恒大“三高一轻”具高成长空间 海通证券重申买入评级

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内容摘自2015年8月21日公司报告《恒大地产调查报告(3333.hk):主营业务销售表现强劲，多元化优势开始显现》。目前，一些多元化的企业业务已经进入上市冲刺阶段，有望成为企业未来新的利润点。

首先，规划社区网络健康中心，为未来利润创造新的增长点

1)健康管理的有益尝试——恒大网络社区健康中心

目前，恒大在其广州金碧花园项目中建立了首个网络社区健康中心。金碧花园项目占地面积52万平方米，建筑面积200万平方米，园林绿地18万平方米，中央花园8000平方米，15个不同风格的主题花园，绿化面积35%。项目第一阶段于1999年开始，属于成熟社区。这个社区有80，000名永久居民。

社区互联网社区健康中心总体设计面积约800万平方米，位于社区配套业务顶层。社区卫生中心配备了20名上下员工，包括3名职业医生。其他人员包括行政人员、康复人员、护士、心理治疗人员、后勤人员等。考虑到社区医疗主要是作为医院实现药物指导、医疗指导和健康管理功能的有效补充，企业对中心的服务水平提出了更高的要求。除了自身的医疗环境外，医务人员还需要在服务态度和工作职责方面提出更高的要求。

2)利润模型分析

目前，恒大网络社区健康管理中心拥有网络健康、社区预防服务和家庭医疗服务三大功能。从实际运行情况来看，目前社区预防和家庭医疗服务正在迅速实施。在网络健康方面，目前主要是通过免费体检来有效收集客户健康记录，培养客户健康管理习惯。

在家庭医疗服务方面，公司除了自身的咨询资源外，还与南方医院、珠江医院、南方医科大学第三医院、南方医科大学中西医结合医院建立了绿色医疗渠道。社区卫生管理中心可以在必要时完成转诊和指导工作。

作为一个进入医疗系统的开发商，我们认为企业最大的优势是除了资本之外的社区客户资源。考虑到恒大之前已经涉足医院，恒大社区健康中心建设的核心价值不仅在于分担医疗压力，培养社区医疗习惯，还在于为以后内部医疗资源的协调和外部综合卫生服务的整合奠定基础。

一旦恒大能够根据客户需求有效打造恒大健康生态圈，我们认为这个行业是最有希望与房地产并行的大转型方向。

第二，企业多元化已经初具规模

1)明确业务线扩展

目前，该公司的产业涵盖住房、文化旅游、快速消费品、健康和体育产业。虽然公司多元化发展迅速，但房地产业务一直是公司发展的重点。根据公司2014年年报统计，公司四大多元化业务，即矿泉水、粮油、乳业和健康产业的累计总投资为64.2亿元，其中2013年为5.8亿元，2014年为58.4亿元。根据2014年1315亿的销售额，多元化业务投资仅占当前销售规模的4%。考虑到房地产行业本身的增长速度，我们认为企业逐步适度投资多元化行业，寻找新的利润点并不夸张。

2)业务线扩展清晰

自2013年以来，恒大逐渐进入四个方向:矿泉水、粮油、乳制品和健康产业。目前，企业多元化不是一个随机选择，而是更多地切入具有核心资源优势、高投入产出比、规模优势和广阔市场需求的高附加值产业。

公司累计总投资64.2亿元，其中2013年为5.8亿元，2014年为58.4亿元。四大产业未来投资计划:2015年20亿元，2016年15亿元，2017年10亿元。

目前，恒大健康借壳成功，恒大足球和恒大冰泉都申请在新三板上市。企业的多元化产业开始逐渐盈利并带来回报。

第三，销量，融资援助

1)市场继续复苏

我们在5月份的报告中明确指出“恒大地产(3333.hk)_市场明显回暖，业绩发布有望超出预期”，目前市场处于持续复苏之中；恒大的高营业额、高增长战略有利于销售额的大幅释放。据风能统计，截至2015年7月，中国10个重点城市的交易面积为1035.79万平方米，同比增长75.92%。全国30个重点城市的周转面积为2031.28万平方米，同比增长39.75%。良好的市场环境将帮助恒大创造销售成功。

2)恒大的销售明显超出预期，很有可能超过1500亿元的目标

截至2015年7月，公司的合同销售额约为1012.1亿元，累计合同销售面积和平均价格分别为1317.4万元和7683元。上述数据分别比2014年同期增长26.3%、16.5%和8.4%。公司2014年年报披露，2015年计划销售规模为1500亿元，比2014年合同销售目标高出36.4%，比2014年实际销售高出14.1%。从目前的销售趋势来看，超过1500亿元的年销售目标是很有可能的。

3)公司债券发行成功，公司融资成本有望大幅提高

该公司已宣布，中国证监会将于6月10日批准恒大发行至多200亿元人民币的公司债券，其中首次发行金额为50亿元人民币，为期五年。第三年末，发行人有权选择提高票面利率，投资者有权回购债券。目前，第一批公司债券已经成功发行，利率为5.38%。目前，恒大地产的平均融资成本约为9%，国内公司债券的顺利实施将极大地有利于公司未来的发展。

第四，继续看好恒大

我们在之前的“恒大地产(3333.hk):估值逻辑的变化将成为公司最大的吸引力”和“恒大地产(3333.hk)_市场明显回暖，业绩发布有望超出预期”的报告中已经明确指出。对恒大地产的理解主要集中在三大部分:1)房地产业务是否稳定；2)多元化机制；3)估价和定价的逻辑。

关于房地产，我们认为公司目前的土地储备结构已经有所改善。只要市场环境保持周转率稳定向上，“三高一轻”战略就能给企业带来更好的发展。多元化的经营方向，目前企业的投资并不大，这是业内大多数企业未来需要面对的问题。在目前的投资规模下，我们认为与企业的主营业务经营没有矛盾。此外，饮用水、足球等行业已申请在三板上市，行业健康发展前景看好。

对未来恒大的理解，核心分歧在于内资和外资在企业估值逻辑上的差异。如果与国内多元化企业相比，恒大在估值和主营业务规模上都有优势。同类型公司估值与市值的明显差异，其核心在于两地市场投资者对房地产行业未来和房地产企业多元化的不同理解。海外机构显然比国内机构更加保守。

值得注意的是，两地的金融联系正在逐步加深。中国允许内地公共基金通过沪港通等制度安排投资港股，并开始扩大国内金融在香港股市的影响力。未来，qdii(合格境内机构投资者)和沪港通配额将直接影响公司股东属性，并最终直接改变估值逻辑。考虑到目前行业销售明显复苏，我们预计公司2015年和2016年的每股收益分别为0.81港元和1.21港元。截至8月21日，该公司收盘价为4.73港元，相当于2015年和2016年市盈率分别为5.98倍和4.0倍。考虑到多元化业务的顺利发展，同类型a股企业15年的市盈率为25倍，2015年的市盈率为15倍，目标价为12.15港元，并保持买入评级。