仟邦资都：好平台有效化解住房抵押贷款违约风险

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上海2015-06-01(中国商业电信)-对于投资者来说，当有房地产作为贷款抵押品时，即使个人借款人违约，他们也可以通过平台处置高质量的抵押资产来保护自己的利益。然而，并非所有的房地产抵押贷款目标都是同等安全的，它受到各种违约风险因素的影响，只有那些风险控制严格、完善、能有效抵御这些风险的目标才是真正的安全目标。

中国的网上贷款行业诞生于2007年。随着行业意识的增强和宽松的政策水平，整个行业在2013年经历了爆炸式增长。据不完全统计，全年设立机构超过1000家，交易规模超过1000亿元。其中，以优质房地产为抵押的房地产抵押贷款因其安全性高、收益稳定而受到投资者的青睐。然而，并非所有的房地产抵押贷款都同样安全，它们受到各种违约风险因素的影响，如贷款期限、利率政策、风险规避机制、房地产开发和地区繁荣。只有严格完善的风险控制和有效抵御这些风险的目标才是真正的安全目标。

房地产抵押贷款目标模式及其优势

在做房地产抵押项目时，按照正常流程，平台一般会对借款人采取一定的风险控制措施。在对借款人进行面对面审查后，将对抵押物进行估价和产权调查，使借款人可以直接以其名下的优质房地产抵押给投资人作为抵押担保。钱邦子等专业平台将要求抵押房地产的借款人签署全权公证并执行公证。一旦借款人违约，投资者可以直接进入司法销售，而无需通过法院程序来享受抵押贷款。

风险控制指标的认知重塑

抵押贷款作为金融机构成熟的业务领域，在民间金融领域也形成了一定规模和固定的风险评估体系。清华大学五道口专栏作家、网络金融专家石指出，民间金融机构把第二还款来源，尤其是处分抵押财产的权利，视为一个非常重要的地位，有时甚至超过了一般风险分值的考虑。过去，北方、上海、广州等一线城市的高房价确实在一定程度上支撑了市场的繁荣。资产价格的上涨和实体经济的融资需求在一定程度上使得个人住房抵押贷款市场非常活跃。然而，房地产抵押涉及的相关利益群体众多，房地产抵押处置的难度始终是一个复杂的系统问题。因此，非理性因素往往占很大比例。

显然，传统的指标因素不能完全解释现有的住房抵押贷款风险控制指标体系。

为此，国内知名金融风险管理专家、清华大学长江三角洲研究院金融专家委员会委员先生，以及专注于房地产抵押贷款研究的钱邦首席执行官先生等业务代表纷纷提出，由于大多数抵押贷款更注重抵押物的风险， 将大型城市房地产市场的发展指标引入民间金融的抵押贷款风险控制指标体系是合适的，这样可以从宏观角度更系统地评估市场的整体风险。

石认为，区域房地产开发和区域繁荣是影响该地区住房抵押贷款整体风险水平的重要因素。

这也是为什么钱梆子总是关注一线城市(现在的上海)的抵押贷款的原因。上海房价趋于稳定，贷款金额远低于抵押房地产的市场评估价格。即使借款人在违约后拍卖房地产，价格也能完全覆盖投资者的本金和利息。事实上，自2014年第四季度以来，央行不对称降息和上调公积金贷款限额等一系列分红政策，已成为扭转国内房地产市场下滑的关键。据中原地产的调查数据显示，降息后，中国各大城市的客户咨询量较上周增加了50%以上，其中一线城市表现最为明显，北京和上海的客户咨询量增加了80%以上，这无疑促成了房地产按揭竞价的形成。

违约风险因素分析

石、等课题组对上海10多家网上贷款公司和小额贷款公司的住房抵押贷款违约风险因素进行了调查和分析。调查样本时间为2013年至2014年，共获得1340份正常住房抵押贷款样本和1136份违约贷款样本。

这里，仅描述性地分析了几个主要风险因素。

从借款人的教育背景来看，借款人的教育背景在总样本中的平均值为1.70。正常组借款人的平均学历为1.89，违约组借款人的平均学历为1.57，表明最高学历对抵押贷款违约风险有负面影响。

从贷款期限来看，样本的平均贷款期限为16个月。正常组的贷款期限约为9个月，违约组的贷款期限为18个月。可以认为贷款期限与贷款违约风险正相关。从贷款期限分析，一般行业认为9个月按揭贷款是正常和违约之间的临界点。

从每月还款额与家庭收入的比例来看，每月还款额占家庭收入的50%以上，借款人的违约风险将逐渐增加。一般来说，网上贷款平台或小额贷款公司会将这一比例控制在20%至60%之间，但一般不会超过60%。

违约风险管理对策

1.尊重金融本质，灵活运用定量分析

定量分析技术是基于大量的历史交易和信用数据，利用计量经济模型来判断影响住房抵押贷款违约的重要因素，也是验证现有评估因素合理性的重要手段。目前，在信用贷款领域，fico评分已经成为所有小微信贷机构的风险定价标准，但在住宅抵押贷款领域，这一标准仍然是空·怀特。作为住房抵押贷款细分市场的领导者，钱邦子率先通过了iso9001风险控制体系认证，弥补了这一空空白，对推动整个行业风险评估体系的建设起到了指导作用。前邦杜梓董事长叶伟表示，我们打算建立一个没有盲点的全闭环安全风险控制体系，在高质量的借款人筛选、准确的资产评估、线下实地考察、抵押品检查与控制、资产处置渠道、抵押品变现等各个环节实现标准化、专业化运作，以更全面地保护投资者的投资利益。

2.加快审批信息化建设

互联网金融的兴起是一个科技金融高度发展的问题，其信息化程度应该远远高于其他行业。目前，一些网上贷款平台已经开始建立基本的信贷管理系统，将信贷政策、审批、核算、保存和催收等功能整合在一起，并自动进行分类、整理和分析，供审计人员参考。但是，这样的公司数量还比较少，大多数平台都有高度的手工操作，分级授权的原则也不明确。要么贷款审批不分，贷款通过率过高，要么公司负责人意见一致，缺乏民主性和科学性。因此，未来的网上贷款行业应该转型为以风险管理为核心的高度信息化的服务机构。

3.加快网上贷款行业住房抵押贷款二级市场建设

现实表明，网上贷款行业存在大量逾期债务，流动性风险和信用风险较高。为了更好地分散现有的存量风险，有必要建立一个成熟规范的住房抵押贷款二级市场。现有网上贷款平台在各自的业务范围内设立了债务转移、展期等多种措施，有效化解潜在风险。在建设不良资产二级市场和盘活存量资金方面，钱梆子有两种解决方案。一是成立一只私人股本基金，提供流动性支持。如发生违约，基金将立即转让债权和收益权，以确保项目本息的及时支付。二是成立私募股权基金进行房地产并购，并收购不良资产，从而快速实现抵押。由此可见，二级市场盘活存量资产不仅可以有效化解和分散金融风险，也是盘活现有民营金融市场的有效手段之一。

总之，投资者应综合考虑各种因素，如财产类型、市场价值、公证抵押程序、抵押资产的流动性等，以保护其实际利益。

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