众筹卖房：地产大佬的集体焦虑

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于亮、张玉良、任志强、冯仑、潘石屹、杨国强、宋卫平...5月29日，这些罕见的房地产老板们竟然一起出现在上海金茂大厦。

他们中的一些人过去常常互相争论，私下里互相竞争。但为了一个共同的目标，他们放下了偏见:由平安方浩首席执行官庄诺和万通控股董事长冯仑共同发起的中国第一个房地产众筹联盟，在这一天正式成立，上述几位老板来到了平台上。

正如万科总裁于亮去年警告的那样，不能出售房屋的开发商是最危险的。对于开发商来说，自2014年以来，房地产的买方市场已经到来，寻找买家越来越困难。与此同时，土地价格高企、利润缩水和去工业化进程放缓等瓶颈日益明显，房地产老板们聚集在一起，显然希望通过互联网和众筹解决当前行业的痛点。

老大哥的房地产众筹

从去年开始，开发商发现房子越来越难卖了。

“2013年13亿平方米的交易面积是一个高峰，短期内难以超越。”中国房地产协会副会长任志强在2014年年中表示，房地产库存问题非常严重。

到目前为止，这一库存数字仍在增加。同时，受市场调节和高地价的影响，房企的利润越来越少；在销售和市场层面，仍然存在一些问题，如银行贷款速度慢、收款周期长、去转换慢以及用户需求变化等。

“建立众筹联盟的目的是希望根据客户的需求，对资金的使用和产品功能给予更好的满意度。”冯仑说。

据报道，房地产众筹联盟很快得到了许多开发商的响应。包括万科、绿地、碧桂园、绿城、soho中国等。，10多个项目已获批准，56个项目已申请。

庄诺介绍说，众筹的过程是房地产开发商首先拿走土地，在平安方浩平台上推出众筹项目，为建设融资。投资者购买股票作为“微型开发商”参与融资；达到最低资本金目标后，房地产企业可以将资金用于房地产建设。之后，投资者可以选择将众筹权转化为产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，然后将它们转化为收益权。

投资者的利润体现在早期众筹的目标价格将远低于房地产的销售价格，差价是主要的利润渠道。平安方浩表示，第一个众筹项目已经确定，合作伙伴是碧桂园，此前由平安投资(报价601318，咨询)。

庄诺认为，国内房地产业已经从黄金时代进入白银时代，而轻资产是未来的发展方向。房地产众筹就是让买家成为微型开发商，从而实现房地产开发商和投资者的双赢。

众筹

房价能降20%-30%吗？

"通过众筹，我们可以给客户房价打八五折."冯仑说。

庄诺具体解释说，土地价格是一个硬成本，很难改变，建设成本没有太大变化。众筹的作用主要体现在融资和营销上，可以帮助开发商降低甚至消除融资和营销成本。这对急需的市场有好处，房地产众筹也有现实意义。

然而，中原地产首席分析师张大伟认为，众筹对房价影响不大。在目前房地产项目的开发成本中，项目的位置已经基本上决定了产品的价格，无论是营销和融资成本降低的效果，还是与固定成本相比，都可能只是一辆车和一杯水。就营销成本而言，其总成本所占比例相对较低。然而，在项目完成的后期，只要有空的空间，市场营销仍然是必要的，成本仍然落在客户身上。就融资成本而言，在融资渠道变化带来的定制服务中，与客户进行定制咨询可能会延长项目的完成时间，而这一期间的各种成本增加并由客户承担，因此削减这两项成本意义不大。

张大伟说，大多数被“盈利理论”吸引的人都是急需住房的家庭，但真正可以提高的不是这种需求，而是细分市场:有“更多钱和更多意愿”的利基市场和定制住房需求。别墅等利基市场的高端定制消费可能更可靠。

冯仑和庄诺也承认，并非所有项目都可以众筹。“我们筛选出了56份申请，只通过了12份。青海等地的项目不敢做，大部分众筹项目都在一线城市。”庄诺表示，第一个完成整个众筹过程的项目——嘉定碧桂园项目位于上海。

房地产金融化的博弈

在研究了这个联盟的建立之后，平安方浩是最活跃的一个，所有的众筹都必须在平安方浩平台上订阅。而安好房的作用也很明确，只做平台建设，不参与具体投资，平台收入来自开发商收取的平台管理费。

众筹应该是以团购+预购的形式向网民筹集项目资金的一种方式。其本质是购买行为，而不是投资行为。此外，筹资项目不能以股权或资金回报，项目发起人也不能向支持者承诺任何经济收益。

在张大伟看来，老板们众筹联盟的尝试意义大于实际意义。他认为，到目前为止，中国还没有房地产众筹。众筹应该在开发商拿到土地之前就开始筹集资金，并在项目完成后把商品或服务作为投资者的回报。然而，众筹联盟仍然在开发商拿走土地后开始筹集资金，并把资金和股息作为投资回报。严格来说，它更适合描述投资金融产品，而不是严格意义上的众筹。

碧桂园与平安方浩联合推出的嘉定众筹项目为例，碧桂园联席总裁朱荣斌表示:“投资者的收入主要来自三个方面:股权转让、价格优惠和项目分红。”庄诺还明确表示，众筹建房的行为是为了购买金融产品，而众筹有风险，所以投资时要谨慎。

“整个房地产行业已经进入了一个新常态，房地产老板们有一个迫切的需求，希望通过自己的变化与逐渐成为互联网的市场需求联系起来。由于长期以来土地价格居高不下，房企不太可能做出根本性的改变，众筹仍停留在营销层面。”张大伟说。

5月29日，在众筹联盟成立论坛上，任志强认为，众筹的出现，就像优步和滴滴打车一样，是封闭市场下的一个自我解决方案。同时，他还强调，众筹最怕的是信誉问题，而信誉的第一次丧失将会彻底丧失。