谁黑了潘石屹？转型业绩不佳退出上海外滩地王

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房地产界公认的“好朋友”任志强退休后，soho中国董事长潘石屹一直保持低调。从上海外滩项目撤出的沉重消息让潘石屹重回各大媒体的头条。

2011年，soho中国以40亿元人民币收购了“上海外滩8-1地块”50%的股权。然而，由于王迪项目的控制权之争，“先入为主”的伏羲体系与soho中国展开了长达三年半的诉讼拔河。今年9月24日，潘石屹宣布将出售海之门项目50%的股权，soho中国“收回50.85亿元”。

潘石屹还在微博上表示:“在今天的环境下，我们仍然相信现金为王。”此前，soho中国首席执行官张欣也表示，soho中国将停止投资国内外房地产市场，选择套现。

此前，媒体就soho中国半年度报告业绩下滑提出了许多问题。“soho中国在转型时期相当成功，而这些负面消息都是同行写的。”经过仔细研究，潘石屹抛出了soho中国被“黑”的说法。

更有趣的是，一方面，soho中国持有数百亿现金，另一方面，许多网民嘲笑“不要让潘石屹跑了。”

从提出租赁和出售的转型，到今年半年报业绩的下滑，再到上海滩王迪项目的退出，潘石屹的转型之路逐渐清晰；但是成功或失败，黑暗或黑暗可能不是那么简单。

打败外滩国王

潘石屹从上海滩王迪项目中退出，显示“50多亿资金回流”；然而，争议的过程和味道并没有被交易本身抹去。

上海外滩土地之王项目吸引了来自证大、复星、绿城、万达和soho中国的众多行业领袖加入其中。从项目份额变化的“周转率”来看，该地块证明了其存在价值。另一方面，在soho中国收购上海外滩王迪项目50%的股份后，两个实际控制人上法庭的事实证明了土地的稀缺性。

因此，潘石屹的最后决定可以称为“撤退”。

详情如下。在soho中国宣布收购的第二天，复星立即宣布对交易内容的安排感到“惊讶”，因为它享有“优先购买权”，并表示将采取一切适当的法律措施维护自己的权益。2012年5月，复星真的起诉了所有参与此次股权转让的公司。

起诉一年后，上海市第一中级人民法院裁定复星胜诉，并认定证大、绿城和soho之间的转让协议无效。然而，三名被告立即发表联合声明，宣布他们将上诉。

潘石屹在微博上说:“我们坚信法律的公正性。我们三方决定上诉，直到正义得到伸张。”

2013年9月，二审开庭，soho中国表示愿意接受调解，但复星拒绝了。此后，双方进入了“沉默对抗”的僵局。当时，有人猜测“soho中国的退出已成定局，双方谈判的焦点只是交易的价格。”

三年半之后，高挂靴终于着陆了。

根据soho中国9月23日晚发布的公告，上海海之门将以84.93亿元人民币的价格将外滩房地产的全部股权出售给复星。郑达外滩房地产是上海海之门的全资子公司，也是外滩8-1地块的所有者和开发商。当年，潘石屹收购了海之门50%的股权，之后又获得了8-1地块50%的股权。

据媒体报道，海之门将以出售所得现金偿还股东贷款，搜狐将获得约45.85亿元现金。

据分析，潘石屹在外滩王迪项目上没有赚到任何钱。

“对于需要现金支持的潘石屹来说，与郭广昌达成和解并出售股权既是最后的手段，也是公司的内在需要。”中国指数研究院分析师表示。

坚持100亿的现金流

除了退出上海外滩土地王项目，潘石屹还回应了媒体对soho中国半年报业绩的质疑。

根据soho中国的财务报告数据，2015年上半年的营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，归属于公司股东的核心净利润约为7200万元，同比下降约94%。

Soho中国解释说，这是第一次，业务转型后的业绩不包括房地产销售的贡献。

事实上，在那之后，许多媒体都以soho中国的核心净利润为主题进行了观察报道。

引用9月16日《全国商报》稿件内容:“租金收入4.39亿元，同比增长168%；毛利率达到75%，比上年增长50%；然而，核心净利润仅为1.35亿元，同比下降约94%，净负债率为25%，现金和银行存款达到97.7亿元。这是soho中国经过三年转型后，于2015年递交的中期成绩单。”

《中国商报》还指出，虽然从财务报表来看，soho今年的净利润只有三年前同期的1/5，但SOHO董事长潘石屹已经肯定了公司的转型效果。事实上，日前有报道称，林湛辞去了soho中国首席财务官一职，这是soho中国自9年前上市以来第四位离职的首席财务官。在人事变动、利润下降等因素的影响下，soho中国真的成功转型了吗？

当然，这些都引起了潘石屹的不快。

“最近，有很多关于soho中国的负面消息。经过仔细研究，我发现这是在我的同龄人的要求下写的。与it行业相比，房地产公司太和蔼可亲了，偶尔一些共同的黑人也很正常。”潘石屹直言不讳地说道。

此外，潘石屹认为，soho中国的大量现金才是王道。

他说:“我认为测试成功的关键在于持续的现金流。”目前，soho中国的净负债率为25%，在房地产行业排名第二，仅次于万科，房地产企业的最高负债率达到251%。因此，我认为soho中国的转型是成功的。就现金流而言，soho拥有近100亿美元的现金，这在整个房地产行业是罕见的。”

在今天的环境下，我们仍然相信现金为王。在微博上，潘石屹没有忘记强调这一点。

9月23日，soho中国首席执行官张欣也在媒体报道中表示，soho中国将停止投资国内外房地产市场，选择套现。

他手里拿着数十亿的现金，受到媒体的质疑，潘石屹真的被冤枉了。

谁熏黑了潘石屹

那么，潘石屹和他的soho中国真的被黑了吗？不包括物业销售的贡献报告数据是否代表soho中国的现状？丰沃的现金流表明了什么？谁黑了潘石屹，媒体质疑还是财务报告数据？

显然，soho中国的转型和近两年的财务报表总是不可避免的障碍。

2012年下半年，潘石屹宣布将soho中国从“卖房”转型为“自供出租”；在此基础上，该公司将其年销售目标削减了一半，至120亿元。

消息一出来，资本市场就给予了巨大的反响。当时，soho中国的股价大幅下跌。许多媒体也发表文章指出，soho中国转型的前景并不明朗。

但是事实是什么呢？让我们来看看soho中国近年来的财务报告数据。

2013年，soho中国的年营业额为146.21亿元，同比下降4.47%；净利润73.88亿元，同比下降30.2%。

2014年上半年，soho中国的营业额为47.5亿元，同比增长91.67%；净利润26.97亿元，同比增长28.76%。2014年，soho中国的营业额为60.98亿元，同比下降58.29%；净利润为40.8亿元，同比下降44.78%。

2015年上半年，soho中国的营业额为3.93亿元，同比下降91.74%；净利润1.35亿元，同比下降95.01%。

理论上，soho中国的表现确实可以解释一些问题。

那么，soho中国转型的收获是什么？

当时公司净利润总额达到6.13亿元，约为今年同期的5倍，但毛利率仅为45%。然而，当时的现金高达150多亿元，净负债率只有20%。此外，soho中国目前在北京和上海的核心区域拥有约170万平方米的办公楼。因此，潘石屹的想法是这样的。“这样，我们公司已经成为北京和上海最大的开发运营商，拥有高质量的办公楼。”

这是他对soho中国成功转型的诠释，但媒体真的不这么认为。

张欣说，我们停止了对国内外房地产市场的投资；潘石屹还说，我的3q互联网思维是充分的。这是否意味着，soho中国的董事长潘石屹很乐意以其现有的办公资产成为一名“承租人”？

那么潘石屹是被soho中国的转型业绩搞晕了？被媒体黑了？还是被现金流冲昏了头脑？这只是意见问题。