从万达上市后首份年报能读出什么？

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3月31日，万达商业地产发布上市后的第一份财务报告。根据年报，万达商业地产2014年总收入为1078.7亿元(同比增长24.3%)，主要来自三大业务:1)开发、租赁和管理长期投资的商业地产；2)开发和销售物业；3)开发和运营豪华酒店。三大业务收入同比分别增长22%、22.4%和24.7%，呈现齐头并进的趋势。

本文从这三大业务来分析万达的现状。

房产销售:合同结算率比较保守

中国所有的房地产公司都有两种销售方式:一种是合同销售，可以作为实际销售来解决；另一个是销售，这是财务报告中的收入。只有当一个项目售完并结算时，相应的合同销售才能被确认为销售。事实上，如果你想早点解决这个项目，你只需要把这个项目分成一期、二期和三期，在第一期卖完的时候解决第一期。这给了房地产开发商很多操作空的空间。保利、招商局、万科和金地、恒大、龙湖和绿城四大房地产公司都以这种方式调节收入。可以说，收入增长曲线可以随意绘制！

2013年，万达完成了1265亿元合同销售额的59.3%作为物业销售收入，2014年仅完成了1601亿元合同销售额的917.5亿元，完成率为57.3%。恒大确认1315亿的合同销售额中有1114亿为收入，结算率为84.7%。结果，恒大以35亿的优势击败万达，获得中国第一名。

降低物业销售结算率表明万达对2014年的业绩感到满意，并为2015年留有余地。数据显示，2014年万达地产平均售价为10836元/平方米(比恒大高出30%)，比2013年低6.9%。

二零一四年，物业销售毛利率亦由二零一三年的40.9%下降至40.6%。除去分销成本和行政费用，2014年房地产销售部分的业绩为295.2亿英镑，同比增长7.5%。

房地产销售部门有917.5亿元的收入，占总收入的85%，但其估值只能占总板块的15%。这就是为什么恒大的收入和土地储备超过万达，但其市值只有万达的18%(根据4月2日的收盘价，万达和恒大的市值分别为3145亿港元和568亿港元)

物业租赁与管理:租赁资本化的估价是合理的

泰格对此嗤之以鼻，去年10月8日，“在首富的阴影下，万达模式面临转折”曾表达过这样一种观点:万达商业地产的亮点不在于它卖多少，而在于它持有多少。万达模式的核心是拥有大量优质商业地产，在收租的同时享受升值。

通常，资本市场通过租金资本化来评估商业房地产。例如，租金为3000元/月，资本化率为2.5%，估价为144万。资本化率越低，估值越高。2.5%的资本化率意味着需要40年才能收回购房成本，租售比为480。

房地产开发商每年都会对他们持有的房产进行重估。随着租金的增加和资本化率的降低，估价将会提高。因此，重估已经成为房地产企业一年到头的游戏。估值逐年上升，但越好上升越少，当业绩面临巨大压力时上升越多。虚增的利润超过十亿元。根据税法规定，投资性房地产在持有期间的公允价值变化不在考虑范围之内，其成本对估价师来说只是一点费用。至于你估计有多少，戴德梁行自然希望满足像万达这样的大客户。

包、赵、万、金、恒大的商业地产与万达的不可同日而语，随着越来越多的万达广场竣工交付使用，万达可供重估的物业数量日益增加。然而，万达投资物业的资本化率在4.5%至7.0%之间，租售比在171至267之间，这是相当合理的。

2013年初，万达的投资性房地产总价值为1591亿元，经估值调整后的净利润为154.4亿元，相当于年初金额的9.7%。在本财年，租赁部门购买物业的资本支出为239亿英镑，相当于年初金额的15%。2014年初，万达名下的投资性房地产达到1985亿元，估值调整收入仅为134.6亿元，相当于年初金额的6.8%，而收购房地产的资本支出高达378亿元，相当于年初金额的19%。截至2014年底，万达的投资性房地产总价值为2481亿英镑(较年初净增495.6亿英镑)。

相比之下，恒大在2014年初持有投资性房地产360.4亿元，重估公允价值收益93.9亿元，相当于年初持有金额的26%。

万达在房地产投资和运营方面有很大优势。2014年，购房热，升值风平浪静，其他房地产开发商离吐血还有很长的路要走。

酒店管理

万达非常重视开发、控股和经营豪华酒店，以获得持久的利益。2011年、2012年、2013年和2014年，酒店营业收入分别为14.5亿元、25.6亿元、32.1亿元和40.1亿元，毛利率约为30%。

截至2014年，计划中的102家酒店中有62家已经开业(共有19，000间客房)。其中，27家由第三方酒店管理集团(如索菲特万达大酒店)运营，35家为自营酒店(使用嘉华、文华和瑞华品牌)。2014年，万达开设的酒店总数增加了18家，但第三方经营的酒店数量减少了1家，而自营酒店数量增加了19家。压缩第三方和增加自营职业比例的意图显而易见。

到目前为止，酒店自我管理和第三方管理的利润是不一样的。2014年，自营酒店数量占56.5%，收入仅占39%。2014年，酒店业务亏损6.05亿元，同比增长106%。毫无疑问，这与自营酒店数量的快速增长有很大关系。这说明自主创业的道路非常艰难，国际酒店管理集团也不是吃素的。

酒店业务的毛利率约为30%，运营成本主要包括折旧、人工成本和维护成本。管理费用，包括管理人员的工资、差旅费和办公费用，2014年达到14.85亿英镑，占收入的37.1%。过高的行政费用是万达酒店业务亏损的重要原因。(注:万达员工平均月薪为12，500元)

根和根:开发强度已经降低

截至2014年底，万达的总资产和净资产分别为5643亿元和1551.5亿元。

2014年，万达共拥有开业物业2156万平方米，同比增长31.87%。此外，万达还持有7594万平方米的土地储备，其中6026万平方米将在竣工后出售，911万平方米将持有，186万平方米将建成豪华酒店。恒大遥遥领先，拥有1.47亿平方米的土地储备。值得注意的是，2014年万达新土地储备成本为1187元/平方米，而恒大为2588元/平方米。

截至2014年底，万达在建工程面积为4735万平方米，同比下降16.2%；与2013年相比，2480万平方米的建筑面积增加了40.9%。万达的发展强度已经下降。一方面，万达在战略上变得不那么激进，另一方面，这可能是由财务压力造成的。截至2013年底，恒大的在建面积为3948万平方米，远远落后于万达。2014年达到4135万平方米，大大缩小了与万达的差距。

更多的土地储备意味着对资本的巨大需求。截至2014年底，万达各项贷款余额为1810亿元，较年初净增470亿元。2014年，利息支出为123.8亿元，万达6万名员工的工资总额为90.8亿元。#每个人都为王老板工作，王老板为银行工作#

上市融资在一定程度上缓解了金融压力。截至2014年底，万达的账面价值达到863亿英镑，比年初净增167.8亿英镑。

从年报可以看出，万达在实现上市愿望后，继续加大资本投入，同时降低了在建工程、结算利率和物业重估收益。如果仅用两个词来概括万达上市后的第一份年报，那就是平静。