仟邦资都：严谨的房产评估是防范投资风险的重要屏障

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上海2015-06-15(中国商业电信)-文章认为，在以房地产为抵押的互联网财务管理模式中，抵押房地产的评估价值和比例成为投资者能否安全提取资金的关键。在一定比例的前提下，抵押财产的评估价值成为保证投资者资金安全的最关键因素。

在以房地产为抵押的网络财务管理模式中，由于投资者的每一笔资金背后都有房地产作为抵押担保，因此它已经成为一种安全系数较高的财务管理模式，受到投资者的青睐。

在一定程度上，抵押财产的评估价值和比例成为投资者能否安全提取资金的关键。在一定比例的前提下，抵押财产的评估价值成为保证投资者资金安全的最关键因素。如果抵押价值过高，容易造成房地产处置收入不能完全覆盖投资本金和利息的风险；如果评价过低，抵押物的担保功能将难以发挥。

因此，对抵押财产进行公平、客观、多维的评估具有重要意义。

高素质的借款人才是投资安全的基础

在房地产抵押担保模式下，借款人不仅拥有第一还款来源即还款能力，还拥有房地产抵押补偿条件下的第二还款来源担保。当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营产生的现金流偿还贷款时，投资者可以通过处分抵押物获得补偿。因此，大多数互联网金融平台将借款人是否能够提供担保作为贷款资金的重要依据，而忽略了对借款人实际偿付能力的分析。这样，资金的安全性只反映在评估值与百分比的比率上。事实上，无论采用何种抵押担保模式，借款人的第一还款来源都是至关重要的，而第二还款来源只能起到必要的补充作用。因为，对投资者来说，借贷资金的目的是获得稳定的利息并按时收回本金，而不是占有或获得抵押品。因此，在评估抵押物的价值时，还应注意借款人的信用、财务状况、还款能力等综合条件。

资产流动性评估是必不可少的

借款人违约后，投资者可以优先获得抵押财产变现所得的价款，并保证其自身债权的实现。抵押房地产的流动性直接关系到投资者本金和利息的归还速度。然而，在房地产抵押担保模式中，许多互联网金融平台会故意忽略抵押物的流动性。清华大学五道口专栏作家、网络金融研究专家石曾指出，房地产泡沫问题一直是学术界和企业界共同探讨的问题，而房地产抵押贷款处置难一直是一个复杂的系统问题，涉及诸多非理性因素。在中国的司法制度下，房地产抵押贷款违约是一个漫长的等待过程，最早需要6个月以上，有些甚至在项目到期两年后仍未解决。此外，抵押财产的类型和地理位置也与流动性直接相关。因此，如何快速实现抵押品和处置收入能够完全覆盖投资本金和利息成为考虑平台是否安全的标准。

作为住房抵押贷款细分市场的领导者，广发银行(www . cgstate)8 8年来一直专注于上海的第二套住房抵押贷款业务，因为与写字楼和工厂相比，上海的购房者规模大、价值稳定、易于维护和实现。此外，一旦借款人违约，在有第二套住房准备的前提下，处置障碍最小。

为了进一步增强抵押资产的流动性，作为以优质资产为核心的第三方综合金融集团，钱梆子还与第三方机构合作，参与建立流动性基金、次级基金和房地产M&A基金。一旦违约，流动性基金会将立即接受债权和收益权。如果情况继续恶化，M&A基金会将以最低价格购买该房产，然后进行处理，以确保及时支付本金和利息。

合理的估价需要以财产的实际价值为基础

房地产抵押贷款的风险在一定程度上取决于处置时实现的价格。在实践中，大量的约束条件没有得到充分考虑，主要分为两种情况。案例一:抵押物的评估价值往往被高估，无法真实反映其市场价值和实现价值。案例2:房产有第二个抵押，例如，先抵押给银行，然后再抵押给投资者。贷款金额超过清算价值，未扣除第一抵押权人(银行)。

对于第一种情况，钱邦杜梓的方法是联合489家房地产代理联盟，评估抵押房地产的实时即时销售价格。房地产价格通常有以下三种形式:

(1)挂牌价格:房地产经纪人对外销售的价格，议价价格为空.

(2)成交价格:买卖双方协商后的最终成交价格一般低于挂牌价格。

(3)即时售价:房产即时出售的价格，通常在交易价格的基础上打8.5-9折。

可以看出，在所有价格中，竞价是最严格、最保守的价格估值，即使市场价格波动，竞价也是最安全的。

第二种情况，钱梆子将扣除第一个抵押权人的金额，乘以抵押率(通常小于70%)，以给出最合理的贷款金额，从而保证财产处置的收入能够完全覆盖投资者的本金和利息。

由此可见，严格的房地产评估不仅限于房地产价值的评估，还包括判断借款人的还款能力和评估抵押房地产的流动性。只有综合考虑这三个因素，投资者的本金和利息才能得到有效保障。