佳兆业艰难复活：多个项目将重启销售 年报问题仍然棘手

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在与国内债权人的谈判取得重大进展后，凯撒(01638.hk)正逐步摆脱危机。

最近，惠州凯撒一号重新开业，这是凯撒自去年12月陷入危机以来第一个恢复销售的项目。《中国商报》记者从凯撒了解到，其在广州和上海的部分项目在与金融机构的谈判中取得了重大进展，将尽快重启销售。

上海浦东金融中心项目也发生了重大变化，此前有传言称该项目将被迫拍卖。凯撒告诉记者，该项目已经与原债权人达成和解，不会被法院拍卖。在不久的将来，其他金融公司将接管原债权人的债权。

与此同时，凯撒也在推进海外债务重组。9月9日，凯撒会见了代表一批海外债务持有人的顾问，获悉重组计划受到欢迎。

然而，凯撒在年报中仍然面临难产的棘手问题，而审计师普华永道(PricewaterhouseCoopers)要求凯撒在进一步审阅年报前处理六大问题。能否发布年报是凯撒恢复交易的关键条件。

难产年报

9月18日，凯撒将年度报告的披露推迟了半年，并取得了最新进展:审计师要求凯撒在恢复审计工作前应对6个审计问题进行核实。

据记者了解，凯撒的审计机构是普华永道。凯撒2014年年报审计未能与凯撒达成一致，导致年报难产。

凯撒年度报告中的难产始于3月17日。当天，凯撒宣布2014年亏损，但具体亏损情况需要进一步审查。然而，原定于3月23日披露的凯撒2014年业绩报告被推迟至3月31日，此后又一次又一次推迟，但迄今未能实现。

4月29日，凯撒宣布，审计师已经表示，在完成2014年年度结果汇编之前，需要获得某些问题的额外审计证书。

这些问题是凯撒在9月18日宣布的六个审计问题。

普华永道提出的第一个问题是在审计过程中提交给审计师的一些文件的真实性，这可能导致将一些无息负债重新分类为计息负债。这表明普华永道对凯撒提供的相关文件的真实性有所怀疑，这将对凯撒的债务结构产生重大影响。

陷入危机后，凯撒的债务总额飙升。根据凯撒2014年中期业绩报告，其计息债务总额约为300亿英镑，但在该公司今年2月的一份公告中，这一数字变为650亿英镑，增加了350亿英镑。剔除去年下半年公司正常新增贷款，200多亿债务通过重新审计暴露出来。

第二至第五个问题都涉及关联交易:向某些人支付现金，以及从某些人那里接受现金支付的性质和本质；本集团先前出售或订立的开发中物业、为出售已完成物业而持有的销售合同及拟议开发项目的回购或取消的性质及实质；出售位于东莞的若干附属公司的商业原因；将应付给付款人的7亿元预收款项变更为某些人应付给基金的其他原因。

危机过后，凯撒有许多未披露的关联交易。普华永道提出的问题是，凯撒应该对这些交易给出合理的解释。

例如，关于东莞子公司的出售，《中国商报》4月21日报道称，凯撒在东莞转让了7个项目，总建筑面积约为170万平方米，总价格为16亿元，但凯撒没有公开披露。目前尚不清楚这些交易背后是否存在对少数股东权益的侵犯。

普华永道还要求凯撒提供有关债权人对公司房地产项目销售的限制的信息。凯撒最近在4月9日披露了这一信息，当时凯撒收到了70份资产保全申请。然而，凯撒与国内债权人最近的谈判取得了一些进展，目前尚不清楚有多少金融机构申请对凯撒项目进行司法扣押。

在上述问题解决之前，普华永道拒绝重新审核凯撒的年度报告。这也将直接影响凯撒恢复贸易。在此之前，凯撒宣布了恢复交易的五个条件。第一是公布所有未公布的财务结果，并根据上市规则处理任何审计保留意见。

债权人已经理解了许多项目

好的一面是，凯撒的债务重组正如火如荼地进行，并取得了良好的进展，一些项目甚至已经重新开始销售。

9月10日，凯撒宣布将继续与可转换债券和现有高利率债券的持有者进行讨论。9月9日，凯撒会见了代表一批海外债务持有人的顾问，并与他们讨论了拟议的海外债务重组计划的主要条款。凯撒希望持续的讨论将有助于该公司在实现海外债务重组的商定目标方面取得重大进展。

根据此前披露的信息，截至2014年底，凯撒债务的计息总额为650.09亿元。其中，境内生息债务479.71亿元，境外生息债务170.38亿元。

在融创中国的干预下，凯撒在3月8日披露了一项海外债务重组计划，但该计划没有得到海外债权人的一致批准，这阻碍了融创中国对凯撒的收购。

我们的海外重组计划受到了大家的欢迎，形势依然非常乐观。凯撒告诉《中国商报》记者，国内重组取得重大进展，惠州项目已重启，广沪部分项目已被债权人免除，最早将于10月份尽快重启销售。

9月12日，惠州凯撒一号重新开放。据悉，业主们在开盘当天一大早就来排队了，不到两个小时第一次上市就达到80%。

这是凯撒陷入危机后重启销售的第一个项目。数据显示，惠州凯撒一号是凯撒集团在惠州的第一个纯住宅精品项目，占地面积约7.7万平方米，规划建筑面积约25.8万平方米。该项目于去年8月30日首次开放，当天售出了200多套。然而，自去年12月的锁定危机以来，该项目的销售一直停滞不前。

凯撒浦东金融中心项目也取得了重大进展。不久前，媒体报道该项目将被法院拍卖。凯撒相关负责人9月20日告诉记者，该项目已与原债权人达成和解，法院不会拍卖。在不久的将来，其他金融公司将接管原债权人的债权。

据业内人士分析，只要项目重启销售，特别是深交所的项目解封，凯撒的现金流就会恢复正常，逐步摆脱危机。