家老牌高端商业企业燕莎的运营团队为这家东北零售商管理出口。经过长春卓展咨询团队众多“燕莎百货”高管的历练，长春卓展现在的销量已经位居国内百货店的前列。

“如果是在资本层面，资本成本较低、资金较便宜的非发展机构更有可能在卓展投资。如果你从产权和管理两方面来控制卓展，这对蓝港来说太沉重了。”另一位人士表示，卓展的售价一直都不低。如果不是廉价出售，根据目前的市场情况，企业一般都不愿意接手。

隐现资本运营大师

事实上，该行业对收购者实力的怀疑也源于蓝港项目在土地转让和估价方面不同寻常的过去。

根据蓝港2010年可参考的财务信息，未审计资产总额为44.3亿元，负债为29.7亿元，负债率为67.11%；主营业务收入2.1亿元，净利润1.1亿元。尽管蓝港在过去的五年里发展迅速，但其收入是否能支付财务成本仍不得而知。

蓝港的金融充满了神秘。此前，北京市国土资源局朝阳分局网站上的土地抵押公示显示，蓝港商业设施用地共9.63万平方米抵押给了中国农业银行北京东城支行。两次抵押登记日期分别为2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金额分别为9000万元和4.062亿元。根据抵押登记公告，蓝港的土地评估价值分别为15亿元和65亿元。虽然土地评估值在短时间内飙升了50亿元，但在2007年12月之前，蓝港项目的第三方评估值已经达到72.47亿元。

蓝港背后的交易员是王耀辉，他擅长与信托公司和银行合作。据权威媒体公开分析，由于商业地产的特点，企业可以根据市场价格不断重估，获得更多融资，这是王耀辉的金融技术之一。如果最终的交易价格如传言的那样，蓝港不仅需要一个优秀的运营团队，还需要新的资本运营金融工具。

运营结果不佳

2010年，华西国际易手西中国毛乐，这是北京西部的一个商业地标，并被卓展集团，一个以香港为背景的中国东北零售巨头所接管。在华西毛乐运营的三年多时间里，门店多次延期，运营团队频繁更换，不仅损害了品牌，也没能走上正轨。据悉，卓展斥资60多亿元进行收购，显示了卓展当时解决“烫手山芋”、占领北京市场的信心。

然而，自接管以来，卓展并没有实现其最初的愿景。由于交易量大，商场内大面积商铺在运营初期处于闲置状态，商业氛围和人气长期不佳。卓展进入中国时，也遭遇了高端商业冲击。不仅奢侈品牌开业较晚，高端消费也进入低迷。在这样的市场形势下，卓展一再听到抛售的传言。尽管卓展每次都予以否认，但这在商业地产圈并不是什么秘密。一些内部人士透露，卓展确实寻求在市场上出售，但他们都没有进入实质性的谈判，卓展集团以高于市场价格的价格出售。

商业地产进入大变革时期，马太效应凸显，生存困难的项目加速退出。中国购物中心产业信息中心主任郭增力表示，目前，产权退出有四种可能:产权交易、经营权转让、项目管理属性变更和放弃。商业地产的经营困难让开发商们清醒，他们中的一些人选择将地产出售给投资或运营机构。北京和卓展周边的商业环境发生了巨大的变化，尤其是周边商业项目的增长。蓝港未来能否通过良好的运营带来盈利机会并不难。

目前，传闻中的价格相当于北京卓展的原价。商业地产圈的许多人认为这个价格超出了预期，甚至难以理解。然而，对卓展来说，交易价格对于多年投资和长期亏损来说是合理的。