碧桂园转型困局：垫底千亿俱乐部 进退维谷

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前八个月，三线和四线杀手仅完成了52.87%的销售目标，被迫开始向一线城市转移

碧桂园，一个被称为三线和四线杀手的房地产企业，正处于进退两难的境地，不得不转移战场。

今年上半年，碧桂园开始在上海、深圳和其他一线城市收购从未涉及的土地。然而，经常搬家的碧桂园在70亿房地产企业中的表现并不令人满意。

对此，一位业内人士指出，其相应的利润指数应该会逐年下降。

截至8月31日的前8个月，碧桂园实现合同销售总额约713.8亿元；合同销售建筑面积约为1104万平方米。根据1350亿元的年度业绩目标，碧桂园前8个月仅实现了52.87%的销售目标。

前进到第一条线和第二条线，深化第三条线和第四条线。碧桂园区域品牌经理傅9月11日在接受《长江商报》采访时表示，对于像北上归线和深市这样的一线城市，企业已经设立了专门的业务部门来开拓市场。

从三个四线城市到一、二线城市，处于转型期的碧桂园必然会遇到一些阵痛。如何抑制高价收购土地后企业利润的下降，如何突破重围，在巨人聚集的一二线城市占据一席之地，将成为企业成功的关键。9月10日，中国投资咨询有限公司项目总监朱在接受《长江商报》采访时表示，公司的毛利率已经连续三年下降，这使得碧桂园不得不承受业绩触底的压力，重新建立适合一、二线城市发展的生产线。

在头八个月，1000亿住房企业的业绩处于底部

今年3月，在碧桂园2014年度报告发布会上，集团总裁莫斌宣布，2015年的销售目标是1350亿元，同比增长5%。面对媒体对今年国内房价可能下跌的质疑，莫斌表示:将合同销售目标定为比去年增长5%也是一个谨慎的策略，去年的合同销售目标是1350亿元。我们有信心实现这个目标。

9月8日下午，碧桂园宣布了2015年前八个月的业绩。数据显示，前八个月，集团实现合同销售总额约713.8亿元。

据《长江商报》记者报道，前一年，万科、绿地、万达、恒大、保利、碧桂园、中海等1000亿人的房企已扩大到7家，而去年1000亿人的俱乐部数保持不变。

据公开数据显示，前八个月，万科和恒大率先突破1000亿元大关。万科实现销售总额1560.5亿元，恒大实现销售总额1175.2亿元，保利地产实现销售总额981.11亿元；前7个月，中海销售达到959.02亿港元，万达商业实现691.07亿元；上半年，绿地集团实现营业收入859.9亿元。虽然前三家房地产企业没有获得前八个月的最新业绩数据，但相比之下，碧桂园713.8亿元的业绩明显成为1000亿大军中的垫底房地产企业。

此外，根据1350亿元的年度绩效目标，碧桂园前8个月实现了52.87%的目标，时间已经过去了三分之二，绩效目标只完成了一半。这样的销售业绩不可避免地会引起市场的怀疑。

在接受《长江商报》采访时，朱表示，上半年20家典型房地产企业的平均目标完成率为41%，而上半年碧桂园的合同销售额达标率仅为40.3%，低于平均水平。即使经过两个月的努力，碧桂园也只是将这一比例提高到了52.87%，这还远远没有达到目标。此外，今年前三季度的政策在历史上被称为宽松政策，但碧桂园的表现并不令人满意。在今年的最后一个季度，有很大的不确定性，所以碧桂园将很难实现其目标。

对此，傅向《长江商报》解释说，上半年利润在正常范围内。碧桂园总裁莫斌在8月19日召开的中期业绩发布会上也强调，他计划在2015年下半年推出700亿至800亿元的新产品，并对实现全年销售目标充满信心。

搬到一线和二线城市建立业务部门

业绩下滑并没有阻止碧桂园在一线城市的布局步伐。据碧桂园介绍，2015年初，碧桂园集团进行了区域调整，成立了上海-江苏区域，属于集团一级区域，跨越苏南、苏中、苏北，管辖上海、江苏9个城市，共21个项目，是长江三角洲新的区域中心。

4月底，碧桂园首次登陆上海，以6.08亿元的价格获得嘉定区徐航镇02-05地块。嘉定的土地收购是在公司的一线城市作为回报的背景下发生的，我们希望在上海再收购几个项目。上海苏维埃社会主义共和国主席谢在接受媒体采访时说。

碧桂园集团联席总裁兼执行董事朱荣斌也表示，在上海征地只是一线城市的回迁，未来碧桂园可能会频繁出现在土地市场。

没错。7月，在北京市国土资源局的一次土地拍卖中，58号和21号地块的招标代表展开了一场相当激烈的争夺。北京大兴庞各庄地块经过83轮杀价，于21日以较高价格被徐汇天恒永通行的三家房地产企业财团中标，第58个中标项目为碧桂园。

7月28日，碧桂园与汇联金融通过股权收购的方式，在深圳市坂田中心区，联合开发了位于半雪岗大道与中兴路交叉口的两块新地块。作为进入深圳的第一站，碧桂园新区位于由龙华、半雪岗、观澜组成的深圳市中心生活服务发展轴线上。这是目前深圳住宅产业发展潜力最大的地区。

前进到第一条线和第二条线，深化第三条线和第四条线。付告诉长江商报，最近，碧桂园在上海获得了土地，在深圳也采取了行动。尽管今年上半年北京市场没有收购土地，但它参与了土地拍卖。对于像北京、深圳这样的一线城市，我们成立了一线城市业务部，重点发展土地市场。

碧桂园迎来了变革的痛苦

据资料显示，碧桂园成立于1992年，始于广州顺德。2007年在香港联交所主板上市，2013年进入1000亿房企行列，一直致力于广州及四线城市的住宅开发。

同时，碧桂园与经济圈一起发展区域布局，很少直接进入经济圈的核心城市，相反，它是一个潜在的城市，盘踞在经济圈的外围，吸引着核心城市的人们以划算的项目跨区域购买房产。例如，在东莞碧桂园的一些项目中，超过80%的深圳人购买了自己的房子。

另外，碧桂园原有的发展模式主要是基于大市场。根据2014年年报，碧桂园项目基本位于四线城市，在中国有33个超过100万平方米的大型市场。

毕竟，三、四线项目的客户越来越少，这使得碧桂园开始布局一、二线城市。这家一直被称为三、四线城市杀手的房地产企业，于7月11日在北京正式宣布成立一线城市事业部，并开始在上海、广州、深圳、武汉、杭州、郑州等一线、二线城市抢占土地。

然而，房地产企业聚集的一线和二线城市真的很容易进入吗？众所周知，一、二线城市的土地市场竞争激烈，底价高。这对熟悉市场环境的房地产企业来说是一个很大的考验，尤其是新进入者。

根据朱的分析，碧桂园从四线城市向一、二线城市的进军肯定会带来一些阵痛。

首先，随着企业战略的变化，生产方式也要相应调整，而碧桂园要建立一条适合一二线城市发展的生产线是一个挑战；其次，房价遭遇上限效应，一二线城市的征地成本越来越高。碧桂园如何避免企业利润下降也是一个问题；最后，一线和二线城市聚集了太多的房地产巨头。如何突破重围，占领市场也是关键。

除了在一线和二线城市遇到的硬骨头，碧桂园三四线城市空的微利也使其业绩不佳，压力倍增。截至2014年底，碧桂园的毛利已连续两年下降。2012年，碧桂园的毛利率为31.2%，2013年降至27.7%，2014年继续降至24.1%。同时，其净利率也有同样的问题。从2010年到2012年，碧桂园的净利率连续三年超过16%，但2013年降至13.6%，2014年继续降至12.1%。

我们没有说要放弃四线城市，但是公司应该加强对一线和二线城市的投资，尤其是一线城市。朱荣斌提议道。

今年8月，碧桂园在武汉、杭州和郑州赢得了5块土地，其进军一线和二线城市的雄心可见一斑。然而，高价买地并不一定意味着你将来能在一线和二线城市轻松畅游，你可能会陷入泥潭，难以脱身。

1000亿规模房地产开发商的转型困境

碧桂园并不是1000亿房地产企业中唯一遭遇转型困境的，万达、万科和保利都在其中。房地产竞争已经进入了肉搏战时代。进入1000亿规模的房地产开发商遇到了哪些转型困难？据《长江商报》记者观察，万达面临电子商务布局的困境，万科面临人事变动的困境，保利面临保利地产与保利地产整合的困境。

但是，房企的转型中还困着什么呢？对于万达已经布局了三年的电子商务产品，业内人士认为其电子商务模式尚不明确，与腾讯和百度的合作仍处于表面上，还没有看到实质性的行动；对于万科来说，无论是高层人事调整还是本土公司裁员，组织结构合理化能否成为转型的突破口还有待时间检验；至于保利地产，面对保利地产和保利地产的整合问题，一直犹豫不决。据业内人士分析，整合的最大障碍是两家企业投资回报空的差异。

有些人不禁要问，这种在业内非常流行的转型应该如何实施？据推测，每个住房企业遇到的问题是不同的，具体的解决办法也是不同的。以郊野公园为例。今年4月，碧桂园从中国平安集团获得了数十亿美元的资金，这让企业更有勇气进入一线和二线城市。后来，碧桂园调整了战略布局，巩固三、四线城市，尝试一、二线，巩固三、四线，拥抱一、二线。不难看出，企业工作的重心正在转移。

未来，我们不能排除碧桂园的一线和三线业务平分秋色的可能性，也不能完全否认碧桂园以一线和二线城市为主战场。为此，朱指出，在房地产企业经营利润越来越低的情况下，碧桂园可以经营房地产，同时还可以布局房地产相关产业，如房地产、旅游等。

然而，尽管每个房企面临不同的转型困难，但行业的共性问题总是不可避免的。它离行业的上限越来越近，对于已经进入1000亿规模的房地产开发商来说，成功完成转型并不容易。

朱说，对于想在行业中转型的房地产企业来说，获得土地越来越难，企业的经营成本越来越高，行业巨头也很多，市场竞争激烈；对于希望在行业之外转型的企业来说，要从熟悉的房地产行业走向陌生的领域，需要花很多心思来发展新的团队和制定新的管理制度。如何平衡新老业务是关键，一旦转型失败，业务运营的风险将大大增加。

1000亿住房企业的船正处于大难之中，在转型和变革中也有许多困难。目前，房地产巨头们仍在迷雾中摸索，未来他们将何去何从仍是一个谜。