迪拜：下一个国人海外房地产投资国度?

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由于中国海外投资法律法规的放松，中国投资者不断寻找新的投资国家，迪拜已成为这些淘金者的新目的地。

李琳(化名)十年前来到迪拜。当时，迪拜几乎没有中国人。甚至连来这里的中国人都是被企业派来工作的，基本上没有人想留在这里。但是现在，十年过去了，琳琳在她身边找到了越来越多的中国朋友。许多朋友觉得住在这里很舒服，甚至全家移民过来，接管了他们的父母。

根据仲量联行的数据，2014年中国房地产的海外投资达到165亿美元，比2013年增长46%。中国一线城市房价过高，四线城市市场疲软，人民币贬值预期加剧。在这样的各种因素下，中国高净值个人和机构通过全球资产配置不断达到规避风险、增加资产的目的。

据《中国商报》记者从juwai.com获得的内部数据显示，2015年8月中国人对迪拜房地产的购买意愿(通过点击网站计算)比去年8月增加了1200%。

根据迪拜国土局的数据，2014年约有1000名中国个人投资者在迪拜房地产市场投资约3.53亿美元，比2013年的投资规模高出近3倍。

李琳认为，随着未来世界交通枢纽的建立和2020年世博会的好处，迪拜的房地产市场充满商机。

市场复苏

自2002年以来，迪拜的房地产市场对外国人开放，自那以后，房价一路上涨，2008年达到历史最高水平。李琳告诉记者，2001年，当地一栋独立别墅的价格仅为每平方米8000元。金融危机前，房价升至峰值，达到每平方米4万多元。普通公寓的价格最高达到每平方米2万到3万元。

包括中国商人在内的许多人看到巨额利润，转而从事专业房地产投机。这笔钱来得比传统贸易快得多。一开始有两套，最后，每个人一起买下了整层楼和整栋楼。李琳回忆说，许多中国投资者来自温州和台州，只要他们在那里做生意几年，就没有人不买房。

然而，金融危机的突然到来彻底破灭了迪拜的房地产泡沫。迪拜的房价开始下跌，几乎减半。具有里程碑意义的事件是，陷入债务危机的迪拜政府最终不得不向阿布扎比政府寻求帮助，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。

根据房地产咨询机构骑士弗兰克(Knight Frank)的数据，去年迪拜的房地产价格下跌了12.2%，成为全球主要城市中房地产价格跌幅最大的城市；紧随其后的是乌克兰，下降了12%；香港表现最佳，房地产价格上涨20.7%。

然而，莱坊发现，在全球低利率的背景下，流入房地产的资本持续增加。尽管很大一部分资本从中东流向更成熟的国际房地产市场(如英国和美国)，但机构投资者对迪拜和中东其他主要市场资产的需求继续上升，部分原因是这些市场的收益率仍相对高于全球其他城市。根据莱坊的数据，2015年迪拜优质房产的收益率约为7.1%。

李琳发现，中国人对迪拜的感情对购物和度假有很大的需求。每天，许多中国人来到这里疯狂抢购奢侈品。迪拜的7星级酒店过去每天都挤满了来访的中国人。这些象征体面生活的元素受到中国人的青睐。

在2014年福布斯全球最具影响力城市排行榜中，迪拜排名第七。福布斯解释说，除了经济，还有其他各种因素，包括综合考虑税收和收入。值得一提的是，迪拜作为空航空公司的连通性是世界上最高的，达到93%。它可以从迪拜飞往全世界685个国家和地区，这是全球化进程中的一个非常重要的因素，即航行空的连通性。

此外，许多业内人士还指出，2020年迪拜世博会将给这座城市带来更多的投资机会。

催生酒店投资

随着市场的复苏和旅游价值的不断提高，迪拜酒店的投资回报已逐渐超过传统住宅。

迪拜卓美亚酒店总监杜永义告诉《中国商报》记者，在迪拜买房的正常投资回报率约为5%-8%。对于酒店来说，如果入住率超过80%，投资回报率可以达到8%。2015年，迪拜酒店的平均入住率为84%。随着未来几年旅游业的增长，这里的酒店差距仍在扩大，回报率自然会提高。

迪拜作为世界上重要的旅游城市，正吸引着全世界游客的目光。根据迪拜旅游局发布的统计数据，2014年有超过1300万游客来到迪拜，增长率为2%，平均停留时间为3.84天。此外，2014年有275，675名中国游客到访迪拜，比2013年增长25%。

《中国商报》记者采访的一些机构显示，2020年迪拜的游客数量至少将超过2000万。

迪拜凭借其强大的旅游市场和优势，酒店投资不断增加，当地政府为满足未来需求提出了不少优惠政策。2014年，迪拜政府将一些符合标准条件的公寓和别墅经审查批准后改为酒店，希望能满足未来的需求。但即便如此，数量仍然不足。为此，迪拜政府宣布，迪拜的三星级和四星级酒店可以获得税收减免，这可以减少高达10%的税收。

杜永义注意到，迪拜酒店业目前有9万多间酒店客房，但按照每年开业和投入使用的酒店客房数量，每年只能有5000-6000间。因此，根据计算，2020年接待2000万游客需要16万间酒店客房，目前短缺3万间酒店。仲量联行报告称，迪拜所有酒店客房的入住率在2014年达到78.5%，在2015年上半年达到84%。

中国建设中东公司总裁于涛长期从事迪拜市场的建设。他发现迪拜目前的投资回报率已经超过了中国人以前热衷的国家。澳大利亚、美国和加拿大是最受欢迎的投资地。大多数国内买家出于多种原因在这些国家投资，其中一些是为老年人寻找家园的移民，另一些是为他们的孩子寻找教育之家。除了考虑这些方面之外，单从投资的角度来看，上述国家在支付税收负担时将有大约5%的回报率。但目前，迪拜的酒店收入已经远远超过这个值，所以迪拜更适合投资。于涛告诉记者。

在这里住了十年的李琳已经有了居留签证。事实上，如果他在迪拜投资超过160万元，他就可以获得居留签证。迪拜人口密度小，空的天然气和水质非常好。目前，投资和移民似乎都变得越来越有价值。大约有30万中国人在这里生活和工作了20或30年。李琳告诉记者。

此外，李琳还提到，由于迪拜的产权与许多外国房产的产权相同，因此它是一项永久的产权，这意味着如果投资项目存在，这种房地产财富可以世代延续。与中国70年的产权相比，它对许多中国人来说有很大的诱惑力。

穆迪投资评级机构在最近的一份报告中指出，迪拜的房价今年预计将上涨10%-15%。

即便如此，并非所有机构都对迪拜市场持乐观态度。评级机构标准普尔预测，2015年迪拜的平均房地产价格将下跌10%-20%，认为油价下跌将损害投资者信心。也有媒体报道称，虽然迪拜的酒店入住率有所提高，但酒店价格比去年下降了5%。

对于迪拜这个房地产经历了大起大落的城市来说，投资显然既有机会也有风险。