中国能否摆脱住房供应过剩的拖累？ 五种方法供参考

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随着前期优惠政策的不断发酵，中国主要城市房价持续上涨。根据最新数据，11月份，70个城市的物价指数逐月上涨，涨幅扩大。然而，城市之间的价格差异仍然明显，这表明仍然难以消化库存。

根据中国国家统计局周五发布的数据，11月份，70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨0.9%，这是连续第二个月上涨和扩张。11月份新建住宅销售价格环比上涨0.3%，为连续第七个月上涨，增幅略高于上月。

这一政策的效果正在不断显现，城市房价逐月上涨，增速有所扩大。国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说，今年以来，中央政府陆续出台了一系列房地产优惠政策，包括降息、下调首付比例和调整公积金政策，促进了房地产市场的销售，政策效果持续显现。

最近召开的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，加快农民工城市化进程，推进住房制度改革，满足新市民需求，扩大有效需求，稳定房地产市场。

由于库存高企等问题，今年中国房地产市场的交易回升和房价上涨并没有传导到投资方面。

不断扩大的住房存量

让购房者购买大量空住宅——这就是经济学家所说的去库存化，这需要各种政策支持。尽管央行自去年底以来已六次降息，并将主要利率降至4.35%的历史低点，作为政策弹药库中最有力的武器，降息政策仍实施了/0。

中国刺激需求的努力未能阻止经济下滑。现在，从鬼城到钢铁厂再到煤矿，政策制定者们正在发起新的行动来解决供应方面的问题，比如产能过剩和资源错配。

野村控股(Nomura Holdings)经济学家表示，在2016年中共中央政治局将房地产库存决议作为主要任务后，中央经济工作会议可能很快会出台更多刺激房地产需求的措施，包括加快农民工城市化进程、降低住房公积金提取难度，甚至出台减税措施。

野村证券(Nomura)驻香港首席经济学家赵阳本周在一份报告中表示，这些措施可能有助于提振房地产销售，尤其是在大城市。

以下是明年可能的政策变化:

1.贷款条例

中国人民银行已经降低了第一套房和第二套房的最低首付比例，这样潜在买家可以借更多的钱。9月30日，中国将中小城市首套住房的最低首付比例下调了5个百分点，至25%。今年3月，央行将一些二套房的最低首付比例从60%下调至40%。

空的向下调整仍然存在。从2003年到2010年，中国首次购房者的最低首付比例仅为20%，随后随着市场回暖，首付比例升至30%。然而，中信证券(CITIC Securities)的陈聪和其他房地产分析师在12月14日的报告中表示，政策制定者将认真考虑是否进一步降低首付比例，以避免低门槛带来的金融稳定风险。

2.农民工买房

中国还打算进一步实施居住证管理制度，使2.74亿农民工中的更多人能够获得在城市购买住房所需的居住证，从而化解过剩的房地产库存。

据新华社报道，中共中央政治局周一呼吁农民工城市化，以解决房地产库存。根据这份报告，需要推进住房制度改革，以满足新公民、扩大有效需求和稳定房地产市场。

上海房地产数据咨询公司Cree Information Group的分析师杨克威表示，为了鼓励农民在城市买房，中国可能很快会向农民工提供直接补贴。他说，安徽、四川和河南省的县政府已经开始提供这种补贴。

杨克威表示，中国可能允许农民工获得城市户口，享受医疗和教育等公共服务，并鼓励他们在城市定居。周一，政治局表示将在2016年加快登记人口的城市化率。北京计划启动积分结算系统，这样更多的人可以获得北京户口。

北京、上海、广州和深圳仍规定，在一定期限内居住或缴纳社会保障费的人不得在当地购房。

3.降低抵押贷款的成本

中国也可以通过扩大住房公积金贷款规模来刺激购房。住房公积金贷款的利率低于商业贷款。今年3月和8月，中国政府分别降低了第一和第二住房购买者的首付比例，现在使用公积金贷款的两个住房的最低首付比例是20%。

中原地产(Centaline Property)上海研究总监刘媛表示，如果购房者能够获得更多公积金贷款，这将是一个非常强有力的刺激，因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元(10.8亿美元)住房公积金贷款支持债券。分析师表示，其他城市可能会效仿。

今年早些时候，据报道，一些政府官员提议建立一个结构类似于美国的国家住房银行。房利美、房地美和美国的其他抵押贷款金融公司都是政府特许的。据《中国证券报》去年报道，中国国家开发银行和住房和城乡建设部已经提交了建立国家住房银行的初步计划。

4.政府采购业务

鉴于今年早些时候购买股票以抑制市场低迷的先例，政府购买房屋也可能是一种选择。山东省9月份表示，将购买小型住房，并将其转换为公租房。更多的地方政府可能会效仿。

北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，这将有助于重振市场信心；地方政府应该从开发商那里购买更多的存量房屋，把它们变成负担得起的住房，并利用闲置资源。

投资急剧下降

5.减税

住宅交易成本可能非常高，一些住宅交易需要支付高达20%的个人所得税和营业税。摩根大通(JP Morgan Chase)首席中国经济学家朱海滨周二在北京举行的新闻发布会上表示，政府可能在未来对抵押贷款利息实行减税，并可能降低房屋销售成本。

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