合星财富CEO杨东: “以租代售”模式有益于盘活房地产

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上海2015-11-19(商业电信)-万科一直是房地产企业关注的焦点。

通过出租来销售一个朋友圈

从16日深夜到昨天白天，万科再次成为房地产圈的话题王。万科购物，万科出租出售，万科成为房地产行业的头条新闻。一条原文如下的消息在微博和微信朋友圈引发了热议:

刚刚结束的万科转型战略新闻发布会是基于对房地产开发销售模式的颠覆，即先租后买，租金可以抵消购房款。万科太残忍了，不能让小开发商活下去。所有小伙伴房地产公司的崩溃节奏已经摧毁了市场。万科应该准备至少5000亿元的现金。买房前租房就像万科变成银行，做抵押贷款和融资租赁！然后你可以打包这个项目，并将其出售给市场以获取利润。

万科的谣言只是营销策略

在以出租的方式出售火热的朋友圈的同时，聚会的万科平静地坐在那里看着事态的发展，直到事件发酵了近24个小时，才被官方微信公众账户《万科周刊》传出:

近日，重庆万科在推进西九龙项目万科一(长期租赁公寓)业务的过程中，采用了与住宅销售挂钩的营销方式，其主要内容包括:

成功申请西九龙万科的租户，如果购买万科西九龙二期住宅，可享受相当于租赁房屋两年租金的总价折扣，如果购买重庆万科销售的其他房地产住宅产品，可享受1%的额外折扣；

对于因住房紧张而未能获得西九龙万科邮政租赁权的客户，可在重庆主城区任何地点，凭本人或其直系亲属的租赁合同享受相当于一年租金(最高2万元)的优惠付款。

这样，重庆西九龙项目希望为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

目前，万科本土公司在推广长期租赁公寓业务时，一些公司采取了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团鼓励本土企业因地制宜创新，采取具体措施促进新业务发展。集团鼓励本地公司交流经验，相互学习，但也允许差异。

上述做法体现了长期租赁公寓业务和住宅开发业务之间的协同作用，对两项业务的发展都有积极的影响。长期租赁公寓业务可以为住宅开发业务预留客户，并提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用可用于回馈长期租赁公寓的客户，促进长期租赁公寓业务的发展。然而，顾客租的公寓和将来买的房子是两种不同的产品；因此，它不能被理解为原始开发业务的替代品，更不用说对原始开发和销售模式的彻底颠覆。我们不排除将来探索新的商业模式，比如同时租房和卖房，先租房后卖房，但是目前还没有具体的计划，更不用说还没有实施的案例了。

住房企业的去库存压力增加了，必须实施政策

11月11日，国家统计局公布了去年10月的房地产数据。截至10月底，全国商品房销售面积为6.8632亿平方米，比9月底增加2122万平方米。其中，住宅销售面积增加1180万平方米，办公楼增加56万平方米，商业和商业建筑增加709万平方米。

今年5月，根据国家统计局发布的数据，商品房销售面积为6.5666亿平方米，比4月底减少15万平方米。这是房地产市场低迷以来，商品房销售面积首次出现下降。

仅仅五个月后，房地产市场的库存再次上升，前几轮政策的有效性已经被释放和化解。

虽然今年楼市成交量明显好于去年，一、二线城市的库存数据有所缓解，但四线城市的库存压力仍然很大。中华全国房地产商会会长说。

高库存是持续影响房地产投资的前端数据，而房地产投资的下降严重拖累了经济增长。中华全国房地产商会负责人表示，今年前10个月，中国房地产开发投资增速从1月到9月下降了0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速下降0.4个百分点。这无疑再次挑战了决策层的底线。

过去一个月，高层官员很少深入提及房地产。

10月23日，国务院总理李克强在中央党校发表讲话，阐述了当前中国经济面临的困难、机遇和挑战。其中提到，我们长期依赖的房地产去库存化问题没有得到解决。

11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济体制改革和城市工作。习近平在重要讲话中提到，要化解房地产库存，促进房地产业的可持续发展。

11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出围绕新的消费需求，释放内需潜力，弥补民生不足。其中一项重要任务是加快户籍制度改革，推动住房和家电消费。

积极的金融创新促进去库存化

与其等待政策发挥作用，不如采取主动。开发商利用金融创新来促进营销和去库存化并不是万科的专利。

例如，去年，中海地产与京东金融合作推出互联网金融众筹活动，今年4月，保利与民生银行合作提供惠民贷款，恒大首付三年无息分期付款，都是房地产营销和去库存化的金融创新尝试。此外，重庆此次试租并不是万科第一次在房地产领域进行金融创新。此前，中国第一个房地产投资信托产品是由万科和鹏华基金共同开发的，目标是万科前海的办公楼。

和兴财富首席执行官杨东认为，房地产开发商不仅是房地产开发商，也是拥有巨额财富的综合投资者。只要这是一个有利可图的市场，他们就会参与进来，不会给自己任何限制。这是房地产行业未来发展的最新方向。一旦租售模式正式大规模开放，振兴房地产的大博弈指日可待，同时也将对整个金融业的发展产生深远的影响。

众所周知，房地产企业的资金大部分来自银行，贷款购买者的资金主要来自银行。万科先租后买，等于自己做银行、按揭、融资租赁，然后效仿阿里、京东，通过资产证券化(abs)迅速从柏华、京东白质撤出资金，对整个金融业和房地产业都是一个冲击和改变。

无论时代如何变迁，探索顾客需求永无止境。无论是万科还是其他房地产企业，包括金融企业，这句话都是一句名言。行业的发展离不开人，只有不断满足顾客日益丰富的需求，企业才能长久发展。