源地置业：社区商业如何做好市场分析定位

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社区商业是一种地域商业，它服务于社区中的居民，旨在方便人民，造福人民，满足和促进居民的综合消费。社区商业是城市商业的一个重要层面。社区商业提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需求。这些服务全面而方便，但不一定便宜。因此，社区商业有着稳定的市场基础，随着居民收入水平的提高，社区商业得到了更大的发展。

做好社区商业的市场分析和定位必然会影响社区商业的早期选址和未来运营，那么做好市场分析和定位应该考虑哪些因素呢？

首先，周围的人口统计数据。

关注社区商圈人口是做好社区商业市场分析和定位的重要因素。社区商业的商圈辐射范围远小于商业街和商场，其商圈范围更倾向于以点为核心的集中辐射，从店铺位置延伸一定距离形成方圆范围。顾客的购物便利性、商店的管理水平、区域内的有效顾客以及零售网点的集中程度构成了商圈社区商务的空空间。一个拥有大量常住人口和高消费水平的地方的商业价值是不言而喻的。要衡量社区商业圈的人口规模，可以将衡量标准或权限用作解决此问题的参考:

快速增长地区:年人口增长率在3%以上；

增长面积:年人口增长率为13%；

停滞地区:年人口增长率为0.2%；

下降区域:年人口下降率为0.2%；

自然淘汰的地区:年人口减少率超过2%。

在人口年增长率在3%以上的地区，由于人口规模的增加，人口的消费需求将不可避免地增加，因此社区企业如果在这里选址，将会获得更好的市场效益。

其次，分析了周边消费群体的特征。

社区企业所在地区不同的年龄、不同的性别、不同的职业和不同的家庭构成在限制企业形式方面发挥着重要作用。不同年龄的消费者有不同的商业需求。一般来说，以中青年为主的社区消费潜力最大。对于社区商业的选址，可以从三个方面来衡量该地区的消费潜力:一是该地区年轻白领的集聚程度；其次，家庭平均年收入水平和增长率；最后，该地区人们的消费心理和习惯。社区商业中消费者群体的工作条件也非常重要。在社区工作的人越多，消费潜力就越大。不同群体的教育文化背景也会影响他们的消费观念。受教育程度较高的社区有购买时尚产品、儿童教育、文化用品等的强烈愿望。他们更注重商业的特点和品味，对价格不太敏感。消费群体的家庭构成对社区商业或服务的需求会有不同的偏好。在不同的周期中，家庭会因为孩子的出生、人口的增加和老人的支持而影响他们的消费水平。

第三，竞争对手分析(现有和潜在的竞争对手)。

社区企业在选址时必须分析该地区现有商店的数量、规模和分布。尤其是不同店铺的日常经营状况，社区商业的缺乏和饱和都是不利因素。商店太少，无法满足该地区消费者的多样化需求；商店太多会导致每个商店的营业利润下降。我们可以用消费饱和指数来分析该地区的商业竞争程度，也可以比较预租商店的成本。消费饱和指数的计算公式为:饱和指数=消费需求/营业面积。饱和指数告诉我们一个地区对某种商品或服务需求的饱和程度，并显示该地区商业竞争的激烈程度。考虑商店自身经营的差异化程度也是我们不应该忽视的一个因素。

第四，对周围交通流量进行统计分析。

随着商业地产的逐渐成熟，社区商业的发展得到了极大的推动，国内的社区商业设施正在成为一个集建筑、景观、空空间和声音于一体的体验式场所；为社区居民创造交流、休闲和娱乐场所。社区商业提供的服务主要满足社区居民的日常生活需求，社区商业的立足点是充分迎合社区消费的特点，满足社区居民的基本生活需求。其服务人口约为5万人，服务半径约为2公里，居民可步行5-10分钟。

第五，对周边商业业态的统计分析。

社区商业市场的分析和定位还应注意社区商业业态的统计分析。社区商业中心一般位于社区中心，其经营形式大致分为餐饮、零售(超市、药店)、金融服务(银行)、旅游(酒店)、美容美发、印染洗涤、服装、五金装饰、娱乐、体育健身等。社区商业要想合理发展，必须通过创建合理的模式、统一招商、连锁经营或加盟店、聚集人气、统一管理等方式来实现。商业行业的必要类型有:早餐快餐店、美容美发店、洗染店、摄影店、日用品超市、生鲜副食品土特产店、肉制品专卖店、维修服务站、材料回收站、服装加工等。要有正规企业的连锁店，如名牌企业的连锁超市、24小时便利店、政府推出的放心食品零售店、放心早餐快餐连锁店、放心茶叶店，既能满足传统的服装、食品、住房和交通需求，又能适应新的消费需求。

六、周边市政规划分析。

要做好社区商业市场的分析和定位，还应关注社区商业交通动态线与城市周边大交通之间的关系和交通组织。确保社区商业周边车辆进出的交通流量方便顺畅，正常情况下不会形成交通拥堵；机动车和非机动车有序停放，结合当地居民购物习惯等因素，合理规划机动车和非机动车停车位数量，满足购物顾客和社区商业配送车辆的需求。在选择和定位社区业务时，要注意社区业务周边的公交站点，社区周边公交站点和公交线路的发车时间和行驶里程会影响社区业务的业务组合和投资合作。我们应该把它作为一个重要的参考。目前，一些社区已经开通了从社区到周围地铁和交通枢纽的公共连接车辆。如果连接车辆能够在社区商业的主要入口附近设立站点，对社区商业的运营非常有利。同时，社区商业还应满足残疾人临时出租车停车和无障碍通行的需求。

第七，商业地产条件分析。

社区商业功能的基本点是便利和服务。不管社区的规模有多大，零售功能都是必要的。居民需要在项目的社区业务中解决他们的基本需求。同时，根据居民的生活习惯，社区商业将形成为居民提供有针对性的生活服务的功能。社区商业与商业建筑形式的匹配将对社区商业的发展起到积极的推动作用。在社区商业开发或社区商业选址过程中，应充分考虑社区居民对社区零售功能和服务功能的需求，开发、选址和招商应根据业态中可能进驻企业的物业需求进行。特别是，应着重考虑社区商业中必须具备零售和服务功能的企业的基本财产条件，如需求面积、楼层选择、展示面积、高度要求和能源需求。根据以上原则，我们应该做好社区商业的商业形式组合，互相匹配，互相带动，这样不仅可以提高功能，而且可以获得良好的利润。

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目前，袁坤控股集团子公司元极地产的社区商业价值链运作理念，是以开发商为主导，整合运营商、零售商、金融业和商业服务企业形成的增值过程。也就是说，通过社区商业地产开发、社区商业运营和商品服务三个要素，围绕社区商业的形成、运营、发展和增值，实现社区商业的规模化和产业化。

这种运作的理念是使商业地产和资本有效地联系起来，使原本处于自然增长或野蛮增长状态的社区商业有一个标准，各种形式相互补充，使彼此的发展具有更强的生命力。

我相信，在未来，这种新的社区商业模式的开始将成为一个新的变化，以煽动商业房地产营销和发展现有的模式。未来将有更多的项目参与其中，行业内将形成一个可持续的良性循环，真正实现社区商业的繁荣。