土豪们爱买北京城的哪些豪宅？

本篇文章2888字，读完约7分钟

2015年第一季度，北京的房地产市场不容乐观。尽管政策暖风频频吹来，但北京商品房的交易量和价格仍在逐年下降。

根据北京市建设委员会的数据，2015年第一季度，北京共有17987套商品房交易，同比下降0.4%，平均交易价格达到26175元/平方米，同比下降2%；交易面积约199万平方米，同比下降11%，交易总额520亿元，同比下降13%。

从资本的角度来看，北京房企的情况更不乐观。据北京市住房和城乡建设委员会统计，2015年第一季度，全市房地产开发企业资本金为1252.1亿元，同比下降20.4%。尽管连续降息和RRR降息，宽松的货币水平，以及降低第二套房首付比例的措施，情况仍难以说好转。

作为房地产消费尖顶上的明珠，北京奢侈品市场的情况如何？

投资时报、标准排名(中国)研究院和雅豪等高端房地产市场研究机构联合发布了《2015年第一季度北京豪宅金榜》，以期将北京豪宅市场尽收眼底。

如今，北京四环路新建商品房的单价(占地1英寸，造价1美元)一般超过5万元。因此，对于公寓和普通住宅，我们以“5万元”的单价作为“豪宅”的标准，来展现北京房地产目前的价格特征。

这种住宅产品被称为“公寓和豪宅”，有别于公共概念中的经典豪华类别“别墅”。因此，该列表将呈现两类产品的排名信息:“公寓和豪宅”和“别墅”。

算上两种高端产品的数据和信息，在房价飞速攀升的北京，豪宅的销售并不像外表那么漂亮。对于购买面积大、单价高的别墅产品，高净值群体也表示了相当大的压力。支撑奢侈品市场的主要力量不是顶级大亨，而是要求改善住房的“入门级”奢侈品买家。

公寓豪华住宅的数量和价格都很好

2015年第一季度，北京豪宅的吸金能力并不出色。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，在北京第一季度的20大商品房交易中，只有4个席位被可称为豪宅的项目占据。

排除盘古大观单值的影响，其他三个豪华住宅项目的总成交额(14亿元)甚至低于海淀嘉军的一个自住商品房项目的成交额(25.18亿元)。

在豪华项目中，公寓的销售远远好于别墅，而公寓的价格和销售量也优于别墅。

2015年第一季度，北京前20名公寓吸纳的黄金总量为115.6亿元(不含盘古大观48.2亿元)，远高于前20名别墅项目的23.9亿元。

数据显示，“盘古大观”是北京第一季度最受欢迎的公寓房，总成交额为96套，成交额高达68.17亿元，是北京第一季度商品房销售额最高的。该项目的平均价格高达10.8万元/平方米，在2015年第一季度北京的公寓和豪宅交易价格中排名第三。

然而，据报道，2015年1月30日，盘古大观一天就签约了123套房(包括公寓、商铺和车库)，成交额为85.79亿元。显然，这不是一种正常的销售行为。单季度销售总额68.17亿元，甚至高于去年全年北京的销售总额。

虽然盘古大观的“异常”表现几乎是其他项目无法比拟的，但为了体现数据的客观性，在列表中保留了它。

中荷集团开发的“万柳书院”项目吸纳黄金能力排名第二。该项目第一季度售出15台，成交额5.32亿元。这座毗邻颐和园的顶级豪宅项目得到了高端人士的认可，平均单价为每平方米13.5万元，是北京第一季度售出的最昂贵的豪宅。

最受欢迎的豪华公寓项目是“北京投资银泰(报价600683，咨询)昆玉富”。第一季度共售出129套住房，远高于其他项目的销售量，总成交额为5.2亿元，在2015年第一季度北京豪宅成交额中排名第三，平均售价超过5.9万元/平方米。

在别墅类中，长江实业有限公司开发的“世界声誉”项目一季度售出32套，共吸引资金3.41亿元，但平均成交价仅为25700元/平方米。与公寓和豪宅相比，这些数据之间的差距是显而易见的。

第一季度，地理位置远离市区的别墅项目显然不像位于市区的公寓项目那样容易出售。即使是销售状况较好的别墅，平均价格也普遍较低。

在成交的十大别墅项目中，除了“海洋别墅”外，平均每平方米价格都达到了5.7万元，大部分都在2.5万元到4万元之间。

顶级别墅很轻

在别墅销售价格中，北京“运河岸上的院子”以平均8.3万元的价格排名第一。然而，这个超高端项目，号称单套最高价3亿元，第一季度只卖出一套，总成交额只有3388万元。高净值个人目前的购买力和购买欲望似乎也是有限的。

单价超过5万元/平方米的别墅项目有9个，第一季度售出17套。一个项目能卖出2套以上是件好事。

2015年第一季度，北京别墅交易量前20名中没有一个超过5万元；在2015年第一季度北京别墅成交额排名中，单价超过5万元的只有3个席位，其中均价超过8万元/平方米的“太和北京场”售出3套，总成交额为7484万元，平均成交额约为2500万元/套。它声称定价为2000万元/台，但只有低端产品想要出售。

平均每平方米价格超过57000元的“海洋拉维”第一季度售出2套，成交金额排名第七；“禁一院”平均售价5.6万元，售出4台，成交额排名第15位。

总的来说，高价别墅项目并不是北京别墅项目交易的主力军。

在北京，别墅项目销量最大的项目集中在顺义、丰台和大兴。2015年第一季度，在北京别墅项目的销量和销售额中继续占据首位。

从整体成交额来看，每平方米20000元至30000元的项目成交额最大，占据了2015年第一季度北京别墅项目成交额前20名的12个席位。

2015年第一季度，在北京20大别墅中，此类项目也占据了9个席位。由此可见，该价位范围内的别墅产品是第一季度北京别墅产品的主流。

经济型公寓和豪华住宅的销量占主导地位

如果我们只需要主宰普通住宅市场，那么需求的提高就是目前豪宅的主要购买力。需求增加的主要买家是“入门级”奢侈品。

在豪华公寓中，平均面积在200平方米到300平方米之间的单个项目最受市场认可。在“2015年第一季度北京公寓黄金榜”中，单套项目的平均面积在上述范围内。

在清单中，平均价格在5万元和6万元左右的商品在销量上也有明显的优势。例如，郭蕊房地产的“郭蕊市”和永通昌建筑集团的“丽都一号”在一个季度内售出了40多套。

根据雅豪机构的统计，2015年3月，在北京售价超过6万元/平方米的公寓豪宅中，平均总价低于1000万元的入门级豪宅售出105套，占总成交量的56%，平均面积低于200平方米的小型公寓售出129套，占总成交量的68%。

可以看出，在北京公寓豪宅市场的交易中，中小户型、低总价、高消费群体的入门级豪宅占据了主导地位。

雅豪研究院副总经理高山表示，入门级公寓豪华产品销售火爆，这与近期银行信贷调整政策有关。入门级公寓豪华买家的基本目标是改善他们的生活条件。这些人的经济实力不强，他们主要依靠抵押贷款支持来买房。银行信贷政策的放松对这些客户有很大的影响。

今年2月以来，央行降息和第二套住房首付比例等一系列信贷放松政策，使改善后购房者的首付比例降低了20%-30%，大大降低了改善后购房者购房的门槛，刺激了以前受购房资金等因素限制的改善后购房者在短时间内进入市场，也促进了期待已久的购房者加速入市。因此，随着新政的实施，入门级公寓的销售将继续。