去库存+险资举牌 房地产估值修复渐入佳境

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最近，房地产行业迎来了自己的“春天”。最近的中央经济工作会议强调:“我们必须解决房地产库存，加快农民工城市化，促进住房制度改革，以满足新市民，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存化”将是未来房地产市场的主旋律。去库存化政策正在逐步逼近，房地产行业也在逐渐升温。不仅房价和成交量有所上升，资本市场的房地产板块指数也稳步上升，个股表现非常抢眼。在半个月左右的时间里，万科a股(报价00002，BUY)的股价上涨了70%以上，券商纷纷发布研究报告，对房地产行业的投资价值进行展望。

去库存化政策正在逐渐逼近

接近年底时，房地产成交量开始活跃。中国主要热点城市的房价仍在上涨，一些四线城市的房价开始停止下跌。房地产业迎来了优惠政策。最近召开的中央经济工作会议强调，“要解决房地产存量问题，加快农民工市民化进程，推进住房制度改革，满足新市民需求，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存化”将是未来房地产市场的主旋律，去库存化政策正在逐步逼近。房地产行业开始逐渐复苏。

库存问题仍然存在

根据国家总局的公告，从2015年1月到10月，中国住房销售总量和面积分别增长了14.9%，达到64，790亿元(相当于人民币)和7.9%，达到9.49亿平方米。11月商品房销售面积回升。11月，全国商品房销售面积达到1.44亿平方米，同比增长8.56%，环比增长19.72%。1月至11月，商品房累计销售面积10.93亿平方米，同比增长7.4%。

与销售的复苏不同，新的房地产建设仍然疲软。自2014年以来，新开工的商品房面积逐年减少，而今年的销售反弹并没有完全扭转这种局面。截至今年11月，新开工建筑面积累计值仅为2013年同期的77.64%。1-11月，商品房新开工面积同比下降14.7%，比1-10月下降0.8个百分点。

11月，白城样板房均价达到10899元/平方米，创历史新高。白城市居民消费价格指数同比增长2.93%，增速继续扩大。11月，100城市居民消费价格指数中的一线城市表现好于二、三线城市，一线城市价格指数同比增长15.01%，达到近年来的新高。

值得注意的是，主要城市的土地交易持续上升，平均土地交易价格达到新高。从1月到11月，在销售反弹的推动下，主要城市的土地交易量和供应量的下降趋势逐渐收窄。从1月到11月，40个主要城市的平均土地交易价格为3623.73元/平方米，同比增长10.48%，并在今年1月到10月达到新高。

尽管房地产行业正在好转，但可以看出库存问题并没有得到改善。2015年10月，已竣工待售房屋面积同比增长17.8%，达到6.86亿平方米，同比增长2100万平方米。目前，中央政府已经开始关注住房库存问题。

库存的集中调整和释放

12月18日至21日在北京召开的中央经济工作会议指出，应该解散房地产库存。

会议强调，按照加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，开放供求渠道，消化存量，稳定房地产市场；有必要实施户籍制度改革计划，允许农业转移人口等非居民人口在就业场所落户，使他们形成在就业场所长期买房或租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革的方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，将公共租赁住房扩大到非户籍人口；发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，促进房地产行业并购，提高产业集中度；过时的限制性措施应该废除。

信达证券指出，中央经济工作会议的高层调整有利于进一步出台房地产优惠政策，有利于第四季度和明年房地产销售的稳定增长。从政策层面来看，我们应该关注新一轮去库存政策的实施和政策的连续性，以减轻住房企业的经营负担和财务压力，以及这些政策能否有效地去库存和促进房地产开发投资停止下降和反弹。保持房地产行业的“良好”评级。

平安证券的王林认为，房地产投资对经济的负面影响压力依然存在。2016年，随着房地产投资下行压力的出现，政策仍将保持宽松和支持的态度，这将确保空房市对房地产行业的估值得到提升。

选定的潜在股票

一线蓝筹股

万科a(000002)

价值面临重估

1月至11月，万科共签约2282亿元，同比增长20.1%，超过去年全年，年销售额达到2500亿元。作为业绩突出的领导者，销售额屡创新高，利润也有所提高。同时，上下游产业链积极转型延伸，“章鱼”战略得到大力实施。其中，物业服务、物流和房地产、酒店式公寓和教育营的战略发展迅速，为空的长期估值改善开辟了空间。

中投公司指出，在大牛市背景下，居民财富配置需求不断增加，从保险等机构投资者那里寻求稳定的高股息回报需求是自然配置的首选。如果该公司的“章鱼”战略在1-2年内取得实质性突破，市场估值将不会以传统房地产开发公司的估值来衡量，而应该以拥有轻资产的城市运营商的估值来衡量。将公司6月至12月的目标价上调至26.7元，并再次“强烈推荐”。

金代尔(报价600383，购买)(600803)

安邦相继增持股份

自2014年以来，金代尔一直是安邦部门的标语牌对象。2014年，安邦保险为金代尔做了四次广告。截至2014年12月19日，安邦人寿保险有限公司和安邦财产保险有限公司共持有公司898，292，800股股份，占公司总股本的20%。其中，安邦人寿保险有限公司通过“安邦人寿保险有限公司-稳健投资组合”账户共购买了6.33亿股金地普通股，占公司总股本的14.09%；安邦财产保险股份有限公司通过“安邦财产保险股份有限公司-传统产品”账户购买了2.65亿股金地普通股，占公司总股本的5.91%。

最近，安邦开始增持金地的股份。12月9日，安邦人寿披露的数据显示，截至12月7日，安邦人寿持有金谷已发行股份的14.07%。换句话说，从12月8日至18日，安邦人寿将其所持金地股份增加了0.53%，并将其转换为股份数量，即增加了2384.79万股。

保利地产(报价600048，购买)

步入健康的老年保健

保利地产作为房地产行业的领导者之一，也有可能成为保险资金围剿的下一个目标。

平安证券认为，估值低、分红高、分红高的蓝筹地产将继续收到保险标语牌，建议关注估值相对较低的保利地产。11月6日，保利地产和太平人寿在中国第二届国际老龄产业博览会上联合宣布，将在健康养老产业开展全面战略合作，涵盖养老地产开发、运营服务平台建设、保险客户养老服务、产业链上下游投资等内容。同时，鉴于老年房地产开发融资渠道狭窄，双方拟于近期在中国联合推出首只以健康和养老产业为重点的股权投资基金，探索引入保险资金发展老年社区的新模式。未来，他们不排除继续进入医疗服务和健康管理领域。

华夏幸福(报价600340，购买)

固定增长已经过去

华夏幸福计划以每股20.48元的价格非公开发行股票，共募集70亿元投资剑桥郡、孔雀湖、奎灵大厦、英皇宫、潮白河邵府新居、湘大厂潮白河孔雀城一景花园、雅臣花园、雅琴花园七期，并偿还银行贷款。海通证券(报价600837，BUY)指出，公司的估值将成为一种趋势。

根据海通证券工业地产三阶段估价模型。华夏幸福正处于第二阶段中期，即成熟的单核和多核开始发展，异地复制成功，产业升级开始。此外，该公司属于生产和城市一体化模式，与纯工业地产相比，应享有一定的溢价。公司平台属性是超越工业地产第二阶段的关键，10-20倍的估值在合理范围内。从保险增持量来看，平安证券建议关注华夏幸福，该公司的增持是固定的，估值相对较低。

保险和保单一起帮助估价增加

去年12月，资本市场上最炙手可热的明星万科A经常被保险基金安抚。未来，保险资本包围资本市场将成为一种趋势。领先的房地产公司和具有良好股息、高股息收益率和高现金流的房地产公司将成为他们最喜欢的目标。此外，政策支持也将成为加强房地产行业的重要推动力。

政策支持有所增加

从政策上看，各地都在大力推进发展房地产业。北京住房公积金管理中心近日发布了《关于进一步规范住房公积金提取行为的通知》草案，首次提出在北京工作并缴存公积金的非北京籍职工可以申请使用公积金在户籍所在地购买住房。

11月10日，河南省政府发布了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励符合条件的县(市、区)政府对农民和外来务工人员购买城市首套商品房给予一定比例的住房补贴，或由地方财政按契税金额的适当比例给予购房人住房补贴。随后，洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市纷纷出台各种财政补贴政策，鼓励当地农民在城市购买商品房。

此外，二胎政策将为房地产行业注入新的活力。有分析师指出，二胎政策的出台将不可避免地增加市场需求，井喷现象不会在短时间内发生。目前市场主要是去库存化，政策会加快去库存化的速度，开发公司的资金链将会松动。然而，随着城市化进程和二胎政策，再次买房将成为房地产市场的新的驱动力。例如，城市土地供应和开发公司没有足够的积极采取土地，如果供应不能持续，那么房价上涨和井喷现象可能会发生。

此外，保险基金最近频繁将房地产公司上市，也将有利于房地产行业的估值。

保险基金青睐房地产股票

保险资金不会让万科A死是有原因的。

低利率环境下的“资产短缺”导致近年来保险资金明显倾向于股权领域，风险偏好逐渐增强。再加上不同的会计处理方法对财务报表的不同影响，二级市场上出现了保险资金疯狂贴牌的现象。

2015年1-10月，保险业原保费收入超过2万亿元，行业总资产超过11万亿元，保险资金运用余额达到10.6万亿元。然而，长期以来，我国保险资金的投资渠道一直有限，大量保险公司投资于银行存款、债券、股票或基金。随着利率的不断下降和股票市场的波动，保险资金的投资回报率并不高。然而，房地产行业投资金额大、投资周期长、收益稳定的特点与我国保险资金使用时间长、规模大、现金流稳定的特点相匹配。

自6月份股指地震以来，各大保险公司开始频繁在a股市场活动，安邦保险和人寿保险是两家最常见的保险公司，现在许多保险公司也加入了这一行列。

从今年保险基金的招牌来看，房地产业是其最受青睐的行业之一。目前，房地产公司占已上市公司的30%以上，包括万科A、金地和华侨城，其次是银行。

根据中国保监会的最新数据，2015年1月至10月，保险业总资产达到11.83万亿元，同比增长16.49%。根据目前保险基金持有的房地产资产占总资产的30%的上限，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。房地产行业预计将继续成为保险基金青睐的目标。

选定的潜在股票

二线蓝筹股

金融街(报价000402，购买)

安邦持有25%的股份

金融街于2015年12月11日宣布，截至2015年12月10日，和谐健康保险股份有限公司通过“和谐健康保险股份有限公司-环球产品”账户购买了公司4.75亿股普通股，占公司总股本的15.88%。

截至同期，安邦人寿保险股份有限公司通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极投资组合”账户购买了公司2.73亿股普通股，占公司总股本的9.12%。和谐健康和安邦人寿共同持有金融街7.47亿股股份，占其总股本的25%。这一增长的总成本为16.13亿元。截至2015年第三季度末，金融街控股股东金融街投资的持股比例为27.52%，与安邦保险的持股差距不到3%。

华侨城甲(报价000069，购买)

大榭参与固定增长

华侨城a股计划非公开发行11.63亿股a股，募集资金总额80亿元。本次非公开发行股票的对象为控股股东华侨城集团公司、前海人寿保险股份有限公司和深圳圣华股份有限公司，其中前海人寿已发行5.81亿股，占股份总数的6.89%；巨盛华已发行4.36亿股，占股份总数的5.17%。

前海人寿和巨盛华均为现金投资，总投资69.97亿元。两家公司都是宝能的子公司。根据万科的经验，我们不能排除宝能继续宣传华侨城的可能性

深圳叶榛甲(报价00006，购买)

标语牌主题仍然存在

深圳叶榛阿曾在2010年被宝能部门看到。2010年6月，宝能拿出一张激烈的标语牌，收购了深交所叶榛的a股。当时，舆论称之为“a股进入全流通时代以来最激烈的标语牌”。在宝能收购5%的股权后，深圳叶榛a股的最大股东深圳国资也开始发力。截至当年7月30日，深圳国资通过持续吸收一致行动，已持有27.06%的股份；然而，宝能部门的股权只有7.4%左右，对深圳最大的国有股的地位并不构成威胁。随后，宝能公司与深圳国资公司发生了冲突。

经过四年的努力，深圳国有资产已经增加到34%，而宝能部门已经将其持股减少到不到5%。从未来来看，我们不能排除宝能卷土重来的计划。

湘江控股(报价600162，买入)

提高管理效率

香江控股是香江集团唯一的上市平台，也是香江集团未来业务整合的重要载体。借助今年两次大股东注资的契机，公司在国内商贸产业链中上游实现了全业务覆盖:从上游业务平台开发到中游投资运营，上市公司都有了业务布局。不仅如此，公司还希望从长沙南岭商贸城项目开始，将业务范围从单一的家装贸易转变为全面贸易；与此同时，商业链将进一步向下游延伸，这不仅有助于商家和客户扩大业务规模，繁荣店铺，也有助于上市公司实现从房地产开发商到家庭贸易商，再到商业链平台供应商的两个层次的跨越式转变。

长江证券(报价000783，BUY)指出，今年的两次资产注入正式拉开了集团内部业务链整合的帷幕。一旦整合成功，将为香江集团的进一步业务整合提供范例；与此同时，公司今年也首次推出股权激励计划，实现了上市公司与管理层之间的利益约束，这将进一步推动公司提高管理效率。